Insee Première · Janvier 2024 · n° 1979

1,2 million de logements vacants supplémentaires en France depuis 1990, surtout dans les zones en déprise démographique

En 2023, le nombre de logements vacants atteint 3,1 millions, soit 8,2 % du parc total de logements en France hors Mayotte, en augmentation de 60 % depuis 1990 (alors, 1,9 million et 7,2 % du parc). La vacance élevée dans certains territoires en a fait un sujet sensible et a conduit à la mise en place de politiques publiques ciblées (encadré 1).

Cette augmentation de la vacance n’est ni continue ni régulière au cours de la période (figure 1). Entre 1990 et 1999, le nombre de logements vacants a augmenté de 6 %, soit 0,7 % en moyenne par an, avant de diminuer jusqu’en 2005 pour repasser sous la barre des 2 millions. Entre 2005 et 2017, il a augmenté fortement, de 47,3 %, soit +3,3 % par an en moyenne. À partir de 2017, cette hausse s’atténue nettement : +0,8 % par an en moyenne entre 2017 et 2023.

Dans le même temps, le nombre total de logements a augmenté régulièrement, au rythme de 1,1 % en moyenne par an entre 1999 et 2023, pour atteindre 37,8 millions de logements. La part des logements vacants dans l’ensemble des logements a ainsi diminué jusqu’en 2005, avant de rebondir nettement ensuite, le nombre de logements vacants progressant 2,3 fois plus vite que le nombre total de logements jusqu’en 2023.

Les causes de ces évolutions sont multiples, certaines étant directement mesurables comme l’évolution de la population et de la construction. D’autres causes potentielles le sont plus difficilement, comme les effets de la conjoncture économique ou les évolutions fiscales et réglementaires qui influent sur les pratiques des particuliers et des promoteurs.

La forte augmentation du taux de vacance, mesurée au niveau départemental entre 2009 et 2020 avec le recensement de la population (encadré 2), concerne tous les départements français, à l’exception de ceux de Corse et de l’Hérault. Elle a tendance à être plus marquée dans les départements pour lesquels le taux était déjà élevé.

Les départements ruraux de France métropolitaine situés le long de la diagonale des faibles densités, parfois dénommée « diagonale du vide », ainsi que l’Orne, sont particulièrement touchés par la vacance en 2020 et l’étaient déjà en 2009 (figure 2). Dans neuf départements de France métropolitaine, le taux de vacance des logements augmente de plus de 2,5 points entre 2009 et 2020 et atteint ou dépasse 11 % : la Creuse, la Nièvre, les Ardennes, le Cher, l’Yonne, l’Indre, la Meuse, l’Orne et les Vosges. Concernant les DOM, la hausse est particulièrement forte en Martinique (+3,4 points). En 2020, le taux de vacance y est le plus élevé de France (16,1 %), devant la Creuse (15,9 %) et la Guadeloupe (15,1 %).

À l’inverse, la vacance des logements est moins forte dans les départements alpins et ceux situés le long de l’Atlantique et en Île-de-France (hors Paris), ainsi qu'en Ille-et-Vilaine et dans le Var, avec une hausse plus modérée entre 2009 et 2020. La population a augmenté dans ces départements au cours de la période. En moyenne, la hausse est plus forte dans les territoires où la population diminue et plus faible dans les territoires où la population augmente.

En Corse, la situation est singulière, le taux de vacance déjà très bas en 2009 (inférieur à 4 %) baisse dans les deux départements. Un seul autre département connaît une évolution similaire : l’Hérault, où le taux de vacance passe de 7,4 % en 2009 à 7,1 % en 2020 en lien notamment avec sa croissance démographique, la plus forte des départements de France métropolitaine (+15,2 % entre 2009 et 2020).

Les aires d’attraction des villes (AAV), qui définissent l’étendue de l’influence d’une ville sur les communes environnantes, permettent de rendre compte des disparités territoriales selon l’organisation urbaine, à un niveau plus fin que les départements. En moyenne, plus le nombre d’habitants de l’aire d’attraction est élevé, plus le taux de vacance des logements est faible.

