En 2022, 38 600 logements sont mis en chantier en Occitanie (figure 1), soit 2 800 logements de moins qu’en 2021 (-6,9 %). Cette diminution efface la reprise de 2021 (+7,2 %), consécutive à trois années de fortes baisses. Au global, le nombre de mises en chantier de 2022 est largement inférieur aux résultats des années avant-Covid : 42 700 logements mis en chantier en 2019 et 44 400 en 2018.

La contraction de la construction de logements neufs continue d’être plus marquée en Occitanie qu’au niveau national en 2022. En France (hors Mayotte), l’année 2022 se termine par une diminution de 5,0 % des mises en chantier de logements (après une croissance de 11,2 % en 2021).

En Occitanie, comme en France hors Mayotte, la construction de logements est bien orientée au 1er trimestre 2022 dans le prolongement du rebond post-covid enregistré en 2021. Mais dès le deuxième trimestre, le nombre de mises en chantier recommence à diminuer, plus fortement en Occitanie qu’en France hors Mayotte et cette tendance ne fait que s’accentuer au cours du second semestre (figure 2)

Les situations sont fortement contrastées entre les départements de la région en 2022 (figure 3). Six départements (Ariège, Gers, Lot, Hautes-Pyrénées, Tarn et Tarn-et-Garonne) enregistrent une hausse des mises en chantier de logements sur leur territoire. Le nombre de mises en chantier baisse dans les sept autres départements de la région. Parmi eux, la Haute-Garonne et l’Hérault qui regroupent à eux deux 53 % des mises en chantier régionales enregistrent des baisses sensibles (respectivement -13,1 % et -10,9 % en 2022).

Par rapport aux années 2018 et 2019 d’avant-Covid, le nombre de mises en chantier est inférieur dans les départements intégrant une zone urbaine importante (Haute-Garonne, Hérault, Pyrénées-Orientales et Gard) et supérieur dans des départements plus ruraux (Ariège, Lot, Lozère, Hautes-Pyrénées, Tarn et Tarn-et-Garonne).

En Occitanie, la forte baisse de la construction neuve au cours de l’année 2022 est essentiellement due à la chute des mises en chantier de logements collectifs (-12,5 %). Les mises en chantier de logements dans l’habitat individuel ne diminuent que faiblement (-1,5 %). Ces évolutions confirment les tendances observées déjà en 2021, à savoir une bonne tenue de l’habitat individuel (pur ou groupé) et une forte baisse de l’habitat collectif. Les baisses sont moins prononcées au niveau national (-8,1 % pour les logements collectifs, -0,6 % pour l’habitat individuel en 2022).

La part de la Haute-Garonne et de l’Hérault dans les mises en chantier de logements collectifs de la région recule de 78 % en 2018 à 69 % en 2022. La baisse provient essentiellement de la Haute-Garonne où la construction de logements collectifs régresse depuis 2018, passant de 11 300 mises en chantier en 2018 à 6 500 en 2022. Les mises en chantier de logements collectifs reculent encore de 20 % en 2022 par rapport à 2021 en Haute-Garonne et de 14 % dans l’Hérault.

Les mises en chantier de maisons individuelles progressent sensiblement dans les départements de l’Ariège, du Lot, des Hautes-Pyrénées et du Tarn et reculent nettement dans l’Aude et le Gard. Pour la plupart des départements d’Occitanie à l’exception de l’Aude, du Gard et des Pyrénées-Orientales, la construction de maisons individuelles dépasse son niveau d’avant la crise sanitaire.

En 2022, 11 300 appartements neufs ont été réservés à la vente (réservation avec dépôt d'arrhes dans le cadre de programmes immobiliers) en Occitanie (figure 4), soit une baisse de 20 % par rapport à 2021. Au niveau national, la baisse est de 14 %. En Occitanie, la baisse des réservations d’appartements neufs s’est accentuée au cours des trimestres et est très marquée en fin d’année. Elle est particulièrement sensible dans l’Hérault (-25 %) et la Haute-Garonne (-22 %).

Les mises en vente de logements collectifs progressent légèrement entre 2021 et 2022 (+1,4 %) en Occitanie, alors qu’elles reculent de 5,8 % au niveau national. Elles augmentent dans la plupart des départements, notamment en Haute-Garonne (+11 %). Les mises en vente d’appartements neufs baissent dans quatre départements seulement, particulièrement dans l’Hérault (-32 %).

