En 2021, 40 600 logements sont mis en chantier en Occitanie, soit 2 100 logements de plus qu’en 2020 (+ 5,3 %). Cette croissance fait suite à trois années de recul du nombre de constructions. Elle est cependant insuffisante pour rattraper la chute enregistrée en 2020 (- 9,2 %) liée à la crise sanitaire et ne permet pas de revenir au niveau de 2019 (42 300 logements mis en chantier), ni à celui de 2018 (44 300 logements mis en chantier).

Les difficultés dans le secteur de la construction de logements sont plus marquées en Occitanie qu’au niveau national. En France (hors Mayotte), l’année 2021 se termine par une croissance de 11,7 % des mises en chantier de logements (après une baisse de 8,7 % en 2020) permettant de rattraper et même de dépasser le nombre de logements construits en 2019 (figure 1).

Les mises en chantier rebondissent nettement au cours du premier semestre 2021, en Occitanie comme au niveau national. Mais la tendance s’inverse dans la région au cours des troisième et quatrième trimestres où le nombre de mises en chantier rechute alors qu’il continue de croître en France hors Mayotte (figure 2).

Les situations sont contrastées entre les départements de la région (figure 3). Neuf départements enregistrent une hausse des mises en chantier de logements allant jusqu’à 54 % dans les Hautes-Pyrénées. La plupart de ces départements comme l’Ariège, l’Aude, l’Aveyron, le Lot, la Lozère, les Hautes-Pyrénées et le Tarn-et-Garonne dépassent le niveau de construction de logements atteint en 2019 avant la crise sanitaire.

Les mises en chantier baissent dans l’Hérault (- 2 %), le Tarn (- 4 %) et en Haute-Garonne (- 5 %). La baisse de la construction de logements en Haute-Garonne fait suite à plusieurs années de recul du nombre de mises en chantier. Ainsi la part de la Haute-Garonne, qui représentait 36 % des mises en chantier occitanes en 2018, s’établit à 29 % en 2021. La part de l’Hérault, quasi stable sur la période, est de 26 % en 2021.

En Occitanie, les mises en chantier s’accroissent sur un an de 17 % dans l’habitat individuel pur (maisons individuelles). Elles progressent légèrement (+ 1 %) dans l’habitat collectif et reculent de 10 % dans l’individuel groupé (construction comportant plusieurs logements individuels). Au niveau national, la construction de maisons individuelles suit la même tendance mais l’augmentation est plus importante dans l’habitat collectif (+ 10 %) et l’individuel groupé (+ 4 %).

Les départements de la Haute-Garonne et de l’Hérault accueillent la majorité des constructions de logements collectifs neufs (72 % en 2021), et notamment les métropoles de Toulouse et de Montpellier. En Haute-Garonne, la construction collective recule de 3 % par rapport à l’année précédente, après deux années de fortes baisses (- 20 % entre 2020 et 2019 après - 15 % entre 2019 et 2018). La construction de logements collectifs diminue également dans l’Hérault (- 6 %) après une hausse de 5 % en 2020.

Le nombre de mises en chantier de maisons individuelles progresse dans tous les départements en 2021, compensant la baisse enregistrée en 2020 consécutive aux périodes de confinement. Seule la Haute-Garonne reste légèrement en deçà de son niveau de 2019.

En 2021, en Occitanie, 12 770 appartements neufs ont été réservés à la vente (réservation avec dépôt d’arrhes dans le cadre de programmes immobiliers) (figure 4), soit une hausse de 16 % par rapport à 2020. Une évolution comparable au national. Cette croissance est essentiellement soutenue par l’Hérault (+ 26 %) qui compense la forte baisse de l’année passée et, dans une moindre mesure, par la Haute-Garonne (+ 11 %) ; une croissance insuffisante pour compenser la chute de 29 % enregistrée en 2020.

Comme les années précédentes, les appartements de 2 et 3 pièces sont les plus vendus et représentent plus de 75 % des ventes d’appartements en Occitanie. Les ventes progressent sensiblement pour les grands appartements (T3 et T4 ou plus) mais reculent pour les plus petits appartements.

Les mises en vente de logements collectifs rebondissent nettement entre 2020 et 2021 (+ 18 %), un peu moins qu’au niveau national (+ 21 %). Elles progressent particulièrement dans le département de l’Hérault (+ 31 %, même si elles reculent de 22 % à Montpellier), dans l’agglomération nîmoise (+ 62 % alors qu’elles diminuent de 4 % dans l’ensemble du département du Gard) et dans une moindre mesure en Haute-Garonne (+ 20 %). Elles reculent cependant à Perpignan où elles avaient résisté l’année passée.

