Insee Conjoncture Provence-Alpes-Côte d'Azur ·
Juin 2024 · n° 49
Bilan économique 2023 - Provence-Alpes-Côte d'Azur En 2023, une économie régionale au ralenti
En 2023, l’inflation reste élevée au niveau national mais reflue progressivement et l’économie française connaît une croissance faible. La consommation des ménages, moteur de l’économie française, marque le pas, et l’investissement des entreprises ralentit.
En Provence-Alpes-Côte d’Azur, cela se traduit par une activité économique qui se tasse : bien qu’encore en hausse, le rythme de croissance est de plus en plus faible depuis la crise sanitaire. L’emploi suit la même évolution, avec un net ralentissement, alors que le taux de chômage connaît une faible progression. Le nombre de demandeurs d’emploi se stabilise après des mois de baisse. Toutefois, les bénéficiaires du RSA sont un peu moins nombreux. Les défaillances d’entreprises sont de nouveau en hausse.
Au niveau sectoriel, l’activité dans la construction est mal orientée. Ce secteur souffre particulièrement du niveau élevé des taux d’intérêt, qui pénalisent le pouvoir d’achat immobilier des ménages. En revanche, ces taux élevés dynamisent l’épargne rémunérée dans la région. La météo, peu favorable, pèse sur la production agricole. La fréquentation touristique des hébergements marchands est à la peine, malgré un nombre de voyageurs aériens et maritimes en hausse.
Ce bilan économique fait partie des 17 bilans économiques régionaux 2023 publiés par l'Insee.
Construction - La construction dans le dur Bilan économique 2023
Cecile Bour (Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement), Amaria Abdallah Berrabah, Jeremy Fischer (Cellule Économique Régionale de la Construction)
Les hausses récentes des taux d’intérêt et le ralentissement des crédits à l’habitat freinent l’activité dans le bâtiment, en particulier dans le domaine de la construction neuve, alors que les difficultés d’approvisionnement ne sont plus une préoccupation. En 2023, les permis de construire des logements reculent très fortement pour atteindre un niveau historiquement bas. Le marché non résidentiel est également en berne. Les mises en chantier, véritable marqueur de l’activité du secteur, suivent la même tendance.
Les ventes de logements neufs connaissent un recul historique, leur volume étant même inférieur à celui de 2008, point bas atteint lors de la crise des subprimes. Tous les segments du marché sont touchés, et subissent la baisse du pouvoir d’achat immobilier des ménages. Cette situation n’est pas spécifique à Provence-Alpes-Côte d’Azur, toutes les régions de France métropolitaine connaissant le même type de difficultés.
- Le nombre de permis de construire à son plus bas niveau depuis 20 ans
- Les mises en chantier reculent, un peu moins rapidement qu’en France
- Le marché du logement neuf à un niveau historiquement bas
- La vente en bloc continue de soutenir le marché
- Face à une demande défaillante, les promoteurs sont contraints de réduire les commercialisations
- Un marché plus résilient dans les Alpes-de-Haute-Provence
Le nombre de permis de construire à son plus bas niveau depuis 20 ans
En 2023, 25 800 autorisations de construction de logements – ou permis de construire – ont été délivrées en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Il s’agit du niveau le plus bas atteint depuis plus de vingt ans, inférieur même de 8 % à celui observé en 2020 durant la crise sanitaire. Alors que les permis de construire étaient en hausse en 2022, ils reculent très fortement en 2023 (figure 1). Au niveau national, le volume des permis de construire est également inférieur à celui de 2020 (-6 %). Après une année 2022 en hausse, le recul des permis de construire sur un an est plus important en Provence-Alpes-Côte d’Azur qu’en France (respectivement -32 % et -24 % par rapport à 2022).
tableauFigure 1 – Évolution de la construction de logements
| Logements autorisés - Provence-Alpes-Côte d'Azur | Logements commencés - Provence-Alpes-Côte d'Azur | Logements autorisés - France hors Mayotte | Logements commencés - France hors Mayotte | |
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
| 2018 | 85,3 | 93,5 | 94,0 | 92,4 |
| 2019 | 86,4 | 85,5 | 91,5 | 89,3 |
| 2020 | 64,5 | 76,4 | 80,0 | 84,8 |
| 2021 | 80,0 | 77,7 | 95,4 | 94,3 |
| 2022 | 88,0 | 74,9 | 98,9 | 89,9 |
| 2023 | 59,4 | 59,8 | 75,1 | 68,2 |
- Note : données en date réelle estimée, extraction du 28/03/2024.
