Insee Analyses Ile-de-France · Février 2024 · n° 181

Primo-accession en Île-de-France : un choix restreint de communes, surtout pour les locataires du parc social

En 2019, en Île-de-France, près de 130 000 logements construits depuis deux ans au moins ont été vendus. En augmentation depuis 2012, le volume de ventes a fortement décru en 2020 au pic de la crise sanitaire, pour remonter en 2021. Signe en partie de la volonté de nombreux Franciliens de faire évoluer leur cadre de vie, le redémarrage a été un peu plus vif pour les maisons. La répartition par type de bien reste toutefois globalement stable entre 2012 et 2021 : 35 % des transactions portent sur des maisons et 65 %, sur des appartements.

En revanche, la part des ménages propriétaires en Île-de-France a reculé de 0,4 point depuis 2014, pour atteindre 47 % en 2020. Dans ce contexte, cette étude interroge les possibilités de primo-accession des ménages locataires franciliens, en prenant en compte leurs caractéristiques et le type de logement occupé (privé ou social). Une première partie examine l’accessibilité des territoires pour la majorité des ménages, ceux disposant d’au moins le revenu disponible médian francilien. Une seconde partie se centre sur les territoires de résidence des ménages, en examinant si les locataires qui y habitent sont en mesure d’y accéder à la propriété, pour satisfaire en particulier un souhait de proximité.

La capacité d’acquisition des ménages locataires dépend du prix du bien qu’ils souhaitent acheter. Or, les prix de l’immobilier diffèrent beaucoup selon les départements en Île-de-France. Ils sont en moyenne moins élevés à l’est de la capitale qu’à l’ouest. En 2021, le prix de vente médian au m² d’un appartement varie de 2 970 euros en Essonne à 11 070 euros à Paris. Le prix médian d’une maison, quelle que soit sa taille, varie quant à lui de 287 000 euros en Seine-et-Marne à 842 000 euros dans les Hauts-de-Seine.

À l’échelle communale, les écarts de prix des transactions immobilières conclues sur la période 2017-2021 sont encore plus importants. Les appartements sont jusqu’à sept fois plus chers au m² à Paris et Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine) que dans certaines communes de grande couronne comme La Ferté-Gaucher ou Saint-Mammès (Seine-et-Marne). Le prix médian des maisons varie quasiment de un à dix, allant, pour une maison de trois pièces ou plus, de 120 000 euros dans le sud de la Seine-et-Marne à plus de 1 000 000 d’euros dans certaines communes des Hauts-de-Seine (Sceaux, Ville-d’Avray, Saint-Cloud).

Ces disparités territoriales de prix immobilier ont toujours existé sur le territoire francilien, mais elles se sont accentuées sur la période récente sous l’effet de dynamiques de prix différenciées. Le prix de vente médian au m² des appartements a augmenté de 7,7 % en Île-de-France entre 2014 (prix observés entre 2012 et 2016) et 2019 (prix observés entre 2017 et 2021) (figure 1). La progression s’observe surtout dans les territoires situés en cœur de région et caractérisés par des niveaux de prix déjà élevés, la hausse étant nettement plus limitée en grande couronne. Pour les maisons, la croissance des prix de vente entre les deux périodes est plus importante encore (+11,4 % en Île-de-France). Si leurs prix augmentent dans la quasi-totalité de la région, la hausse est beaucoup plus prononcée à Paris et en petite couronne.

D’après les enquêtes nationales sur le logement, les primo-accédants sont jeunes : 39 ans en moyenne en 2013. Aussi, pour modéliser les possibilités d’achat sur le territoire francilien, cette étude s’est concentrée sur les ménages locataires dont la personne de référence a moins de 46 ans. Trois profils de ménages sont étudiés en parallèle : les couples sans enfant, les couples avec enfant(s) et les personnes seules. Un quatrième profil, celui correspondant aux familles monoparentales, fait l’objet d’un focus (encadré 1). Pour chacun d’entre eux, est examinée la possibilité, pour la moitié au moins des ménages, de changer de statut d’occupation de logement, en prenant comme point de partage le revenu disponible médian correspondant au profil considéré. Cette possibilité dépend du prix du logement dans le territoire d’acquisition.

