Les tensions sur le marché immobilier freinent les déménagements en Île-de-France

Au cours de l’année 2012, 554 500 ménages ont emménagé en Île-de-France. Ce chiffre représente 11 % des ménages présents dans la région début 2013. Parmi eux, 80 % habitaient déjà en Île-de-France, 14,5 % sont venus d’autres régions et 5,5 % de l’étranger. Ces emménagements obéissent au sein de l’Île-de-France à une forte logique de proximité. Ils peuvent être mis en regard de la structure de l’offre de logements et des caractéristiques des ménages mobiles.

Parmi les ménages mobiles déjà présents dans la région en 2012, plus du tiers a changé de logement sans pour autant quitter sa commune de résidence ou son arrondissement parisien. La moitié des ménages mobiles sont restés dans un périmètre ne dépassant pas la couronne des communes limitrophes de leur commune de départ, et près des trois quarts dans un périmètre de trois couronnes de communes limitrophes (figure 1). Ces proportions recouvrent toutefois des disparités territoriales. Pour continuer à bénéficier des aménités de la métropole, les Parisiens sont les plus nombreux à déménager à proximité de leur ancien lieu de résidence, tandis que les résidents de grande couronne sont un peu plus enclins à déménager sur de plus longues distances.

Selon l’enquête Nationale Logement (Sources), les motifs de déménagement sont plus souvent liés à des raisons familiales et aux caractéristiques du logement qu’à des considérations dues à l’emploi et/ou aux déplacements domicile-travail.

Les ménages les plus mobiles sont jeunes (figure 2). Toutes choses égales par ailleurs, la probabilité d’avoir déménagé en 2012 décroît régulièrement avec l’âge de la personne de référence (Régression logistique). Parmi les ménages franciliens ayant changé de logement en 2012, 68 % ont moins de 40 ans et seulement 11 % ont 55 ans ou plus. Jeunes, les ménages mobiles sont aussi pour les deux tiers composés de personnes vivant seules ou en couple sans enfant. Si l’âge est le facteur explicatif le plus important, la mobilité résidentielle dépend aussi du statut d’occupation du logement et du nombre de pièces, les deux étant en partie liés. Les locataires de meublés et du secteur libre sont nettement plus mobiles que ceux du secteur social et que les propriétaires. Ils vivent dans des logements plus petits. Près de six ménages mobiles franciliens sur dix ont ainsi emménagé dans le parc locatif privé ou dans un meublé, majoritairement dans des studios ou des 2 pièces au sein de la métropole du Grand Paris. Elle concentre en effet 73 % du parc locatif privé et des meublés et 63 % des emménagements en Île-de-France.

En comparaison, à peine un ménage mobile sur six a emménagé dans le parc locatif social. La moitié sont des familles avec enfant(s), avec une proportion assez importante de familles monoparentales (près de deux familles sur cinq). Les autres vivent seuls (trois ménages mobiles sur dix) ou en couple sans enfant (un sur sept).

Enfin, un quart des ménages mobiles franciliens sont propriétaires. Quand ils n’ont pas d’enfant, six sur dix acquièrent leur logement, le plus souvent de petite taille, dans la métropole du Grand Paris. Les ménages avec enfant(s), quant à eux, achètent majoritairement en grande couronne, et plus de la moitié d’entre eux sont des couples avec un enfant de moins de six ans. Ils occupent alors de plus grands logements.

Les caractéristiques des ménages et du parc de logements sont a priori favorables à une mobilité résidentielle plus élevée en Île-de-France. En effet, la région est jeune : en 2013, 40 % de la population francilienne a moins de 30 ans, contre 36 % en province. Son parc de logements se caractérise par une part importante de logements d’une ou deux pièces (32 % du parc francilien, contre 15 % en province). Les locataires sont plus nombreux dans la région qu’en province (52 % contre 40 %), notamment les locataires de meublés.