- Champ : logements individuels, collectifs et en résidence.
- Source : SDES, Sitadel.
graphiqueFigure 1 – Évolution de la construction de logements
- Note : données en date réelle estimée, extraction du 28/03/2024.
- Champ : logements individuels, collectifs et en résidence.
- Source : SDES, Sitadel.
L’augmentation de l’inflation à partir de 2021 affecte notamment les coûts des matériaux de construction. Cette hausse des coûts, le durcissement de l’accès au crédit à l’habitat pour les acheteurs ainsi que la hausse des taux d’intérêt affectent simultanément les projets de construction des promoteurs immobiliers et des particuliers, qui déposent moins de demandes de permis de construire.
Dans la région, le nombre d’autorisations de construire diminue jusqu’en septembre puis stagne sur la fin d’année, avec une légère diminution en décembre. Cette évolution est assez proche de la tendance nationale, hormis une légère reprise en toute fin d’année en France. Au niveau national, le volume des permis de construire est également inférieur à celui de 2020 (-6 %). Le recul des permis de construire sur un an est plus important en Provence-Alpes-Côte d’Azur qu’en France (respectivement -32 % et -24 % par rapport à 2022).
Tous les départements de la région connaissent un recul du nombre de permis de construire délivrés en 2023 (de -28 % dans les Alpes-Maritimes à -42 % dans les Hautes-Alpes par rapport à 2022, figure 2). Pour les Alpes-de-Haute-Provence et les Alpes-Maritimes, le niveau des autorisations de construction reste tout de même supérieur à celui observé en 2020 (respectivement de +25 % et +6 %). Dans les quatre autres départements de la région, le niveau des autorisations de construction en 2023 est en dessous de celui de 2020 (de -7 % dans le Var à -24 % dans le Vaucluse).
tableauFigure 2 – Construction autorisée de logements par département
| Zonage | Logements en 2023 (nombre) | Évolution 2022 - 2023 (%) | Évolution annuelle moyenne 2017 - 2022 ¹ (%) |
|---|---|---|---|
| Alpes-de-Haute-Provence | 1 000 | -31,4 | 6,9 |
| Hautes-Alpes | 1 200 | -42,1 | 5,2 |
| Alpes-Maritimes | 5 600 | -28,2 | -4,9 |
| Bouches-du-Rhône | 8 700 | -30,1 | -3,6 |
| Var | 6 600 | -32,9 | -3,5 |
| Vaucluse | 2 900 | -40,3 | 2,3 |
| Provence-Alpes-Côte d'Azur | 25 800 | -32,4 | -2,5 |
| France hors Mayotte | 371 200 | -24,1 | -0,2 |
- ¹ : évolution qui aurait été observée pour la construction autorisée de logements, pour chaque année de la période considérée, en supposant une évolution identique chaque année.
- Notes : données en date réelle estimée, extraction du 28/03/2024. Les évolutions sont calculées sur les données non arrondies. En raison des arrondis, des totaux peuvent légèrement différer de la somme des éléments qui les composent.
- Source : SDES, Sitadel.
La surface de plancher des locaux non résidentiels autorisés à la construction en Provence-Alpes-Côte d’Azur diminue beaucoup plus rapidement qu’en France entre 2022 et 2023 (-25 % contre -6 %, figure 3). Ainsi, le niveau atteint en 2023 dans la région est inférieur de 48 % à celui observé en 2020, alors qu’en France il reste supérieur de 11 %. Les baisses sont notamment nettement plus marquées pour l’industrie, les exploitations agricoles ou forestières, les bureaux, les entrepôts ou l’hébergement hôtelier, alors que la baisse pour les commerces, plus modérée, est similaire à celle observée au niveau national.
tableauFigure 3 – Construction autorisée de locaux non résidentiels selon le type
| Type de locaux | Provence-Alpes-Côte d'Azur | France entière | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Surfaces autorisées en 2023 (milliers de m²) | Évolution 2022 - 2023 | Évolution annuelle moyenne 2017 - 2022 ¹ | Évolution 2022 - 2023 | Évolution annuelle moyenne 2017 - 2022 ¹ | |
| Artisanat | 75 | -21,2 | 3,8 | -1,9 | 1,8 |
| Bureaux | 265 | -34,0 | 6,8 | -18,4 | 1,0 |
| Commerce | 271 | -8,6 | -6,3 | -7,6 | -4,1 |
| Entrepôt | 336 | -27,4 | 7,0 | -6,6 | 6,7 |
| Exploitation agricole ou forestière | 384 | -44,4 | 5,5 | -6,7 | -5,9 |
| Hébergement hôtelier | 90 | -25,2 | 2,5 | -8,6 | -2,6 |
| Industrie | 82 | -51,0 | -1,6 | 1,4 | 3,7 |
| Service public ou d'intérêt collectif | 530 | 15,4 | 2,2 | -0,3 | -1,4 |
| Ensemble | 2 031 | -24,5 | 2,9 | -6,3 | -0,2 |
- ¹ : évolution qui aurait été observée pour la construction autorisée de locaux non résidentiels, pour chaque année de la période considérée, en supposant une évolution identique chaque année.