Le niveau des réservations étant plus élevé que celui des mises en vente, l’encours de logements collectifs proposés à la vente en fin de trimestre se réduit (figure 5), passant de 9 190 logements à la fin du 4^e trimestre 2020 à 8 090 à la fin du 4^e trimestre 2021, soit une baisse de 12 %.

Le prix des appartements neufs progresse de 4,4 % en Occitanie par rapport à 2020 pour atteindre 4 080 euros le m² (contre 4 420 euros en France métropolitaine). Les prix évoluent nettement plus vite dans le territoire de Montpellier Méditerranée Métropole que dans celui de Toulouse Métropole, contribuant à l’accroissement des écarts de prix entre ces deux territoires. Les prix sont en moyenne plus élevés dans la métropole de Montpellier (4 650 euros le m²) que dans celle de Toulouse (4 060 euros le m²).

Concernant les programmes neufs de maisons, les réservations à la vente diminuent de plus de 14 % en un an en Occitanie, comme l’année passée. Au total, à peine 767 maisons sont réservées dans la région durant l’année 2021 contre près de 1 000 en 2019, pour un prix moyen de 271 000 euros, en hausse de 5,5 % en un an. Dans le même temps, les mises en vente de maisons individuelles augmentent de 33,2 % en Occitanie (malgré une baisse de 8 % en Haute-Garonne), entraînant un accroissement du stock à la vente en fin d’année de 13 %.

En 2021, les surfaces de locaux non résidentiels mises en chantier augmentent de 13,3 % dans un contexte de reprise de l’activité économique après le choc sanitaire. Cette hausse permet de retrouver le niveau des surfaces construites en 2019. Le niveau des surfaces mises en chantier dépasse largement celui de 2019 dans les entrepôts (+ 45 % entre 2020 et 2021), les bureaux (+ 42 %), le commerce (+ 37 %). Dans l’hébergement hôtelier, les surfaces des locaux mis en chantier s’accroissent également fortement (+ 48 %) mais insuffisamment pour retrouver le niveau de 2019. A contrario , les surfaces construites destinées à l’artisanat (- 6 %) et aux exploitations agricoles (- 1 %) diminuent mais restent supérieures à 2019. Les surfaces industrielles (- 25 %) et celles destinées aux services publics ou d’intérêt collectif (- 5 %) ne retrouvent pas leurs niveaux de 2019.

Les mises en chantier de locaux non résidentiels progressent dans plusieurs départements en 2021. Pour certains d’entre eux, les surfaces mises en chantier dépassent celles d’avant-crise. C’est le cas en Haute-Garonne, dans l’Hérault, les Hautes-Pyrénées, les Pyrénées-Orientales et le Tarn. En revanche, les autres départements ne retrouvent pas leurs niveaux d’avant-crise.

Au cours de l’année 2021, les surfaces autorisées de locaux non résidentiels diminuent de 2,7 % par rapport à 2020 (figure 6). Elles sont inférieures de 13,1 % à leur niveau de 2019. Les autorisations de constructions de nouveaux locaux dans l’hébergement hôtelier, les services publics et collectifs et le commerce sont en forte hausse en 2021. En revanche, les surfaces autorisées diminuent sensiblement dans les bureaux, conséquence possible du développement du télétravail.

Pour l’année 2022, les signaux sont bien orientés dans le secteur de la construction. Les autorisations délivrées pour construire des logements augmentent de 15,8 % dans la région en 2021 et dépassent leur niveau de 2019. Les informations sur les deux premiers mois de l’année indiquent une reprise de la croissance des mises en chantier. Les réservations à la vente de logements collectifs sont également en forte hausse. L’emploi dans le secteur de la construction augmente nettement suite à ce rebond dans la construction et au dynamisme de l’activité liée aux travaux de rénovation énergétique.

Toutefois, des incertitudes persistent en raison du climat économique international. Le conflit armé en Ukraine pèse sur le coût des matières premières, notamment énergétiques et risque de renchérir le coût d’acquisition d’un logement dans un contexte où les ménages perçoivent une baisse de leur pouvoir d’achat. Par ailleurs, le coût du crédit pourrait augmenter, en lien avec les tensions inflationnistes consécutives à la forte croissance économique mondiale en sortie de crise sanitaire et à la hausse du coût des matières premières.