Le pouvoir d’achat immobilier d’un ménage disposant du revenu disponible médian, établi pour son profil, est évalué en fonction de la capacité d’emprunt rattachée conventionnellement à ce revenu et du coût global d’achat d’un bien immobilier dont la surface est adaptée à la taille du ménage (pour comprendre). Ce coût global est composé non seulement du prix du type de biens considéré, mais aussi des frais annexes tels que les frais de notaire, les intérêts et le taux d’assurance. Il varie selon le type de biens – maison ou appartement – et selon la commune où il est situé.

Pour pouvoir évaluer la capacité d’acquisition des ménages et opérer des comparaisons territoriales, la variabilité des prix conduit à adopter tout au long de l’étude un prix de référence, selon une norme cohérente sur l’ensemble de la région. Cette référence est le prix médian observé sur le territoire et la période considérés. Cette approche par nature simplificatrice ne permet pas de tenir compte d’éventuelles concessions sur la taille, le confort, l’âge ou d’autres aspects du logement, que les ménages pourraient réaliser pour acheter un bien compatible avec leurs capacités financières.

La moitié des ménages franciliens locataires, ceux qui disposent d’au plus le revenu médian mesuré sur la région, sont dans l’impossibilité d’acquérir dans la capitale un logement proposé au prix médian. Cette incapacité s’étend aux communes de petite couronne dans lesquelles les prix de l’immobilier sont les plus élevés (Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Vincennes, etc.). Ce constat se vérifie aussi bien pour les ménages locataires du parc social que ceux du parc privé, indépendamment de leur composition familiale. L’achat est également impossible dans les communes aux portes de l’unité urbaine de Paris (ouest des Yvelines, alentours de Fontainebleau, Vexin français dans le nord-ouest de la région) caractérisées par une offre importante de grandes maisons à prix élevés (figure 2). En prenant en compte l’ensemble de la distribution des revenus franciliens, ce sont moins de 6 % des couples sans enfant locataires du parc privé qui pourraient acheter un appartement à Paris, moins de 5 % des personnes seules et moins de 3 % des couples avec enfant(s). Ce pourcentage est quasi nul pour les locataires du parc social, indépendamment du type de ménage. À titre d’exemple, pour pouvoir acheter un appartement de 50 m² à Paris, un couple sans enfant devrait disposer d’un revenu mensuel minimal de 7 330 euros, soit près de deux fois et demie le niveau de vie médian des locataires du parc social de cette catégorie.

Plus généralement, en lien avec les règles d’attribution des logements sociaux prenant en compte les revenus, le pouvoir d’achat immobilier des ménages locataires du parc social est sensiblement plus faible que celui des ménages locataires du parc privé (encadré 2). Selon le profil considéré, l’écart de pouvoir d’achat médian mesuré peut aller de 20 000 euros, pour les personnes seules, à 60 000 euros, pour les couples sans enfant. Tous profils confondus, la moitié des ménages locataires du parc social, c’est-à-dire ceux disposant d’au moins le revenu médian, peuvent acquérir un logement dans environ la moitié des 1 268 communes d’Île-de-France en 2019. Les ménages du parc locatif privé ont une capacité d’acquisition dans un peu plus des deux tiers des communes. Par ailleurs, 89 communes se révèlent accessibles à 50 % des ménages de chacun des trois types de locataires du parc social, et 220 à ceux du parc privé. Il s’agit de communes localisées en grande couronne, essentiellement au nord de l’Essonne, dans le sud-est du Val-d’Oise et dans le nord de la Seine-Saint-Denis en petite couronne. Ainsi, selon les hypothèses retenues dans cette étude, s’il dispose du revenu mensuel médian de 2 950 euros, un couple sans enfant locataire du parc social a un pouvoir d’achat immobilier de 215 000 euros et peut acheter, par exemple, un appartement de 54 m² à Bondy (Seine-Saint-Denis) ou une petite maison de deux pièces à Garges-lès-Gonesse (Val-d’Oise).

