Paris et l’ouest parisien : des territoires quasiment inaccessibles à l’achat pour la majorité des locataires franciliens

L’Île-de-France se caractérise par un marché de l’immobilier ancien tendu et des prix parmi les plus élevés. En 2018, 46 000 maisons et 100 000 appartements se sont vendus, ce dernier chiffre étant proche du niveau d’avant la crise économique de 2008. Entre 2006 et 2018, le prix médian au m² des appartements franciliens a augmenté de 32 % pour atteindre 4 850 € ; pour les maisons, le prix de vente médian est désormais de 300 000 €, soit + 13 %. Au-delà des valeurs médianes, la dispersion des prix de l’immobilier s'est accrue avec une forte augmentation en haut de l'échelle, notamment pour les appartements : en 2018, un sur quatre s'est vendu plus de 8 200 € le m², alors que ce prix concernait un appartement sur quarante en 2006.

Ces hausses de prix s’expliquent en grande partie par une forte tension sur le marché immobilier où la demande est supérieure à l’offre. Bien que leurs revenus soient en moyenne plus élevés que la moyenne nationale, les Franciliens doivent consacrer une plus grande part de leur budget au logement (20 % pour les propriétaires accédants et 23 % pour les locataires du parc privé en 2013). Dans ce contexte, seuls 47 % des ménages franciliens sont propriétaires de leur logement en 2016, contre 60 % en province.

Les prix de l’immobilier en Île-de-France varient fortement selon les territoires. En 2018, le prix médian au m² d’un appartement varie de 2 630 € dans l’Essonne à 9 370 € à Paris. Le prix médian d’une maison, toutes tailles confondues, est de 250 000 € en Seine-et-Marne et de 716 000 € dans les Hauts-de-Seine.

À l’échelle des grands quartiers franciliens, les transactions immobilières conclues entre 2006 et 2018 (Pour comprendre) révèlent des amplitudes de prix encore plus importantes. En 2018, les appartements sont jusqu’à huit fois plus chers au m² dans certains quartiers parisiens (6ᵉ et 7ᵉ arrondissements) que dans certaines communes aux franges de l’Île-de-France (Provins, Montereau-Fault-Yonne). Le prix médian des maisons varie de un à sept, allant, pour une maison de trois pièces, de 100 000 € dans le sud de la Seine-et-Marne à 700 000 € dans certaines communes des Hauts-de-Seine (Sèvres, Rueil-Malmaison).

L’attractivité de la métropole parisienne et le souhait de s’installer au plus près des pôles d'activité et des équipements conduisent à une tension immobilière particulièrement forte au centre de la région. Les prix sont aussi plus élevés à l’ouest de la capitale qu’à l’est, notamment dans les Hauts-de-Seine et l’est des Yvelines du fait de la présence de pôles d’emplois qualifiés et de nombreux cadres résidents. De 2006 à 2018, les prix ont par conséquent augmenté plus vite dans les territoires où ils étaient déjà les plus élevés (figure 1), à Paris (+ 73 % pour les appartements et + 56 % pour les maisons) et dans les Hauts-de-Seine (figure 2). Cette hausse s’est propagée en petite couronne (nord du Val-de-Marne, sud-ouest de la Seine-Saint-Denis), où des quartiers auparavant populaires se sont transformés depuis dix ans avec des arrivées massives de cadres : par exemple, dans des quartiers de Montreuil limitrophes de Paris ou Vincennes du fait de diverses opérations de rénovation urbaine et de reconversion du tissu d’activité en tissu résidentiel.

Plus loin, aux portes de l’unité urbaine de Paris, la hausse des prix est plus modérée. Dans ces territoires dynamiques démographiquement (nord de l’Essonne, ouest de la Seine-et-Marne), le parc de logements s’est étoffé depuis 2006 du fait d’une importante construction neuve, entraînant une moindre tension sur le marché de l’immobilier ancien. L’aménagement de ces territoires représente un enjeu important dans le cadre de la lutte contre l’étalement urbain et des nouvelles infrastructures de transport (Grand Paris Express) (encadré).

Enfin, aux limites de l’Île-de-France, les prix ont stagné, voire légèrement baissé. Ces territoires, où le parc de logements est presque exclusivement composé de maisons, sont peu dynamiques démographiquement (sud des Yvelines et de l’Essonne, sud et est de la Seine-et-Marne) et sont moins prisés du fait de l’éloignement en transport de la capitale et des pôles d’emplois.

Acquérir un logement pour un ménage francilien n’est pas toujours possible partout. La capacité d’achat varie selon le profil des ménages (ressources et taille) et le territoire. L’analyse en 2015 du potentiel d’accession pour les primo-acquéreurs de moins de 46 ans aux revenus disponibles médians révèle ces disparités.

Les marchés les plus tendus de type « parisien » (Paris, Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Vincennes…), ainsi que ceux des franges périurbaines aisées (ouest des Yvelines ou alentours de Fontainebleau) où se trouvent de grandes maisons à prix élevé, sont inaccessibles à l’acquisition pour les ménages aux revenus médians, quelle que soit leur composition (figure 3). Selon les hypothèses retenues, moins de 20 % des couples locataires avec un enfant, primo-accédants, pourraient acheter un appartement parisien de 63 m². Pour les personnes seules et les couples avec deux enfants, moins d’un ménage sur dix aurait les revenus nécessaires pour acheter un premier logement de taille adaptée. Un couple sans enfant, pour acheter un appartement de 42 m² à Paris, devrait ainsi disposer au minimum d’un revenu mensuel de 3 410 €, soit 90 € de plus que le niveau de vie médian des locataires de cette catégorie, de 45 ans ou moins.

