En 2023, 31 200 logements sont mis en chantier en Occitanie (figure 1), soit 9 300 logements de moins qu’en 2022. Cette diminution de 23 % sur un an des constructions neuves commencées fait suite à une baisse déjà sensible de 9 % enregistrée l’année passée et inscrit le millésime 2023 très en deçà de la moyenne décennale de 41 200 mises en chantier de logements en Occitanie.

Cette forte chute du nombre de mises en chantier n’est pas propre à l’Occitanie. En France (hors Mayotte), le nombre de logements commencés en 2023 diminue de 24 % par rapport à 2022.

Tant en Occitanie que sur l’ensemble du territoire national (hors Mayotte), la diminution du nombre de mises en chantier a été régulière tout au long de l’année 2023 et a amplifié la tendance à la baisse déjà engagée en 2022 (figure 2).

Tous les départements d’Occitanie contribuent à la chute des mises en chantier à l’exception notable des Hautes-Pyrénées où elles augmentent de 8,2 % en 2023 par rapport à 2022 (figure 3). La baisse du nombre de logements neufs commencés va de 12 % en Lozère à 29 % dans le Tarn-et-Garonne.

En Occitanie, la majorité des mises en chantier sont réalisées en Haute-Garonne et dans l’Hérault avec respectivement 8 500 et 8 000 logements commencés. La baisse touche particulièrement la Haute-Garonne avec 3 000 logements commencés en moins par rapport à 2022, soit une baisse de 26 %, et à un degré moindre l’Hérault avec 2 000 logements commencés en moins (-19 %).

En 2023, la forte baisse du nombre de mises en chantier est enregistrée pour tous les types de logements. Elle est cependant encore plus marquée dans l’habitat individuel, pur ou groupé (-6 100 logements par rapport à 2022, soit une baisse de 28 %) que dans l’habitat collectif (-3 200 logements par rapport à 2022, soit -17 %). Ces résultats inversent les tendances des deux années passées durant lesquelles la construction neuve dans l’habitat individuel était mieux orientée.

Au niveau national (France hors Mayotte), les mises en chantier dans l’habitat individuel (pur et groupé) chutent dans les mêmes proportions avec un recul de 28 % par rapport à 2022. La construction collective neuve baisse cependant plus fortement au niveau national qu’en Occitanie (respectivement -21 % et -17 %).

Les mises en chantier de maisons individuelles reculent fortement dans tous les départements de la région. La baisse la moins marquée concerne la Lozère (-15 % dans l’individuel pur) et la plus franche les Pyrénées-Orientales (-35 % dans l’individuel pur).

Les évolutions des mises en chantier de logements collectifs sont plus contrastées entre les départements. Si elles diminuent sensiblement en Haute-Garonne (-22 %), dans l’Hérault (-19 %) et le Gard (-28 %) qui à eux trois regroupent 75 % de la construction neuve collective de la région, elles s’accroissent fortement dans d’autres départements en fonction de la sortie de terre de grands programmes de logements collectifs. Ainsi, dans les Hautes-Pyrénées, elles augmentent de 90 %, permettant à ce département d’afficher au global une hausse des mises en chantier en 2023. Les mises en chantier dans l’habitat collectif progressent également dans le Gers (+35 %), dans l’Aude (+28 %), en Lozère (+23 %) et en Ariège (+16 %).

En 2023, 6 400 appartements neufs ont été réservés à la vente par des particuliers (réservation avec dépôt d’arrhes dans le cadre de programmes immobiliers) en Occitanie (figure 4), soit une baisse de 44 % par rapport à 2022, année déjà marquée par une baisse de 19 % par rapport à 2021. Au niveau national en 2023, les ventes d’appartements neufs diminuent de 37 %. En Occitanie, l’effondrement du marché immobilier concerne tous les départements mais plus particulièrement la Haute-Garonne où les réservations d’appartements neufs reculent de 48 % par rapport à 2022. Elles diminuent de 44 % dans l’Hérault, plus particulièrement dans le territoire de Montpellier Méditerranée Métropole (-52 %), et de 51 % dans le Gard.

Cet effondrement du marché immobilier neuf concerne tous les types d’appartements. Les ventes d’appartements neufs de 1 à 3 pièces reculent de plus de 40 % en un an (49 % pour les 3 pièces). Les ventes de grands appartements (4 pièces ou plus) diminuent de 35 % sur la même période.

