Insee Analyses Hauts-de-France · Janvier 2024 · n° 165

Un accès à la propriété devenu plus difficile

Au sortir des premiers confinements, l’engouement pour le confort résidentiel et les taux d’emprunt extrêmement bas ont favorisé le dynamisme du marché de l’immobilier, particulièrement dans les Hauts-de-France (figure 1). En effet, au quatrième trimestre 2020, le nombre de transactions excédait de 40 % celui du même trimestre en 2019 (+14 % en France hors Alsace, Moselle et Mayotte) (sources). Cette hausse constitue bien plus qu’un rattrapage de la période du premier confinement puisque le nombre total de transactions de 2020 dépasse de 6 % le niveau de 2019. Le volume de transactions reste élevé en 2021 malgré un retournement amorcé en fin d’année. En 2022, la baisse s’accentue. Au quatrième trimestre, le niveau des transactions se situe 31 % en dessous du niveau du quatrième trimestre de 2021. Pour autant, cette chute est moins marquée qu’ à l’échelle nationale (-41 %).

Le retournement de 2022 tient en partie à la hausse inédite de l’inflation [Notaires de France, 2023 ; pour en savoir plus (1)] qui a affecté le pouvoir d’achat des ménages. Par ailleurs, les banques ont entamé un cycle rapide de resserrement monétaire se traduisant par une augmentation significative des taux d’intérêt des nouveaux crédits aux ménages. Le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers passe de 1,12 % en janvier 2022 à 3,17 % en juillet 2023 (figure 2). En conséquence, la durée moyenne des crédits à l'habitat augmente également significativement. Elle passe de 21,8 ans en juin 2018 à 23,1 ans en juin 2023 pour l’acquisition d’une résidence principale (figure 3). Toutefois, l’adaptation des vendeurs à la nouvelle conjoncture n’est pas immédiate et les prix à l’achat restent encore très élevés. Les banques demandent donc davantage de garanties aux acquéreurs potentiels : la plupart des banques exigent désormais un apport personnel à hauteur de 20 % du montant du prix du bien.

Le durcissement des conditions d’accès au crédit et l’augmentation du nombre de refus de prêt pèsent sur la demande des ménages en nouveaux prêts immobiliers. Toutefois, les primo-accédants représentent toujours une part très significative des nouveaux crédits : près de la moitié du total des crédits accordés en juin 2023 pour l’acquisition d’une résidence principale. Mais signe que l’acquisition d’un bien immobilier est devenue plus difficile, la part des ménages modestes au sein des primo-accédants a baissé de 9 points entre janvier 2020 et juin 2023 pour atteindre 18 %.

La conjoncture immobilière affecte également fortement le marché de la construction neuve. En effet, compte tenu du contexte géopolitique et de la hausse du prix des matières premières, les prix de revient augmentent. Au premier trimestre 2023, le coût des matériaux pour la construction de bâtiments, notamment l’acier, est en hausse de 10 % par rapport au premier trimestre 2022. Cette hausse, couplée au durcissement des conditions d’accès au crédit, entraîne une baisse des mises en chantier, à un niveau historiquement faible. Ainsi, au premier trimestre 2023, le nombre de permis de construire délivrés dans les Hauts-de-France recule de 52 % par rapport au premier trimestre 2022 pour tomber sous les 4 700 logements (-31 % à l'échelle nationale) (sources).

Entre 2019 et 2021, le marché immobilier est très dynamique dans les espaces les moins urbanisés (figure 4) où le prix de l’immobilier reste relativement faible contrairement aux zones plus urbaines. Sur cette période, le nombre de transactions immobilières augmente fortement dans une majorité des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) du département de l’Aisne, du département de la Somme ou autour de celui-ci (nord de l’Oise et sud du Pas-de-Calais). Mais, dans la majorité des cas, ces territoires ruraux très dynamiques après la crise sanitaire subissent, plus qu’ailleurs, le retournement du marché immobilier.

En effet, la baisse du nombre de transactions en 2022 affecte de manière différenciée les différents territoires des Hauts-de-France (figure 5). Seuls cinq EPCI sont épargnés (Maubeuge Val de Sambre, Coeur de l’Avesnois, Hauts-de-Flandre, Oise Picarde, Pays d'Oise et d'Halatte). Maubeuge se distingue néanmoins par un faible niveau global de transactions au regard du nombre de ménages du territoire. En dehors de ces cinq territoires, les baisses sont globalement plus modérées dans l’est de la région. À l’inverse, les chutes les plus prononcées concernent la Somme et le sud du Pas-de-Calais où le marché immobilier était très dynamique les années précédentes. Dans des territoires comme les communautés de communes (CC) du Pays du Coquelicot près d’Amiens ou de Ponthieu-Marquenterre, le nombre de transactions recule de 40 voire 50 %.

