Insee Analyses Ile-de-France · Janvier 2024 · n° 180

Près de 110 000 logements vacants supplémentaires en Île-de-France entre 1990 et 2020

En Île-de-France, les tensions sur le marché du logement sont fortes, la demande étant bien souvent supérieure à l’offre. En raison des prix élevés de l’immobilier à l’achat comme à la location, une partie de la population peine à se loger dans les conditions souhaitées et la décohabitation, notamment celle des jeunes, est freinée. Ces tensions se traduisent par une part de logements en situation de suroccupation plus élevée qu’au niveau national (12 % contre 4,8 %, en 2020) et par un taux de vacance globalement plus faible.

En 2020, 416 000 logements vacants sont localisés en Île-de-France, ce qui représente 7,0 % du parc total de logements franciliens, contre 8,2 % en France (hors Mayotte) (figure 1). Ce taux de vacance est parmi les plus bas de toutes les régions. Seuls la Corse (3,2 %) et les Pays de la Loire (6,4 %) affichent un taux inférieur. Il est proche du taux de vacance dite frictionnelle, correspondant à l’adaptation temporaire entre l’offre et la demande de logements. Au demeurant, les Franciliens déménagent souvent, notamment au sein du parc locatif privé. Ainsi, en 2020, un ménage sur dix a emménagé dans son logement depuis moins d’un an. Les changements de locataires ou de propriétaires engendrent en général une petite période de non-occupation. La vacance dite structurelle, plutôt liée à un désajustement durable entre offre et demande, apparaît faible en Île-de-France.

Les logements vacants sont essentiellement des appartements avec des petites ou moyennes surfaces : 80 % d’entre eux ont moins de quatre pièces alors qu’ils ne représentent que 61 % de l’ensemble du parc de logements. De surcroît, les logements vacants sont plus souvent anciens : 34 % ont été construits avant 1946 (contre 24 % dans l’ensemble du parc) et ont donc une probabilité plus forte de nécessiter une rénovation. Si les coûts de réhabilitation d’un logement se révèlent dissuasifs au regard de sa rentabilité financière, un bailleur peut juger plus opportun de laisser le logement vacant ou de le mettre en vente. En outre, si ces coûts sont consentis et des travaux engagés, leur durée peut également rendre le logement inhabitable et donc vacant durant plusieurs mois.

À Paris, 128 000 logements, soit 9,2 % du parc, sont vacants en 2020. La capitale concentre près d’un tiers des logements vacants de la région alors qu’elle ne représente que moins d’un quart des logements franciliens. Les prix de vente des appartements, particulièrement élevés, y contribuent potentiellement. Surtout, la part des locataires du parc privé à Paris est particulièrement élevée : 44 % contre 28 % en moyenne dans la région. Or, il s’agit de ménages plus mobiles que ceux qui sont propriétaires ou locataires du parc social. À Paris, le nombre de déménagements est estimé à 100 000 par an [Arènes et al., 2022 ; pour en savoir plus (5)]. Les mobilités engendrent le plus souvent des périodes d’inoccupation, même si ces vacances sont généralement de courte durée.

Dans tous les autres départements franciliens, de petite couronne comme de grande couronne, le taux de vacance est inférieur à la moyenne régionale. Il varie de 5,8 % dans le Val-de-Marne à 6,8 % en Seine-et-Marne.

Hors Paris, à une granularité géographique plus fine, par exemple à l’échelle des établissements publics territoriaux (EPT) de la métropole du Grand Paris (MGP) et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), le taux de vacance diffère plus fortement, allant de 4,4 % à 13,7 %.

Les taux de vacance les plus bas (entre 4,4 % et 5,8 %) s’observent majoritairement dans des intercommunalités densément peuplées, à proximité de centres d’emploi importants de l’unité urbaine de Paris, sans être à proximité immédiate de la capitale (figure 2). Les taux de vacance sont ainsi très faibles autour du plateau de Roissy (Communauté d’agglomération (CA) Roissy Pays de France et EPT Paris Terres d’Envol), à Marne-la-Vallée (CA Paris Vallée de la Marne et CA Marne et Gondoire) et à proximité de Créteil (EPT Grand Paris Sud Est Avenir).

