En 2019, l’activité dans la construction est plutôt morose en Occitanie. Le nombre de mises en chantier diminue et les ventes de logements dans le cadre de programmes immobiliers sont moins nombreuses. Pourtant, de nombreux indicateurs témoignent d’un contexte plutôt favorable : la demande de logements reste forte en lien avec la pression démographique et la croissance du pouvoir d’achat, et les taux d'intérêt sont toujours bas. Ainsi, le nombre de logements neufs, autorisés comme mis en chantier, diminue à nouveau en 2019. Pour autant, les professionnels soulignent la bonne santé des affaires, l’emploi progresse dans le secteur et les défaillances d’entreprises sont moins nombreuses que les créations. Ce paradoxe s’explique en particulier par le dynamisme des travaux de rénovation, notamment énergétique, mais également par l’écoulement des stocks de logements existants, ainsi que par un niveau des prix élevé, dû à la pression de la demande.

En 2019, le nombre de logements neufs construits en Occitanie diminue de 3,3 %. Ce recul des mises en chantier confirme le coup d’arrêt constaté en 2018 après trois années de croissance. Durant l’année 2019, 44 100 logements sont mis en chantier sur le territoire régional (figure 1), soit 1 500 de moins qu'en 2018. Cette baisse s'observe également au niveau national, mais de façon moins marquée (- 0,9 %).

Dans la région, la tendance est très variable selon le département (figure 2). Les mises en chantier augmentent fortement dans le Lot et le Gard, légèrement dans l’Hérault et diminuent dans les autres départements de façon plus ou moins marquée. La baisse atteint 19 % dans le Tarn-et-Garonne. En Haute-Garonne, la construction de logements neufs recule de 7 %, ce qui représente 1 200 mises en chantier de moins que l’année précédente.

Le recul de la construction de logements en Occitanie n’est pas régulier au cours de l’année 2019. L’année commence par une baisse des mises en chantier au premier trimestre de 12,7 % comparativement au premier trimestre 2018, suivie d’une nouvelle baisse de 3 % au trimestre suivant. Au troisième trimestre, le nombre de mises en chantier se stabilise par rapport à l’année passée. Au dernier trimestre, le nombre de construction de logements commencés progresse de 1,5 % par rapport au dernier trimestre 2018 (figure 3).

En Occitanie, les mises en chantier ralentissent plus nettement pour les logements collectifs qu’individuels : - 3,9 % et - 2,7 %. Les logements collectifs neufs sont construits pour 45 % d’entre eux en Haute-Garonne, notamment dans la métropole toulousaine, et pour 33 % dans l’Hérault. En 2019, la construction de logements collectifs recule de 10,7 % en Haute-Garonne alors qu’elle progresse de 7,6 % dans l’Hérault. Dans les autres départements, elle diminue dans le Tarn-et-Garonne, l’Aude, les Hautes-Pyrénées et l’Ariège et, a contrario, s’accroît fortement dans le Lot et le Gard.

Parmi les mises en chantier de logements individuels, celles de maisons individuelles (logement individuel pur) diminuent de 3,4 % alors que celles de logements individuels groupés (constructions comportant plusieurs logements individuels) restent presque au même niveau qu’en 2018 (- 0,7 %). En France, la diminution du nombre des mises en chantier est plus faible. Elle porte aussi davantage sur les logements collectifs (- 1,0 %) qu’individuels (- 0,5 %), ces derniers étant particulièrement soutenus par la croissance du logement individuel groupé (+ 3,4 %).

La construction de maisons individuelles recule sensiblement dans le Tarn-et-Garonne, les Pyrénées- Orientales, l’Aveyron et la Haute-Garonne. Elle progresse de manière soutenue uniquement dans les Hautes-Pyrénées. Les disparités départementales sont plus marquées pour les logements individuels groupés : le nombre de constructions diminue nettement dans l’Aude, l’Hérault et les Hautes-Pyrénées, alors qu’il progresse fortement en Haute-Garonne et dans le Gard.

Les ventes de logements collectifs neufs effectuées en 2019 (réservations avec dépôt d'arrhes dans le cadre de programmes immobiliers) sont en baisse de 1,1 % en Occitanie, alors qu’elles progressent de 0,7 % au niveau national (figure 4). Le recul constaté en Occitanie sur un an est cependant limité grâce aux bons résultats enregistrés en fin d’année. Ce recul est surtout imputable à une chute importante dans l’Hérault (- 19 %), qui regroupe 31 % des ventes régionales. Dans le département de la Haute-Garonne qui concentre plus de la moitié des ventes de la région, la progression est de 6,6 %. Dans le Gard, le nombre de ventes fait plus que doubler par rapport à 2018, notamment dans l’agglomération nîmoise.

