En 2022, le nombre d’autorisations de construction de logements – ou permis de construire – est de 36 600 en Provence-Alpes-Côte d’Azur, soit une augmentation de 7 % par rapport à 2021 (figure 1). La hausse est plus faible au niveau national (+3 %). Sur l’année 2022, les autorisations ont augmenté durant les trois premiers trimestres et diminué sur le dernier, comme au niveau national.

Après un rebond en 2021 (+23 % par rapport à 2020), l’augmentation du nombre d’autorisations a fortement ralenti dans la région. On observe le même phénomène au niveau national, où la hausse des permis de construire était de 19 % entre 2020 et 2021. Au total, les autorisations ne sont pas complètement revenues au niveau d’avant-crise (-2 % par rapport à 2019). En France (hors Mayotte), le nombre d’autorisations avait rattrapé celui de 2019 dès 2021, et lui est supérieur de 7 % en 2022. Le marché immobilier régional subit toujours la stagnation du pouvoir d’achat et la hausse des taux d’intérêts, qui pénalisent les demandes de permis de construire par les promoteurs. Ainsi, des dispositifs comme l’aide à la relance de la construction durable (ARCD), qui vise à favoriser la reprise de la construction suite à la crise sanitaire, semblent avoir été moins mobilisés en Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Les permis de construire ont augmenté en 2022 dans tous les départements de la région (figure 2). Comme l’année précédente, le nombre d’autorisations est supérieur à celui de 2019 pour les Alpes-de-Haute-Provence, les Hautes-Alpes et le Vaucluse. Le Vaucluse est le seul département où l’augmentation des autorisations s’est accélérée en 2022 (+13 % de 2021 à 2022 après +6 % de 2020 à 2021). Au global, il a augmenté de 69 % dans les Alpes-de-Haute-Provence et de 37 % dans les Hautes-Alpes entre 2019 et 2022, et dépasse largement le niveau d’avant-crise sanitaire. Depuis la crise sanitaire, les Français ont pu rechercher davantage d’espace, ce qui dynamise le marché immobilier des zones peu denses [Ministère du logement, 2020 ; pour en savoir plus (5)]. Toutefois, ce dynamisme s’affaiblit. Ainsi, les Alpes-de-Haute-Provence présentent l’évolution la plus forte, mais celle-ci est de 20 % contre 54 % en 2021. Dans les Hautes-Alpes, le taux de croissance annuel est de 9 % en 2022 contre 43 % l’année précédente. En parallèle, dans des zones plus denses comme les Bouches-du-Rhône et le Var le nombre de permis reste inférieur à celui de la fin 2019 (respectivement -10,2 % et -7,7 %).

Les autorisations de constructions de locaux non résidentiels ralentissent également. Les surfaces de plancher autorisées n’augmentent que de 5 % dans la région, alors que la hausse avait été de 32 % en 2021. La situation est similaire dans le reste de la France, où la hausse des surfaces autorisées est également de 5 % sur la dernière année. Malgré ce ralentissement, les surfaces autorisées en Provence-Alpes-Côte d’Azur ont dépassé le pic de 2019 de 3 %, tandis qu’en France elles restent sous leur niveau d’avant-crise.

Durant l’année 2022, 27 900 logements ont été commencés en Provence-Alpes-Côte d’Azur (figure 3). Le nombre de mises en chantier a d’abord augmenté sur le premier trimestre, puis a diminué par la suite. Au global, les mises en chantier sont en recul par rapport à 2021 (-3,5 %), mais aussi par rapport à 2020 et encore plus par rapport à l’avant-crise (-15,8 %). Le recul sur un an est plus marqué au niveau national (-5,0 %). Ainsi, le nombre de logements commencés en France est également redescendu en dessous du niveau de 2019. La pénurie de matériaux, qui conduit à l’allongement des délais de construction et une hausse des coûts de production, contribue à cette baisse.

Dans les Hautes-Alpes, le Var et le Vaucluse, le nombre de mises en chantier a diminué par rapport à 2021. En particulier dans les Hautes-Alpes, qui était le seul département à avoir rattrapé le niveau de 2019, les mises en chantier ont diminué de 14 % en 2022 et sont repassées en dessous du niveau d’avant-crise. Grâce à une très forte croissance en 2022, seules les Alpes-de-Haute-Provence dépassent leur niveau de 2019 (+5 %). En revanche, dans le Var, les Alpes-Maritime et le Vaucluse, les mises en chantier sont très en deçà de 2019 (de -26 % à -16 %).