À l’inverse, les EPCI où le taux de vacance est supérieur à la moyenne régionale sont essentiellement des territoires peu densément peuplés. Ils sont principalement situés en zone rurale dans la périphérie de la région dans l’est et le sud de la Seine-et-Marne ainsi que dans le sud de l’Essonne. Ce sont par exemple les communautés de communes du Gâtinais Val de Loing (13,7 %), du Provinois (10 %), des Deux Morin (9,8 %) et des Deux Vallées (9,5 %). Dans ces territoires, la tension immobilière est plus faible que dans la MGP et le parc de logements davantage pavillonnaire. Enfin, quelques territoires à l’ouest de Paris sont caractérisés par un taux de vacance équivalent ou qui dépasse la moyenne régionale alors qu’ils sont densément peuplés : la CA Versailles Grand Parc et l’EPT Paris Ouest La Défense.

En 30 ans, de 1990 à 2020, le nombre de logements vacants s’est accru globalement de 107 000, soit de plus d’un tiers. La vacance immobilière a évolué différemment selon les territoires et selon les périodes. Son augmentation devrait se poursuivre durant les prochaines années (encadré 1).

Entre 1990 et 2009, le taux de vacance dans la région Île-de-France a baissé de 0,5 point, passant de 6,5 % à 6,0 %. Le recul est plus fort qu’au niveau national (-0,3 point). Alors que le parc total de logements franciliens s’étoffait de 671 000 logements, il ne comptait que 17 000 logements vacants supplémentaires. La diminution de la vacance sur cette période s’observe principalement au sein de la MGP, en particulier à Paris (-1,2 point) et en Seine-Saint-Denis (-0,8 point) (figure 3). Alors même que le nombre de logements progressait plus rapidement que la population (+14 % contre +10 %), le phénomène de décohabitation a absorbé l’écart entre les deux progressions. La taille moyenne des ménages a ainsi baissé, passant de 2,5 à 2,3 personnes par résidence principale.

Le recul de la vacance a sans doute des causes multiples, relevant à la fois de facteurs économiques et d’évolutions fiscales et réglementaires concernant la taxation des logements vacants (encadré 2). Ainsi, au début des années 1990, l’éclatement de la bulle immobilière et la baisse très sensible des prix de vente des logements ont pu favoriser l’accès à la propriété. La part de propriétaires occupants a progressé, passant de 42 % en 1990 à 48 % en 2009 en Île-de-France. Par ailleurs, une taxe sur les logements vacants (TLV), pénalisant les propriétaires de logements vacants depuis plus de deux ans, a été mise en place à partir de 1999 dans les huit agglomérations de plus de 200 000 habitants, dont celle de Paris. Puis, à partir de 2006, les communes non concernées par la TLV ont acquis la possibilité d’appliquer dans certaines conditions une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).

Cependant, après le reflux observé au cours des vingt précédentes années, un phénomène inverse se produit à partir de 2009. Entre 2009 et 2020, le taux de vacance en Île-de-France progresse d’un point, ce qui correspond à 90 000 logements vacants supplémentaires. La hausse est plus forte encore au niveau national (+1,3 point).

Durant cette seconde période, la construction neuve est restée soutenue, et le nombre de logements a progressé deux fois plus rapidement que la population (+9,8 % contre +4,6 %). Toutefois, les prix immobiliers ont aussi fortement augmenté, ce qui a pu constituer un frein à l’accès à la propriété ou à la décohabitation de certains ménages, à moins de quitter l’Île-de-France. Le nombre moyen de personnes par ménage est globalement resté stable, à 2,3.

La forte progression de la vacance est observée alors même que, pour la limiter, un décret a été pris en 2013, durcissant les modalités d’application de la taxe sur les logements vacants. D’une part, le montant de la taxe a été augmenté, d’autre part, les logements des communes ayant plus de 50 000 habitants et une proportion élevée de logements inoccupés sont entrés dans le champ de la taxation. Enfin, la taxe s’applique désormais dès la première année de vacance du logement.

Entre 2009 et 2020, la progression de la vacance est particulièrement forte à Paris (+1,4 point), alors que les prix de l’immobilier augmentent fortement, notamment dans les arrondissements les plus à l’est, et que la capitale se met à perdre des habitants.

Le taux de vacance immobilière augmente aussi fortement en grande couronne, en particulier dans les Yvelines et l’Essonne (+1,4 point chacun) et dans le Val-d’Oise (+1,2 point). Dans ces départements, le parc de logements a augmenté deux à trois fois plus vite que la population et le marché est moins tendu qu’au centre de l’agglomération parisienne. La vacance progresse de façon plus modérée en Seine-et-Marne (+0,8 point), notamment dans sa moitié ouest.

Enfin, la hausse est modérée dans la petite couronne autour de Paris, en particulier sur la partie est, en Seine-Saint-Denis (+0,9 point) et dans le Val-de-Marne (+0,7 point). Elle est encore plus faible dans les Hauts-de-Seine (+0,2 point).