Après une année de repli, le marché du bureau retrouve en 2014 un niveau supérieur à la moyenne des cinq dernières années, avec 142 000 m² commercialisés. Ce bon résultat est lié aux grandes transactions et principalement aux implantations des futurs sièges sociaux de trois entreprises du secteur de l’aéronautique (Airbus Group, SAFRAN et AKKA Technologies) qui totalisent à elles seules plus de 54 000 m². De ce fait, le marché du neuf capte 57 % des volumes échangés sur l’année et atteint son meilleur niveau. À l’inverse, le marché de seconde main se rétracte car seule l’offre de qualité, située dans des zones bien desservies et accessibles, trouve preneur. Les transactions inférieures à 1 000 m² représentent tout de même un tiers des volumes commercialisés (49 600 m²), ce qui est un indicateur du dynamisme du tissu économique local des PME.

Depuis 2011, l’offre de bureaux dans l’agglomération toulousaine (figure 1) s’est stabilisée autour de 200 000 m². En 2014, son niveau est légèrement supérieur, mais la vacance est faible avec un taux de 5 %. Les stocks neufs sont estimés à 59 300 m², soit 28 % des bureaux vacants. Plus de la moitié de l’offre neuve qui peine à s’écouler est située au sud-ouest de l’agglomération dans le pôle tertiaire de Bordelongue. Les stocks de seconde main représentent environ 153 700 m² fin décembre 2014, soit deux ans de commercialisation. Une partie de ce stock peine à revenir sur le marché car les immeubles ne sont plus adaptés aux besoins des utilisateurs. De plus, les propriétaires tardent à les rénover compte tenu de la faiblesse des valeurs locatives. L’offre à un an s’élève à 31 000 m², essentiellement en seconde main. Cependant, les professionnels s’inquiètent de l’expansion de l’offre de bureaux de seconde main attendue dès 2015, sous l’effet de libérations importantes liées notamment aux déménagements programmés d’Airbus Group, d’AKKA ou de SAFRAN, mais aussi de la bascule dans l’ancien de programmes neufs vacants livrés depuis plus de cinq ans (cas de Bordelongue).

Boosté par de grandes opérations en compte propre, le marché des locaux d’activité et de stockage progresse de 38 % avec 185 900 m² commercialisés en 2014. S’il est équilibré entre neuf et ancien, 80 % du neuf est réalisé en compte propre. La faiblesse de l’offre neuve favorise la réalisation clé en main. Avec 116 transactions, la demande placée (c’est-à-dire les transactions à la location ou à la vente réalisées par des utilisateurs finaux) des seuls locaux d’activité totalise 104 400 m², soit un niveau très supérieur à la moyenne des cinq dernières années (83 300 m²). Ce marché marque une hausse de 44 % liée à une double progression : celle des grandes transactions mais aussi celle des 1 000 à 5 000 m², cœur du marché toulousain. La part des comptes propres atteint 18 %. Les transactions d’entrepôts (44 % du marché) sont en hausse de 31 % avec 81 400 m² dont les trois quarts sont des comptes propres, essentiellement des plates-formes logistiques supérieures à 6 000 m². Mis à part ce type d’opérations, le marché de l’entrepôt connaît son plus faible niveau depuis cinq ans.

Fin 2014, le stock disponible est estimé à 229 500 m² soit un volume globalement stable, en particulier pour le seconde main. Toutefois, si une partie de l’offre ancienne, bien située, peut être rénovée ou restructurée, une autre peut difficilement être remise sur le marché car elle ne répond plus à la demande actuelle. Deux pôles historiques de l’activité économique restent en sur-offre : le sud-ouest et le nord, pourvus de vieux bâtiments vides, concentrent 65 % de l’offre totale. L’offre neuve diminue et représente moins de 7 % des immeubles vacants. Elle est principalement localisée au nord et à l’est de l’agglomération.

Avec 450 millions d’euros (M€), les montants investis en 2014 dans l’agglomération progressent de 80 % comparé aux 250 M€ investis en 2013. Les ventes d’immeubles tertiaires représentent à elles seules plus de 220 M€. Quatre transactions ont dépassé les 25 M€, plaçant ainsi Toulouse au 3^e rang des métropoles régionales derrière Lyon et Marseille mais devant Lille, Bordeaux, Nice et Nantes. Portées par la dynamique du tertiaire, les surfaces vendues doublent quasiment en un an, avec 105 800 m². La ZAC Andromède concentre la moitié des investissements avec trois ventes : le futur siège régional de SAFRAN, la 1^ère tranche du siège d’AKKA Technologies et l’immeuble OSMOSE. Parmi les autres ventes significatives, figurent les immeubles des Amarantes à Borderouge, Arc-en-ciel à Saint-Martin-du-Touch et l’ex Cap Gemini à Basso Cambo.