Les mises en vente de logements collectifs diminuent également fortement entre 2022 et 2023 en Occitanie (-38 %), davantage qu’au niveau national (-30 %). Elles diminuent sensiblement en Haute-Garonne (-44 %) et dans une moindre mesure dans l’Hérault (-27 %). Dans le Gard et les Pyrénées-Orientales, les mises en vente d’appartements neufs reculent de plus de 50 % entre 2022 et 2023.

Sur l’ensemble de l’année, la baisse des ventes (réservation avec dépôt d’arrhes dans le cadre de programmes immobiliers) étant moins marquée que la diminution des mises en ventes (figure 5), l’encours des appartements disponibles en fin d’année est plus élevé de 7 % que fin 2022.

Dans ce contexte de raréfaction de l’offre en immobilier neuf, le prix moyen des appartements neufs progresse encore de 3,9 % en Occitanie par rapport à 2022 pour atteindre 4 440 euros le m² (contre 4 790 euros en France métropolitaine). Les prix augmentent de 5,2 % en Haute-Garonne alors qu’ils diminuent de 0,9 % dans l’Hérault, contribuant à une réduction des écarts de prix entre ces deux départements. Les prix restent en moyenne légèrement plus élevés dans l’Hérault (4 600 euros le m²) que dans le département de la Haute-Garonne (4 520 euros le m²).

Les réservations à la vente de maisons neuves subissent la même tendance que les appartements dans la région en diminuant en une année de 42 %, au même rythme qu’au niveau national. Au total, seulement 341 maisons sont réservées dans la région durant l'année 2023, contre plus de 1 000 en 2019, pour un prix moyen de 297 000 euros, en hausse de 4,4 % en un an. Dans le même temps, les mises en vente de maisons individuelles neuves s’effondrent en Occitanie (-63 %), entraînant une diminution du stock à la vente en fin d’année de 27 %.

Les ventes aux institutionnels (acquisition en bloc de logements neufs de tout ou partie du programme immobilier d’un promoteur par un seul acquéreur, le plus souvent un acteur public ou privé du logement) baissent sur un an dans la région de 12 %, tandis qu’elles progressent de 8 % en France métropolitaine.

En 2023, les surfaces de locaux non résidentiels mises en chantier s’accroissent de 1,9 % après avoir nettement diminué en 2022 (figure 6). L’évolution des surfaces de locaux mises en chantier varie cependant selon les secteurs économiques. Les surfaces construites s’accroissent dans les exploitations agricoles (+12 %), les services publics ou d’intérêt collectif (+7 %) et les bureaux (2,1 %). A contrario, la baisse est marquée dans les secteurs de l’artisanat (-14 %), des entrepôts (-13 %) et dans une moindre mesure dans ceux du commerce, de l’industrie et de l’hébergement.

Les surfaces de locaux non résidentiels mises en chantier progressent dans cinq départements : très fortement en Ariège et dans l’Aude notamment dans le secteur agricole, mais aussi en Haute-Garonne (+30 %) et dans une moindre mesure dans le Gard et en Lozère. Dans les huit départements restants, les mises en chantier de locaux professionnels reculent en 2023, notamment dans le Tarn-et-Garonne (-42 %), le Lot, le Gers, les Hautes-Pyrénées, le Tarn et dans une moindre mesure dans l’Hérault (-13 %).

En 2023, les autorisations de construction de nouveaux locaux non résidentiels, qui préfigurent les mises en chantier à venir, diminuent globalement de 2,2 % par rapport à 2022 (figure 7). Les surfaces autorisées s’accroissent dans les secteurs du commerce, des services publics ou d’intérêt collectif et de l’artisanat. Elles baissent dans l’ensemble des autres secteurs, notamment dans les secteurs de l’industrie, des bureaux et des entrepôts.

L’année 2023 a été très difficile pour la construction neuve de logements (collectifs ou individuels), que ce soit en matière de mises en chantier ou de ventes. L’ensemble du secteur commence à en ressentir les conséquences. Ainsi, l’emploi salarié diminue de 1,4 % entre fin 2022 et fin 2023 en Occitanie. L’emploi intérimaire dans la construction baisse également (-7,9 %). Le nombre de créations d’entreprises de construction recule de 2,6 %. Les défaillances s’accroissent de 46 % par rapport à 2022, soit davantage que dans l’ensemble de l’économie régionale (+41 %). En 2023, le dynamisme des travaux d’entretien-rénovation (+2,4 % par rapport à 2022, dont +2,3 % pour les logements et +2,6 % pour les locaux non résidentiels – source CERC Occitanie) n’aura pas permis de compenser, au niveau global du secteur, l’effondrement des mises en chantier de logements.