- Note : données brutes provisoires en date de prise en compte, extraction du 28/03/2024.
- Source : SDES, Sitadel.
Les mises en chantier reculent, un peu moins rapidement qu’en France
En 2023, les mises en chantier concernent 23 100 logements en Provence-Alpes-Côte d’Azur (figure 4). Le recul du nombre de mises en chantier, engagé en 2022 (-4 % par rapport à 2021), s’accélère fortement en 2023 (-20 % par rapport à 2022). Au niveau national, ce recul est encore plus important (-24 % sur un an). La diminution des mises en chantier s’observe à chaque trimestre de l’année 2023, en Provence-Alpes-Côte d’Azur comme en France.
tableauFigure 4 – Logements commencés par département
| Zonage | Logements en 2023 (nombre) | Évolution 2022 - 2023 (%) | Évolution annuelle moyenne 2017 - 2022 ¹ (%) |
|---|---|---|---|
| Alpes-de-Haute-Provence | 700 | -29,8 | 4,8 |
| Hautes-Alpes | 1 400 | 16,4 | -0,8 |
| Alpes-Maritimes | 4 800 | -11,7 | -7,8 |
| Bouches-du-Rhône | 7 500 | -32,0 | -5,9 |
| Var | 6 000 | -13,5 | -6,9 |
| Vaucluse | 2 800 | -16,6 | -1,6 |
| Provence-Alpes-Côte d'Azur | 23 100 | -19,9 | -5,7 |
| France hors Mayotte | 296 400 | -24,2 | -2,1 |
- ¹ : évolution qui aurait été observée pour les logements commencés, pour chaque année de la période considérée, en supposant une évolution identique chaque année.
- Notes : données en date réelle estimée, extraction du 28/03/2024. Les évolutions sont calculées sur les données non arrondies. En raison des arrondis, des totaux peuvent légèrement différer de la somme des éléments qui les composent.
- Source : SDES, Sitadel.
Les mises en chantier reculent de 12 % à 32 % pour tous les départements de la région, à l’exception des Hautes-Alpes où elles augmentent de 16 %.
Les données diffusées sur la commercialisation des logements neufs incluent désormais les logements rénovés et réhabilités, c’est-à-dire issus de la construction sur existant. Cela permet une meilleure représentativité du marché du logement neuf. En 2023, en Provence-Alpes-Côte d’Azur, ces logements représentent 5 % des logements neufs commercialisés auprès des particuliers (9 % au niveau national).
Le marché du logement neuf à un niveau historiquement bas
Le marché du logement neuf en Provence-Alpes-Côte d’Azur fait face à une crise inédite de la demande : 6 800 logements ont été réservés par des particuliers auprès de promoteurs immobiliers en 2023, soit une perte de 4 400 réservations en un an (-39 % par rapport à 2022, figure 5). C’est historiquement le plus bas volume annuel depuis le début du suivi statistique du Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires en 2005. Cela représente 4 100 réservations de moins qu’en 2020, année pourtant perturbée par la crise Covid et 2 200 de moins qu’en 2008, plus bas niveau jusqu’alors.
tableauFigure 5 – Évolution de la commercialisation de logements neufs - Provence-Alpes-Côte d'Azur
| Logements neufs disponibles en fin d'année | Logements neufs mis en vente | Logements neufs vendus (réservés) | |
|---|---|---|---|
| 2017 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
| 2018 | 105,9 | 101,8 | 95,5 |
| 2019 | 104,0 | 87,7 | 92,5 |
| 2020 | 91,5 | 67,8 | 77,4 |
| 2021 | 81,9 | 82,3 | 96,7 |
| 2022 | 84,2 | 74,8 | 79,5 |
| 2023 | 80,8 | 50,0 | 48,4 |
- Notes : données brutes, extraction du 08/03/2024. Le champ intègre les logements neufs issus de la construction sur existant.
- Champ : permis de 5 logements et plus destinés à la vente aux particuliers.