Au total, le niveau des mises en vente de logements neufs en Occitanie étant plus élevé que celui des réservations, l’encours de logements collectifs proposés à la vente en fin de trimestre s’accroît dans la région (figure 5). Il passe de 8 800 logements en fin du quatrième trimestre 2021 à 9 800 en fin du quatrième trimestre 2022, soit une hausse de 12 %.

Le prix moyen des appartements neufs progresse de 5 % en Occitanie par rapport à 2021 pour atteindre 4 280 euros le m² (contre 4 650 euros en France métropolitaine). Les prix augmentent plus en Haute-Garonne que dans l’Hérault, contribuant à une réduction des écarts de prix entre ces deux départements. Les prix restent en moyenne plus élevés dans l’Hérault (4 760 euros le m²) que dans le département de la Haute-Garonne (4 200 euros le m²).

Concernant les programmes neufs de maisons, les réservations à la vente continuent de diminuer fortement en Occitanie (-22 % après -18 % en 2021). Au total, à peine 586 maisons sont réservées dans la région durant l'année 2022 contre plus de 1 000 en 2019, pour un prix moyen de 284 300 euros, en baisse de 5 % en un an. Dans le même temps, les mises en vente de maisons individuelles augmentent de 6,5 % en Occitanie, entraînant un accroissement du stock à la vente en fin d’année de 17,5 %.

En 2022, les surfaces de locaux non résidentiels mises en chantier diminuent de 10 %1, repassant en deçà du niveau des surfaces construites en 2019 (figure 6). L’évolution des surfaces de locaux mises en chantier varie cependant selon les secteurs économiques. Les surfaces construites s’accroissent nettement dans les secteurs de l’industrie (+62 %) et de l’artisanat (+19 %) ainsi que, dans une moindre mesure, dans celui des services publics ou d’intérêt collectif. A contrario, la baisse est nette dans les secteurs de l’agriculture (-30 %), des bureaux (-23 %) et des entrepôts (-14 %). Toutefois au global, aucun secteur ne retrouve en 2022 le niveau des surfaces de locaux construites avant la crise sanitaire (2019).

Les surfaces de locaux non résidentiels mises en chantier progressent dans cinq départements dont l’Hérault (+2,1 %) et le Tarn-et-Garonne (+46 %) qui représentent les deuxième et troisième plus grandes surfaces de locaux mis en chantier de la région (après la Haute-Garonne). Dans les huit départements restants, les mises en chantier de locaux professionnels reculent en 2022, notamment en Haute-Garonne (-24 %), dans le Gard (-20 %) et le Tarn (-21 %).

Au cours de l’année 2022, les autorisations de construction de nouveaux locaux non résidentiels s’accroissent de près de 11 % par rapport à 2021 (figure 7). Cette hausse permet de retrouver quasiment le niveau des autorisations de 2019. Les surfaces autorisées diminuent dans les secteurs de l’hébergement hôtelier et des entrepôts. Elles s’accroissent dans l’ensemble des autres secteurs, notamment dans le secteur agricole et dans le tertiaire.

L’année 2022 s’est terminée par un dernier trimestre particulièrement difficile pour la construction neuve de logements, que ce soit en matière de mises en chantier ou d’autorisations. Toutefois, l’emploi dans le secteur de la construction (y compris l’ensemble des travaux de rénovation et de réhabilitation qui profitent de l’activité liée à la lutte contre les déperditions énergétiques) continue de progresser légèrement en Occitanie (+0,7 % en 2022). Les signaux du début d’année 2023 ne sont guère positifs. L’atonie des autorisations de logements neufs en 2022 se traduit par des mises en chantier en baisse sur les deux premiers mois de l’année 2023. La baisse des réservations à la vente de logements collectifs neufs et l’accroissement de l’encours de ces logements montrent une difficulté sur ce secteur alors même que les prix continuent de s’accroître dans un contexte de hausse des taux d’intérêt et d’inquiétudes des ménages sur leur pouvoir d’achat.

Par ailleurs, les incertitudes qui sont apparues en 2022 persistent en raison du climat économique international. Le conflit armé en Ukraine pèse sur le coût des matières premières, notamment énergétiques. Le coût du crédit s’accroît en lien avec les politiques monétaires de lutte contre les tensions inflationnistes.