En 2016, les différents indicateurs de la construction sont au vert en Occitanie. La reprise dans la région s'observe principalement sur les segments de marché réservés aux locataires : investissement locatif et parc public de logements sociaux. Pour autant les propriétaires occupants ne désertent pas le marché, comme en témoignent l'augmentation des ventes d'appartements hors investissement locatif et la hausse des mises en chantier de maisons individuelles.

Pour la seconde année consécutive, le nombre de logements commencés est en hausse en Occitanie. En 2016, 44 000 logements sont mis en chantier, soit 15 % de plus qu'en 2015 et 20 % de plus qu’en 2014, date à laquelle la construction était au plus bas dans la région (figure 1 et figure 2). Mais cette forte croissance reste relative au regard du rythme de mises en chantier observé antérieurement : 50 000 logements commencés en 2011, plus de 60 000 en 2006 et 2007.

Différents facteurs favorisent ce rebond des mises en chantier depuis deux ans. Les taux d’intérêt historiquement faibles - associés à des prêts octroyés plus facilement - permettent à des ménages et des entreprises d’investir dans la pierre, tirant ainsi le marché vers le haut. En même temps, le dispositif « Pinel » ouvrant la possibilité à terme d'une réduction d’impôt trouve un public plus large que son prédécesseur, le dispositif « Duflot » ; il permet ainsi à des nouveaux ménages d’investir dans le logement locatif. De plus, après un très bas niveau de la construction en 2013 et 2014, et un faible redémarrage en 2015, des projets reportés voient le jour en 2016. Enfin, la hausse des mises en chantier de logements sociaux, qui atteignent presque le quart de la construction neuve, accompagne ce mouvement général de relance de l’activité.

Le premier segment bénéficiaire de la reprise est le logement collectif, dont les mises en chantier progressent de plus de 30 % au cours des deux dernières années. Cet essor est concentré dans les départements de la Haute-Garonne et de l’Hérault, qui représentent respectivement la moitié et le tiers des nouveaux appartements dans la région. En dehors de ces deux départements, seuls le Gard et le Gers connaissent une hausse du logement collectif depuis deux ans, mais dans des volumes faibles.

Les mises en chantier de logements individuels, principalement destinés à des propriétaires occupants, augmentent de 10 %. La Haute-Garonne et l’Hérault représentent moins de la moitié des ouvertures de chantiers de maisons individuelles; le Gard et les Pyrénées-Orientales 10 % à eux deux.

Le parc public de logements sociaux, essentiellement en collectif, participe à cette dynamique générale. Alors que moins de 9 000 logements sociaux ont été financés en 2014, ce sont 10 500 qui le sont en 2016. Cette dynamique est nouvelle : durant les années 2000, moins de 6 000 logements sociaux étaient financés par an. Si la région reste largement déficitaire en logements sociaux par rapport au reste du territoire métropolitain, l’effort réalisé ces dernières années permet de combler petit à petit une partie de ce retard. Pour la seconde année consécutive, l’Occitanie est la région métropolitaine qui connaît le plus fort taux de croissance de son parc de logements sociaux.

Les ventes de logements neufs à des particuliers sont en hausse pour la deuxième année consécutive (figure 3). Si les ventes en défiscalisation, destinées à la location, augmentent de 60 % dans la région entre 2014 et 2016, les ventes d'appartements à des propriétaires occupants sont aussi en croissance de 10 %.

Parallèlement à ce redémarrage, les prix des appartements neufs dans la région sont en légère hausse au cours des deux dernières années (+ 4 %). En 2016, ils atteignent en moyenne 3 600 euros le m² (figure 4 et figure 5). Les prix restent plus élevés sur Montpellier Méditerranée Métropole (3 950 euros le m²) que sur Toulouse Métropole (3 550 euros le m²).

En même temps que la croissance des mises en chantier, l’essor des autorisations de logements est un autre signe de la reprise de la construction de logements (figure 6). En 2016, ce sont 19 % de logements supplémentaires qui sont autorisés par rapport à 2015, et 23 % par rapport à l’année basse 2014. Le logement individuel participe largement à ce mouvement, avec une augmentation de 20 % du nombre de permis accordés. La Haute-Garonne et l’Hérault concentrent 63 % des autorisations en 2016. Seuls les départements du Lot, de l’Ariège, du Gers et de l’Aude restent à l’écart de la reprise.