- Source : SDES, enquête ECLN.
graphiqueFigure 5 – Évolution de la commercialisation de logements neufs - Provence-Alpes-Côte d'Azur
- Notes : données brutes, extraction du 08/03/2024. Le champ intègre les logements neufs issus de la construction sur existant.
- Champ : permis de 5 logements et plus destinés à la vente aux particuliers.
- Source : SDES, enquête ECLN.
Le recul du marché du logement neuf s’observe sur l’ensemble du pays (-37 % de réservations et -30 % de mises en vente par rapport à 2022 en France métropolitaine, avec à chaque fois les plus bas volumes historiques).
La baisse est générale : le nombre d’appartements neufs vendus en 2023 diminue de 39 % par rapport à 2022 (soit 4 100 ventes en moins), la vente de maisons neuves groupées chute de 44 % (300 maisons neuves vendues en moins en 2023 par rapport à 2022), et celle de maisons individuelles neuves en secteur diffus baisse de 36 % en un an.
La demande est contrainte par un contexte macroéconomique tendu. Inflation pesant sur le pouvoir d’achat des ménages, envolée des prix de commercialisation (hausse du prix moyen au m2 du logement neuf de 6 % entre 2022 et 2023 et de 11 % depuis 2021 dans la région), hausse du coût du crédit depuis le resserrement de la politique monétaire de la Banque centrale européenne et conditions d’octroi plus strictes : les difficultés de financement se multiplient pour les ménages, entravant leur capacité d’investissement.
Dans ce contexte, les taux d’annulation augmentent sensiblement pour s’établir à 25 % en 2023, soit 7 points de plus qu’en 2022.
La vente en bloc continue de soutenir le marché
En 2023, 5 000 logements ont été réservés en bloc en Provence-Alpes Côte d’Azur. Malgré une légère contraction (-8 % sur un an), les réservations en bloc ont soutenu le marché en atténuant légèrement le retrait des clients particuliers. La baisse des réservations totales, vente en bloc comprise atteint ainsi 29 % en 2023, contre 39 % pour le seul marché de ventes aux particuliers.
La vente en bloc représente désormais 42 % de l’ensemble des réservations enregistrées en 2023 dans la région, contre 25 % en moyenne avant-Covid.
Face à une demande défaillante, les promoteurs sont contraints de réduire les commercialisations
Le recul de la demande rend difficile le déstockage des programmes. Le délai d’écoulement du stock a ainsi progressé de plus de huit mois entre fin 2022 et fin 2023, et de près d’un an entre 2021 et 2023, dépassant pour la première fois la barre des sept trimestres au quatrième trimestre 2023.
Dans ce contexte, les commercialisations reculent : en 2023, 6 400 logements neufs ont été mis en vente dans la région. C’est 33 % de moins qu’en 2022 (soit 3 200 logements en moins et 2 300 de moins qu’en 2020, précédent niveau plancher). Les mises en vente de logements neufs ont ainsi atteint leur plus bas volume annuel depuis le début du suivi statistique.
Un marché plus résilient dans les Alpes-de-Haute-Provence
Si tous les départements de Provence-Alpes-Côte d’Azur affichent une nette baisse des réservations en 2023, le volume de commercialisations dans les Alpes-de-Haute-Provence progresse nettement (200 logements neufs mis en vente en 2022 puis 300 en 2023), soit un total cumulé sur les deux dernières années équivalent à celui des six années précédentes.
Le marché du logement neuf de ce département a bénéficié du rebond post-Covid, et de l’attractivité du sud du territoire, à proximité du centre national de recherche de Cadarache et du pays d’Aix.
Dans les départements des Hautes-Alpes et du Vaucluse, la demande a aussi été dynamique post-Covid, mais le marché a ralenti en 2023, et s’est même complètement effondré en Vaucluse.
Dans les départements littoraux, le marché est en revanche en nette baisse depuis 2020.
Avertissement
Les données chiffrées sont parfois arrondies (selon les règles mathématiques). Le résultat arrondi d'une combinaison de données chiffrées (qui fait intervenir leurs valeurs réelles) peut se trouver légèrement différent de celui que donnerait la combinaison de leurs valeurs arrondies.
Pour comprendre
La base de données Sit@del2 rassemble les informations relatives aux autorisations de construire (permis accordés) et aux mises en chantier transmises par les services instructeurs (État, collectivités territoriales) au service statistique du Ministère de la Transition écologique (MTE). Les mouvements relatifs à la vie du permis (autorisations, annulations, modificatifs, déclarations d'ouverture de chantier) sont exploités à des fins statistiques.