Dans l’aire de Paris et dans les autres aires d’attraction des villes de 700 000 habitants ou plus, le taux de vacance des logements est en général proche de 7,0 %. Toutefois, il varie, en 2020, de 5,2 % dans l’aire de Nantes à 8,1 % dans celle de Grenoble. Ce taux n’augmente que modérément dans les années 2010. L’aire de Paris mise à part, cette évolution est en rapport avec la forte augmentation de la population (+10,6 %) (figure 3).

Dans leur ensemble, les aires d’attraction des villes entre 200 000 et 700 000 habitants ont un taux de vacance des logements en 2020 et une évolution au cours des années 2010 proches des valeurs nationales (8,2 % ; +1,1 point), mais les situations locales sont contrastées. Six aires (Bayonne, Cannes - Antibes, Toulon, Angers, Saint-Nazaire et Brest) présentent des taux de vacance inférieurs à 6 %, tandis que six autres, dont deux aires ultramarines, présentent des niveaux supérieurs à 10 % (Fort-de-France, Les Abymes, Nice, Pau, Avignon et Saint‑Étienne).

Dans les aires d’attraction des villes de 50 000 à 200 000 habitants, 8,9 % des logements sont vacants en 2020, une part en hausse de 1,4 point par rapport à 2009. S’y retrouvent de fortes disparités déjà identifiées entre les aires à fort attrait touristique longeant les littoraux (Ajaccio, Agde, Les Sables-d’Olonne, etc.), pour lesquelles le taux de vacance est inférieur à 4 %, et celles situées dans des zones touchées par un déclin démographique où la vacance dépasse 14 %, notamment à l’est et au centre de la France (aires de Montluçon et de Vichy) ainsi que dans les DOM (Basse-Terre en Guadeloupe).

C’est dans les aires d’attractions des villes de moins de 50 000 habitants que le taux de vacance des logements est en moyenne le plus élevé, à 9,6 % en 2020, supérieur à celui des communes situées en dehors d’une aire d’attraction des villes (9,3 %). Dans ces aires de petite taille, la vacance des logements augmente en moyenne fortement (+1,7 point entre 2009 et 2020), en lien avec une démographie souvent atone. Les disparités sont, là aussi, très marquées, avec d’un côté, des situations de fortes tensions immobilières dans les aires très touristiques telles que Porto-Vecchio, Chamonix-Mont-Blanc ou encore Arcachon - La-Teste-de-Buch, où moins de 3 % des logements sont vacants, et de l’autre, les aires en recul démographique comme Salbris (Loir-et-Cher), Thizy-les-Bourgs (Rhône), Marvejols (Lozère) et Langeac (Haute-Loire), ou aux Antilles, Basse-Pointe, Bouillante et Le Lorrain, où 20 % des logements, voire plus, sont vacants.

Au sein d’une même aire d’attraction d’une ville, la vacance varie notablement entre la commune-centre, les autres communes du pôle et les communes en périphérie (couronne). Le taux de vacance des logements en 2020 est, en moyenne, plus élevé dans la commune‑centre, et ce quelle que soit la taille de l’aire (figure 4a). Dans les communes situées en périphérie, il est également plus élevé que dans les autres communes du pôle. L’écart avoisine les trois points entre les communes-centres et les autres communes du pôle hors périphérie dans les aires de moins de 700 000 habitants.

L’évolution entre 2009 et 2020 du taux de vacance des logements est, elle aussi, différenciée entre la commune-centre, la périphérie et les autres communes (figure 4b). Dans les aires de plus de 700 000 habitants (hors Paris), le taux de vacance augmente moins dans la commune-centre que dans les autres communes. Dans l’aire de Paris et dans les aires de moins de 50 000 habitants, la vacance des logements augmente plus rapidement dans la commune‑centre et celles en périphérie que dans les autres communes. Dans les aires comprises entre 50 000 et 200 000 habitants et entre 200 000 et 700 000 habitants, l’augmentation de la vacance est très similaire quelle que soit la catégorie de commune.