Dans les autres territoires les plus valorisés de l’agglomération parisienne, seuls les couples sans enfant peuvent majoritairement acheter un logement. Avec un pouvoir d’achat immobilier de l’ordre de 242 000 €, ces ménages aux revenus médians peuvent, par exemple, acquérir un appartement de 42 m² à Nogent-sur-Marne, La Garenne-Colombes ou encore une petite maison de deux pièces au Blanc-Mesnil, pour des prix variant de 200 000 € à 220 000 €. Un couple avec deux enfants a cependant besoin d’une surface habitable double. Pour ces ménages, l’accès à la propriété est possible dans des communes telles que Jouy-le-Moutier (Val-d’Oise) pour l’achat d’un appartement de 82 m² (prix médian : 226 000 €), ou à Magnanville (Yvelines) pour une maison de quatre pièces (prix médian : 222 000 €).

La majorité des couples avec un enfant et des personnes seules peuvent accéder à la propriété dans les territoires un peu moins chers de l’unité urbaine, grâce à la présence d’appartements de petite ou moyenne taille (T1 à T3), plus abordables que la plupart des maisons. Par exemple, avec un revenu mensuel médian de 3 227 € et un pouvoir d’achat immobilier de 235 000 €, un couple avec un enfant peut acquérir un appartement de 63 m² à Bussy-Saint-Georges (Seine-et-Marne) ou une petite maison de trois pièces à Mézy-sur-Seine (Yvelines).

Dans les territoires plus isolés, seules les personnes seules n’ont pas en majorité la possibilité d’accéder à la propriété. Les biens proposés, principalement des maisons, sont inadaptés à leurs besoins, tant financièrement qu’au niveau de leur superficie.

Enfin, les territoires aux franges de l’unité urbaine sont accessibles à tous les types de ménages. Le prix des logements proposés à la vente y est plus faible. Le parc y est diversifié, avec de petits logements pour les personnes seules, ainsi que de grands appartements et maisons pour les familles. Une personne seule, dont le revenu mensuel médian est de 1 665 € et le pouvoir d’achat immobilier estimé à 122 000 €, peut par exemple acquérir un appartement de 36 m² à Cergy ou Livry-Gargan.

Les revenus des ménages locataires varient beaucoup selon les quartiers. Ainsi, un couple avec deux enfants et dont la personne de référence a 45 ans ou moins dispose d’un revenu disponible médian de 1 750 € par mois dans un quartier d’Aubervilliers, contre 8 220 € dans un quartier du 6e arrondissement de Paris. Cependant, malgré des revenus plus élevés dans les quartiers les plus chers, les ménages locataires primo-accédants sont souvent contraints de s’éloigner du centre de l’agglomération pour acheter (figure 4).

Ainsi, la plupart des locataires vivant à Paris ou dans des quartiers similaires n’ont pas la possibilité d’acheter dans leur quartier, quel que soit le type de ménage. Par exemple, dans le 13ᵉ arrondissement de Paris, moins de 50 % des couples sans enfant peuvent acheter un appartement d’une taille adéquate. Pour les autres types de ménage, cette proportion est encore plus faible : moins de 20 % pour les couples avec un enfant, et moins de 10 % pour les couples avec deux enfants ou les personnes seules.

Hors Paris ou quartiers similaires, les couples sans enfant aux revenus médians ont la possibilité d’acheter dans leur quartier de résidence, mais pas la majorité des personnes seules et des familles. Pour les couples avec deux enfants, l’incapacité concerne même l’ensemble de l’unité urbaine. Par exemple, à Maisons-Alfort, plus de 70 % des couples sans enfant peuvent acheter sur place, mais moins de 50 % des couples avec un enfant, moins de 30 % des personnes seules et moins de 20 % des couples avec deux enfants.

Pourtant, les achats de logements anciens se font majoritairement près de l’ancien domicile. Ainsi, parmi les ménages de moins de 46 ans ayant récemment emménagé en propriété occupante en Île-de-France et résidant auparavant dans la région, 39 % sont restés dans leur commune de résidence antérieure et seulement 28 % ont changé de département au sein de la région. Pour satisfaire ce besoin de proximité, les ménages peuvent préférer habiter dans un logement plus petit, correspondant à leur budget. Cela expliquerait en partie la part importante, à Paris et en petite couronne, des ménages vivant dans un logement suroccupé : en 2016, 28 % de la population de la métropole du Grand Paris est en situation de suroccupation, contre 22 % des Franciliens et 9 % des Français de métropole.

Si les revenus médians sont calculés par quartier de résidence et non plus au niveau de l'Île-de-France, l’accessibilité des marchés immobiliers pour les ménages diffère un peu. Les marchés les moins chers de l’unité urbaine de Paris ne sont plus accessibles aux locataires aux revenus médians résidant sur place, car ils sont souvent très modestes. En revanche, ces territoires attirent des ménages ayant des revenus plus élevés. Ainsi, environ 41 % des ménages nouvellement propriétaires et résidant en Seine-Saint-Denis habitaient auparavant hors du département contre 28 % au niveau régional.