Les séries de la construction utilisées pour la conjoncture et le bilan économique sont élaborées à partir de cette base.
En matière de logement, les séries d'estimations en date réelle sont produites mensuellement pour évaluer le nombre d'autorisations et de mises en chantier. Elles visent à retracer dès le mois suivant, l'ensemble des évènements à leur date réelle. Sur la base des données collectées, les séries intègrent une estimation de l'information non encore remontée. Ces séries sont actualisées chaque mois pour prendre en compte les informations les plus récentes. Les estimations en date réelle corrigent des éventuels défauts de collecte des déclarations d'ouverture de chantier.
Pour les locaux non résidentiels, les séries de surface de plancher en date de prise en compte permettent le suivi conjoncturel de ce secteur. Elles agrègent les informations issues des permis (autorisés, commencés, etc.) selon la date d'enregistrement de la donnée dans l'application Sit@del2.
Les séries de surface de plancher en date réelle sont utilisées pour les études structurelles. L'information est restituée selon la date effective de l'autorisation ou de la mise en chantier. Ces séries sont présentées nettes des annulations et ne comportent pas d'estimations : elles minorent donc la réalité, spécialement pour les mois de collecte les plus récents.
À la date de réalisation de cette publication, les données consolidées en date réelle ne sont pas disponibles ; les données en date de prise en compte ont donc été privilégiées.
Définitions
Logement autorisé
Un logement autorisé est un logement, non encore réalisé, dont la construction a été autorisée par un permis de construire ou une non-opposition à une déclaration préalable.
Logement commencé
Un logement est considéré comme commencé (ou mis en chantier) après réception de la déclaration d’ouverture de chantier (DOC) envoyée par le pétitionnaire (ou maître d’ouvrage).
Logement collectif
Un logement collectif (appartement) fait partie d’un bâtiment dans lequel sont superposés plus de deux logements distincts et dont certains ne disposent pas d’un accès privatif.
Logement individuel
Un logement individuel est un logement dans une maison individuelle. Une maison individuelle peut comporter deux logements individuels s'ils ont été construits par le même maître d'ouvrage d'après le code de la construction et de l'habitation.
Autorisations de construire et des mises en chantier
Le SDES (Service de la donnée et des études statistiques) du Ministère de la Transition écologique et solidaire, en charge du logement, élabore mensuellement des indicateurs sur l'évolution des autorisations et des mises en chantier de constructions de logements et de locaux permettant d'en suivre leur évolution.
Ces indicateurs sont élaborés pour les logements ordinaires (individuels ou collectifs), les logements en résidences (résidences pour personnes âgées, étudiants, touristes...) ainsi que pour les locaux à usage d'activité (commerce, artisanat, industrie...) de France métropolitaine et des départements d'outre-mer (DOM).
Les annulations (par décision administrative ou volontaires) sont également recensées.
Mise en chantier
Une construction est considérée comme mise en chantier (ou commencée) quand le maître d’ouvrage fournit une déclaration d’ouverture de chantier (DOC).
La vente en bloc désigne l’acquisition d’un immeuble entier ou d’un programme immobilier entier par un seul acquéreur. La vente en bloc est souvent effectuée au profit de gros investisseurs privés, elle peut également l’être, dans des cas plus rares, au profit d’un particulier. L’acheteur de cet ensemble immobilier pourra ensuite choisir de conserver les différents logements ou bureaux acquis ou décider de revendre les lots séparément dans ce que l’on appellera une vente à la découpe.
La démarche zéro artificialisation nette consacrée en 2018 par le Plan Biodiversité fixe pour 2030 un objectif de réduction de 50 % du rythme d’artificialisation et de consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers, et de 100 % à l’horizon 2050 par rapport à la consommation mesurée entre 2011 et 2020.
Pour en savoir plus
(1) « Ouvrir dans un nouvel ongletCellule économique régionale de la construction ».
(2) « Ouvrir dans un nouvel ongletRubrique Logement », Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement de Provence-Alpes-Côte d'Azur.
(3) Banque de France, « Ouvrir dans un nouvel ongletPanorama des prêts à l’habitat des ménages », mars 2024.
(4) L’Observatoire Crédit Logement / CSA, « Ouvrir dans un nouvel ongletLe point de retournement du marché des crédits immobiliers a été franchi en février-mars », publication trimestrielle, T1 2024.
(5) Ministère chargé du logement, « Ouvrir dans un nouvel ongletPacte national pour la relance de la construction durable », novembre 2020.