Les couples sans enfant peuvent acquérir un logement correspondant à leurs besoins dans davantage de communes franciliennes que les autres types de ménages. Cela tient notamment à une offre d’appartements de taille moyenne (deux et trois pièces) supérieure à celle d’autres logements (plus petits ou plus grands). Avec un pouvoir d’achat immobilier de 279 000 euros, correspondant au revenu médian de tels couples locataires du parc privé, les possibilités d’achat concernent un tiers des communes des Hauts-de-Seine et plus de 80 % des communes de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Pour acquérir un bien de même superficie, les couples sans enfant locataires du parc social ne peuvent acheter que dans des communes aux franges de l’unité urbaine de Paris ou bien au-delà, comme Montereau-Fault-Yonne.

Dans les départements de grande couronne, notamment en Seine-et-Marne, ce sont essentiellement les couples avec ou sans enfant(s) qui ont la possibilité d’accéder à la propriété. En revanche, les personnes seules ne peuvent pas acheter un logement dans ces territoires, du fait de la faible offre d’appartements et de maisons adaptés à leurs revenus.

En règle générale, les ménages préfèrent déménager à proximité de leur commune de départ : en 2019, plus d’un tiers des ménages mobiles ont déménagé dans la même commune. Pour acheter un bien immobilier, les primo-accédants doivent alors arbitrer entre un ensemble de facteurs d’ordre familial ou professionnel et leurs capacités financières. Les revenus médians des locataires, du parc social comme du parc privé, diffèrent selon les communes ou intercommunalités où ils résident. Les capacités d’achat sont analysées dans ce qui suit au regard du revenu médian dans le territoire de résidence du ménage et non plus à un niveau régional comme précédemment.

Un couple sans enfant locataire du parc privé dispose d’un revenu disponible médian de 1 840 euros par mois à La Courneuve, mais de 5 090 euros dans la commune de Neuilly-sur-Seine. Selon la commune de résidence, le revenu disponible médian des ménages locataires peut beaucoup varier sans pour autant accroître leurs capacités d’achat. En effet, dans certaines communes, notamment au cœur de la région, les prix de l’immobilier sont élevés (figure 3). Ainsi, la plupart des locataires vivant à Paris n’ont pas la possibilité d’y acheter un logement, quel que soit le type de ménage. Seuls ont cette possibilité les 10 % de couples sans enfant résidant dans le parc locatif privé de la capitale et ayant les plus hauts revenus.

Plus les ménages locataires résident loin de Paris, plus la part de ceux qui peuvent devenir propriétaires dans leur territoire de résidence augmente. L’éloignement requis est encore plus prononcé pour les locataires du parc social.

Les communes situées à l’intérieur de l’unité urbaine de Paris sont pour certaines accessibles : 99 s’agissant des couples sans enfant, 63 pour les couples avec enfant(s), et seulement 21 pour les personnes seules. Aucune d’entre elles n’est contiguë à la capitale.

Dans les intercommunalités aux franges de l’unité urbaine de Paris, plus de la moitié des couples, avec ou sans enfant(s), peuvent devenir propriétaires, mais très rarement les personnes seules. Néanmoins, quelques intercommunalités, comme la communauté d’agglomération de Cœur d’Essonne Agglomération en Essonne, sont également accessibles à au moins la moitié des personnes seules locataires du parc privé uniquement.

En dehors de l’unité unité urbaine de Paris, dans la quasi-totalité des intercommunalités où ils vivent, les locataires, qu’il s’agisse de personnes seules, de couples sans enfant ou de familles, peuvent majoritairement devenir primo-accédants. Cependant, il existe toujours des disparités entre les locataires du parc social et ceux du parc privé. Ainsi, la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise est accessible à tous les types de ménages résidant dans le parc locatif privé disposant du revenu médian correspondant, alors qu’elle ne l’est pas aux personnes seules locataires du parc social.

Depuis 2020, les capacités financières des candidats à l’accession à la propriété auraient diminué. En effet, selon la Banque de France, les taux d’intérêt remontent de façon rapide depuis décembre 2021 d’une part, et le nombre de crédits nouveaux à l’habitat diminue depuis la mi-2022 d’autre part. Ceci tend à renforcer les difficultés d’accession à la propriété pour l’ensemble des ménages, même pour ceux qui ont des conditions de revenus favorables et une situation professionnelle stable (encadré 3).