Le marché du logement neuf subit un double choc : un recul de l’offre et une dégradation de la demande. Du côté de l’offre, les promoteurs font face aux conséquences macro-économiques des crises sanitaire et géopolitique, qui entraînent des ruptures dans les chaînes d’approvisionnement, une pénurie de matériaux et une inflation galopante des coûts de construction et d’acquisition du foncier. À cela s’ajoutent des nouveautés réglementaires, comme la stratégie de zéro artificialisation nette, qui auront à long terme des effets sur la délivrance de permis de construire.

La demande est quant à elle contrainte par une baisse du pouvoir d’achat immobilier des ménages causée par l’inflation et le resserrement des taux ainsi que par une hausse importante des prix de commercialisation (en 2022, le prix moyen au m² est de 16 % supérieur à son niveau moyen 2017-2019).

En Provence-Alpes-Côte d’Azur, les réservations ont ainsi fortement décliné en 2022 : 11 200 réservations de particuliers ont été enregistrées par les promoteurs immobiliers de la région cette année, soit une perte nette de 2 400 réservations en un an (-18 %) (figure 4). La chute de la demande en logements neufs n’est pas spécifique à la région, puisque les réservations régressent de 15 % en moyenne en France métropolitaine.

En parallèle, 9 315 nouveaux logements ont été mis en vente en 2022 dans la région, un volume en baisse de 12 % sur un an et de 25 % par rapport à la moyenne annuelle d’avant-crise. C’est même le plus petit volume annuel enregistré depuis 2005. La chute de la commercialisation des logements neufs s’observe sur l’ensemble du territoire national (-6 % de logements mis en vente en moyenne sur le pays entre 2021 et 2022).

L’encours de logements neufs disponible à la vente reste quant à lui faible (10 280 logements disponibles immédiatement à fin décembre 2022, soit une diminution du stock de 22 % par rapport à fin 2019). La demande en berne ne pousse donc pas les promoteurs à reconstituer les stocks.

Le recul des réservations se traduit également par une augmentation des désistements : 18 % des réservations de particuliers enregistrées cette année en Provence-Alpes-Côte d’Azur ont été annulées, un taux qui progresse de trois points en un an. Le refus de crédit de la part des banques et/ou un arbitrage des dépenses plus contraint peut en effet conduire les ménages à reporter voire abandonner leurs projets immobiliers.

Cette augmentation des désistements trouve un écho sur l’ensemble du pays, où le taux d’annulation atteint 16 % en 2022, en progression de 4 points sur un an.

En 2022, 5 200 logements ont été réservés en bloc en Provence-Alpes-Côte d’Azur. C’est 15 % de plus qu’en moyenne avant-crise. Globalement, depuis la crise sanitaire, la vente en bloc soutient plus fortement le marché régional, puisqu’elle représente en 2021-2022 près de la moitié des logements réservés, contre tout juste un tiers avant crise.

L’état du marché du logement neuf ne suit pas les mêmes tendances dans tous les départements de Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Dans les départements alpins et le Vaucluse, le marché a été très dynamique en sortie de crise sanitaire et affiche depuis 2021 des volumes de commercialisations et de réservations supérieurs à leurs niveaux d’avant-crise : les commercialisations bondissent ainsi de 31 % en moyenne dans les Alpes-de-Haute-Provence et les Hautes-Alpes et de 42 % dans le Vaucluse entre la période 2017-2019 et 2022, alors que les réservations progressent respectivement de 3 % et 64 % sur la même période.

Dans les Alpes-Maritimes, la commercialisation de logements individuels a fortement progressé en 2022 (+13 % de logements individuels mis en vente par rapport à 2021 et +80 % par rapport à la période 2017-2019) mais cela ne suffit pas à maintenir un niveau satisfaisant (pour l’ensemble des logements, les commercialisations s’affichent en repli de 8 % et les réservations de 22 % en 2022 par rapport à la moyenne annuelle pré-covid).

Dans les Bouches-du-Rhône et le Var, le marché s’essouffle en revanche clairement (-39 % de logements neufs mis en vente et -21 % de logements neufs réservés en 2022 par rapport à la moyenne annuelle avant-crise).