En 2019, l’investissement locatif se développe dans la région. Il représente 67 % des commercialisations de logements neufs, soit 4 points de plus sur un an. En moyenne en France, il ne contribue que pour 40 % aux ventes d’appartements neufs. L’investissement locatif progresse sensiblement en Haute-Garonne où il représente 74 % des ventes de logements collectifs neufs, alors qu’il diminue dans l’Hérault où il concerne 60 % des ventes.

Les appartements de 2 et 3 pièces sont toujours les plus vendus en Occitanie, avec respectivement 43 % et 36 % des ventes d'appartements neufs. En 2019, les ventes de studios et d’appartements de 3 pièces augmentent alors que celles de grands appartements (4 pièces et plus) et de 2 pièces diminuent.

Dans le même temps, les mises en vente d’appartements neufs reculent fortement en rythme annuel (- 15,5 %) (figure 4), soit une baisse un peu plus importante qu’en France métropolitaine (- 12,1 %). Les agglomérations de Montpellier et de Toulouse tirent ces résultats vers le bas alors que les mises en vente dans les agglomérations nîmoise et perpignanaise progressent notablement. Au niveau régional, l’offre chutant davantage que la demande, l’encours d’appartements proposés à la vente à la fin de l’année 2019 se réduit de 3,9 % pour atteindre 10 100 logements (- 8,7 % en France). Cette diminution est particulièrement marquée à Toulouse.

Le prix des appartements neufs progresse de 3,5 % en Occitanie par rapport à 2018 pour atteindre 3 810 euros le m² (contre 4 250 euros en France métropolitaine). Les prix évoluent sensiblement plus dans le territoire de Montpellier Méditerranée Métropole que dans Toulouse Métropole, contribuant à l’accroissement des écarts entre ces deux territoires. Les prix sont en moyenne plus élevés dans la métropole de Montpellier (4 180 euros le m²) que dans celle de Toulouse (3 840 euros le m²). Ils augmentent également fortement dans l’agglomération nîmoise (+ 8,4 % en un an, pour un prix moyen de 3 540 euros le m²).

Concernant les programmes neufs de maisons, les réservations à la vente chutent de près de 11 % en Occitanie entre 2018 et 2019 (- 9 % en France métropolitaine). Cette chute est fortement imputable à la baisse des réservations dans l’Hérault (- 12,4 %). En revanche, les mises en vente et le stock à la vente sont en croissance dans la région, notamment dans l’Hérault. Les prix continuent de progresser : + 5,4 % en un an dans la région contre 4,8 % en France métropolitaine. La hausse dépasse 8 % dans l’Hérault et en Haute-Garonne.

En 2019, les surfaces autorisées de locaux non résidentiels progressent en Occitanie (+ 2,9 %), après une forte chute l’année passée (figure 6). Au niveau national, les autorisations n’augmentent que de 1,3 %. Dans la région, les surfaces autorisées augmentent essentiellement pour les entrepôts (+ 20,9 %) et les exploitations agricoles (+ 4,7 %). Elles diminuent sensiblement pour les bâtiments commerciaux, industriels et artisanaux (figure 5).

La forte baisse des autorisations de locaux non résidentiels enregistrée en 2018 laissait présager une diminution des mises en chantier de ces surfaces en 2019. Selon des premiers résultats très provisoires, les mises en chantier de locaux non résidentiels seraient effectivement en baisse en 2019.

Après deux années de baisse, des signaux d’une certaine reprise du marché de la construction apparaissaient à la fin de l’année 2019. Ainsi, profitant d’une demande toujours bien orientée et d’un coût faible du crédit, les mises en chantier de logements et les autorisations concernant les locaux non résidentiels progressent. Toutefois, la reprise est freinée par la difficulté persistante à embaucher de la main-d’œuvre, par la réduction du crédit d'impôt pour la transition énergétique et par la complexité de la mise en place du dispositif MaPrimeRénov’ ¹ dont pourraient pâtir les activités d’entretien et de rénovation, ainsi que par les recommandations reçues par les banques pour une distribution plus restrictive du crédit. Ce contexte de reprise fragile va pâtir en 2020 de la perte d’activité économique induite par la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19.