Pourtant, la mobilité résidentielle y est plus faible qu’en province : 11,0 % contre 11,8 %. Ce phénomène est relativement récent. En 1999, la situation était inverse : 13,0 % des ménages franciliens avaient emménagé l’année précédente contre 11,8 % en province.

Compte tenu des caractéristiques du parc de logements franciliens, la mobilité attendue des ménages en Île-de-France au cours de l’année 2012 devrait être de 13,9 %, soit près de trois points de plus que celle réellement constatée (Mobilités résidentielles : comparaison des taux observés et des taux attendus). Peu perceptible chez les propriétaires, cette sous-mobilité est particulièrement marquée dans la région pour les locataires. Ce phénomène traduit leurs difficultés à déménager malgré un fort désir de changer de logement. En effet, plus de la moitié des locataires du secteur libre souhaiteraient déménager contre 40 % en province.

Au premier abord, Paris est l’un des territoires franciliens où les ménages sont les plus mobiles, en raison principalement de l’importance de son parc locatif privé (près d’un logement sur deux) et de son parc de petite taille (plus d’un logement sur deux est constitué d’une ou deux pièces). Près d’un ménage parisien sur sept y a emménagé au cours de l’année 2012. Toutefois, la mobilité observée est inférieure de 5,6 points à la mobilité attendue (figure 3 et figure 4). Le constat est identique pour les autres territoires composant la métropole du Grand Paris où la sous-mobilité atteint au moins deux points. Au-delà du périmètre de l’unité urbaine de Paris, la mobilité des ménages est proche de celle des autres régions de France métropolitaine, voire souvent légèrement supérieure à celle attendue, mais elle est très variable d’un territoire à l’autre.

En 1999, les ménages de grande couronne étaient plus mobiles qu’attendu du fait de la mise sur le marché d’un parc important de logements neufs. Depuis, les migrations résidentielles ont baissé partout, et en 2013 la sous-mobilité des ménages franciliens s’est généralisée dans tous les départements à l’exception de la Seine-et-Marne. En effet, les emménagements sont particulièrement fréquents dans certaines intercommunalités de ce département, comme par exemple dans le Pays Fertois, le Pays Créçois, Plaine et Monts de France et Val d’Europe agglomération. Dans cette dernière, près d’un ménage sur cinq a emménagé au cours de l’année. La présence du parc Disneyland et la proximité de l’aéroport de Roissy et de la gare TGV de Marne-la-Vallée sont des éléments propices à l'attractivité du territoire. Le parc de logements locatifs y est important (près d’un logement sur deux) et la construction neuve y est dynamique. Au cours de la période 2006-2013, 5,4 logements y ont été construits chaque année pour 100 existants, contre 1,1 en Île-de-France. La mobilité résidentielle est à l’inverse très faible dans certaines intercommunalités excentrées où la population est âgée, le parc de logements composé essentiellement de maisons et la construction neuve très faible (par exemple Gally-Mauldre dans les Yvelines).

La construction neuve génère des effets en chaîne qui augmentent la mobilité résidentielle globale bien au-delà de son impact direct. En effet, les personnes qui s’installent dans un logement neuf libèrent souvent un logement ancien remis sur le marché, qui peut lui-même générer une autre mobilité, etc. L’installation de 100 ménages entrant dans des logements neufs générerait le déménagement en chaîne d’environ 290 autres ménages quand il s’agit de 5 pièces ou plus, d’environ 170 autres quand il s’agit de 3 ou de 4 pièces et d’environ 70 s’il s’agit de studios ou de 2 pièces.

Si la construction de logements neufs a fortement progressé en Île-de-France et concentre désormais un cinquième des logements neufs autorisés en France en 2016, elle a été particulièrement atone dans la région entre 2006 et 2013, ne représentant qu'à peine plus de 10 % des logements construits en France durant cette période. Le nombre de logements neufs rapporté au nombre d’habitants était le plus faible de toutes les régions. Ainsi, en 2013, 5 % des ménages mobiles franciliens résident dans un logement achevé après 2010 (contre 9 % en province), avec de fortes disparités entre la grande couronne et le cœur d’agglomération.