Les dynamiques locales en matière de transactions semblent relativement indépendantes de la structure de l’habitat. Ainsi, la crise immobilière a eu des répercussions variées même pour des territoires aux caractéristiques proches (figure 6).

Dans les grandes agglomérations (Lille, Valenciennes, Amiens, Saint-Quentin…) (classe 1), l’habitat se distingue par une plus forte proportion d’appartements, même si les maisons restent majoritaires, sauf à Creil, Amiens et Compiègne (encadré). Les logements sont de plus petite taille qu’en moyenne régionale. La part des locataires y est élevée, et en particulier celle des locataires en HLM qui dépasse systématiquement 20 % et même 40 % à Creil. Les prix des maisons par pièce varient parfois du simple au double entre Saint-Quentin, Laon d’une part et Compiègne ou Lille d’autre part (sources). La crise de 2022 a affecté de manière différenciée ces EPCI. Amiens constitue celui où elle est la plus marquée : le nombre de transactions a baissé d’environ un tiers en un an alors que sur la période 2019 – 2021, la croissance y était déjà moins soutenue qu’en moyenne régionale. À l’inverse, Dunkerque et Valenciennes ont mieux amorti la crise.

Dans les espaces urbains aisés du sud des Hauts-de-France, les CC de l'Aire Cantilienne et de Senlis (classe 2) présentent également une part de maisons plus faible qu’en moyenne régionale. Elles se distinguent par les prix des logements les plus élevés de la région, plus de deux fois au-dessus de la moyenne régionale s’agissant du prix par pièce des maisons. Le nombre de transactions s’est rétracté dans les deux territoires en 2022 mais de manière plus accentuée à Senlis (-18 %).

Le parc de logements des territoires périurbains (classe 3) (Pévèle, Flandres, arrière-pays du littoral, couronne amiénoise…) se compose essentiellement de maisons, de grande taille, plutôt récentes. Leur prix par pièce est en général élevé même s’il existe de grandes différences entre la CC du Chemin des Dames dans l’Aisne et la Pévèle-Carembault (+78 % pour la seconde par rapport à la première). Les propriétaires sont largement majoritaires sur tous les territoires et leur poids dépasse 80 % pour la CC des Campagnes de l'Artois et celle de Aumale – Blangy-sur-Bresle. Nombre de ces territoires périurbains ont subi de plein fouet la crise immobilière, en particulier dans la couronne amiénoise. En revanche, une majorité des EPCI de l’Oise hors Beauvais, Compiègne et Senlis ou en Hauts-de-Flandre, le nombre de transactions a poursuivi sa hausse, mais de manière plus modérée que précédemment.

Dans les zones touristiques du sud du littoral entre le Touquet et la baie de Somme, et dans l’arrière-pays (classe 4), les résidences secondaires représentent une part relativement importante des logements : de 9 % dans les 7 Vallées à 45 % dans le Montreuillois (contre seulement 3 % à l’échelle régionale). Dans ces territoires, la pression forte qu’exercent les résidences secondaires se traduit par des prix élevés de l’immobilier (environ +50 % par rapport à la moyenne régionale). Pour l’ensemble de ces EPCI, les logements sont en général petits et plus récents. Le repli en 2022 du nombre de transactions s’y est avéré plus fort qu’en moyenne régionale et en particulier dans les CC des Villes-Soeurs, de Ponthieux Marquenterre et de la Baie de Somme.

Les espaces urbains modestes du bassin minier et une partie du sud de l’Aisne (Château-Thierry) (classe 5) se singularisent essentiellement par une part élevée de ménages vivant en HLM et des prix en deçà de la moyenne régionale. Certains territoires du Nord (CA Maubeuge Val de Sambre, de la Porte du Hainaut et la CC Cœur d'Ostrevent) ont été relativement épargnés par la crise de 2022. Dans la Somme et l’Oise, les CC du Vimeu, du Grand Roye et du Pays Noyonnais sont à l’inverse très concernées par la crise, alors même que pour les deux dernières les transactions stagnaient sur la période 2019-2021.

Dans les territoires peu denses de l’Aisne, le sud du Nord et l’est de la Somme (classe 6), l’habitat est plus qu’ailleurs composé de maisons anciennes. Ces EPCI se distinguent surtout par un taux de vacance élevé, qui peut atteindre jusqu’à 12 % en Thiérache ou en Haute-Somme (Péronne). Les ménages logés gratuitement sont également surreprésentés (jusqu’à 3 % à Hirson), même si les propriétaires restent très majoritaires. Les prix des maisons par pièce sont les plus bas de la région. Parmi ces territoires, le Pays du Coquelicot dans la Somme est l’EPCI régional où le nombre de transactions a le plus diminué en 2022. À la frontière entre le Nord et l’Aisne, les CC du Pays de Mormal, de la Thiérache du Centre et Cœur de l'Avesnois ont en revanche mieux résisté qu’en moyenne.