Le regain récent de la construction de logements ainsi que les anticipations liées au déploiement des lignes du Grand Paris Express pourraient toutefois soutenir la mobilité des Franciliens et réduire l'écart avec la province.

S'agissant de Paris, l’attractivité de la capitale pour les non-résidents engendre une demande significative pour des usages temporaires, notamment touristiques, qui limite d’autant les logements accessibles de manière permanente aux Franciliens. Le nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels à Paris et en petite couronne a ainsi augmenté de 3 700 logements par an entre 2006 et 2013. Dans ce contexte de forte demande, le nombre de logements vacants à Paris a diminué (part en baisse de 1,5 point sur cette période), passant de 123 000 en 2006 à 105 000 en 2013.

La mobilité des locataires du parc social diminue partout en France, mais davantage dans la région capitale. Entre 1999 et 2013, la part des ménages ayant emménagé dans le parc social francilien a diminué de 4,1 points, contre 1,6 point en province. La majorité des ménages franciliens quittant un logement social emménage dans un autre logement social (six sur dix). Seul un quart devient propriétaire et une minorité opte pour une location dans le parc privé (environ un sur sept). Le parc social joue moins qu’auparavant un rôle de transition dans le parcours résidentiel des ménages.

La faiblesse de la mobilité dans le parc social provient essentiellement du coût élevé de l’immobilier. En effet, les mensualités remboursées par les accédants récents à la propriété en Île-de-France sont trois fois plus élevées que les loyers dans le parc social. De même, les loyers au mètre carré dans le secteur libre francilien sont 2,4 fois plus élevés que dans le secteur social (2,7 fois plus à Paris). Ces écarts de prix contribuent fortement à freiner la mobilité des ménages dans le parc social francilien. Ainsi, 14 % des locataires du secteur HLM francilien résident dans leur logement depuis plus de 30 ans, contre 9 % seulement en province. Comme en province, six ménages franciliens sur dix de ce secteur ne souhaitent pas déménager. La proportion de ménages désirant quitter leur logement HLM à Paris est encore plus faible (trois sur dix). Un locataire du secteur HLM à Paris a ainsi une probabilité deux fois moindre d’avoir déménagé l’année précédente qu’un locataire de HLM en province.

Parmi les ménages franciliens locataires du secteur libre en 2013, 20 % ont emménagé dans leur logement l’année précédente, contre 27 % en province. Cette faible mobilité va de pair avec un marché locatif moins fluide. Les loyers au mètre carré en Île-de-France diminuent avec l’ancienneté d’occupation, mais restent deux fois plus élevés que ceux de province. La mobilité - qui demeure forte dans les petits logements franciliens du secteur libre - et la rareté des grands logements dans l’agglomération parisienne poussent les loyers à la hausse. À Paris, un locataire du secteur libre a deux fois moins de chances d’avoir emménagé dans son logement l’année précédente qu’en province. Les ménages franciliens locataires ont donc plus de mal à dérouler leurs parcours résidentiels que les propriétaires. Plutôt que de payer un loyer élevé, les ménages franciliens qui en ont les moyens financiers préfèrent acquérir leur logement. Dans la région, les accédants à la propriété consacrent en moyenne un quart de leur revenu à rembourser leur emprunt, soit un point de plus qu’en province. L’écart est plus prononcé pour les locataires du secteur libre, qui dépensent 23 % de leur revenu pour se loger, contre 20 % en province. Toutefois, en raison des différences de prix de l’immobilier, l’accession à la propriété en Île-de-France concerne davantage, et de plus en plus, les catégories de ménages aisées : 37 % des ménages mobiles propriétaires en Île-de-France sont cadres contre 16 % en province