Insee Analyses Hauts-de-France · Mai 2021 · n° 124

Un dynamisme et des prix des logements plus élevés à Lille, sur le littoral et le sud de la région

Dans les Hauts-de-France, 286 600 logements (maisons ou appartements) ont fait l’objet d’une vente entre 2014 et 2018 (figure 1). Cela représente 11 % des transactions réalisées en France métropolitaine hors Île-de-France et Alsace-Moselle (sources), un poids légèrement supérieur à celui du parc immobilier régional (10 %).

Parmi ces ventes, 82 % concernent des maisons, ce qui place la région au premier rang métropolitain, devant le Centre-Val-de-Loire (78 %) et la Normandie (75 %). Le parc immobilier est en effet largement constitué de maisons (72 %), héritage du passé industriel de la région (61 % en province).

Dans les Hauts-de-France, les prix de vente immobiliers sont plus faibles qu’ailleurs, pour les maisons comme les appartements. Le prix médian sur la période 2014-2018 est ainsi de 142 000 € pour une maison et de 113 500 € pour un appartement, soit respectivement 13 000 et 3 100 € de moins qu’en province. Ces prix rapportés à la taille du logement, les maisons se vendent en moyenne 35 000 € par pièce (sources), soit 17 % de moins qu’en province, et ce, quelle que soit la taille de l’aire d’attraction des villes dans laquelle elles se trouvent.

Néanmoins, plus l’aire est peuplée, plus le prix des maisons est élevé. Il varie de 28 000 € par pièce dans les plus petites aires de la région et les communes hors attraction des pôles à 46 300 € dans la partie régionale de la grande aire de Paris (figure 2 et figure 3). Au sein des grandes aires de la région (200 000 habitants ou plus), les maisons sont plus chères dans les communes-centre.

Un appartement se vend quant à lui en moyenne 2 200 € par m² dans la région, soit 8 % de moins qu’en province (2 400 €).

Le pouvoir d’achat immobilier dépend principalement de deux facteurs : le prix de vente des logements et le revenu des ménages. L’achat d’un bien immobilier représente un investissement équivalent à plusieurs années de revenus. Dans la région, l’acquisition d’une maison au prix médian correspond en moyenne à 4,1 années de revenus pour un ménage, une durée similaire au niveau national. Selon les aires, cette durée varie de 1,9 à 5,7 années (encadré). L’appartement, plus accessible, nécessite en moyenne 3,3 années de revenus, soit un peu plus qu’en France de province (3,1 années).

Les ventes d’appartements se concentrent au sein des zones les plus peuplées et urbanisées de la région, où l’habitat collectif est davantage développé, ainsi que sur la côte. Près de 7 ventes sur 10 se réalisent ainsi dans l’une des huit grandes aires de plus de 200 000 habitants, dont un peu plus de la moitié au sein de leur commune-centre.

Près d’une transaction d’appartement sur deux dans la région se fait chaque année dans l’aire de Lille, et même une sur quatre dans la commune-centre de Lille. La partie régionale de l’aire de Paris et l’aire d’Amiens représentent ensuite respectivement 11 % et 6 % des ventes.

Parmi les aires de plus petite taille (moins de 200 000 habitants), les ventes d’appartements se concentrent principalement sur le littoral, en particulier dans les aires touristiques du Calaisis et du Boulonnais-Montreuillois comme Étaples – Le Touquet‑Paris-Plage où les appartements représentent une vente immobilière sur deux. C’est également le cas dans le sud de l’Oise, notamment à Compiègne. Ces mouvements concernent les résidences principales mais aussi les résidences secondaires et les investissements locatifs.

Comme au niveau national, le marché des maisons est plus diffus, du fait d’une répartition plus homogène sur le territoire. Un peu plus de la moitié des ventes de maisons se fait au sein d’une grande aire, principalement dans celles de Lille (26 %), Paris (9 %) et Amiens (6 %). Enfin, 40 % des ventes de maisons sont conclues dans les aires de plus petite taille et 6 % hors attraction des pôles.

Entre 2014 et 2018, 2 % des logements de la région en moyenne ont fait l’objet d’une vente chaque année, soit une part similaire à celle observée au niveau national.

Dans les Hauts-de-France, comme ailleurs en province, les maisons changent plus souvent de propriétaires que les appartements. Le marché des maisons y est toutefois plus dynamique : 2,3 % contre 2,0 % en province. La région se place ainsi au 2^e rang derrière les Pays de la Loire (2,4 %). Elle est par contre dernière pour celui du marché des appartements (1,3 % contre 1,9 % en province).

Au sein de la région, le marché des logements le plus dynamique se situe dans l’aire de Lille (2,5 %), porté par celui des maisons dans les communes du pôle (3,4 % à Lille et 3,3 % dans les autres communes du pôle). Ce dynamisme s’observe également au sein des aires de la Flandre, de Merville, Steenvoorde (2,5 %) et Hazebrouck (2,3 %), toutes situées à proximité et à l’ouest de la métropole lilloise. La population dans ces aires a fortement augmenté entre 2007 et 2017 (+ 11,2 % à Merville et + 9,6 % à Steenvoorde), cette croissance s’accompagnant de la construction de logements neufs. À Merville, les logements construits après 2006 représentent ainsi 21 % des ventes contre 8 % dans la région, soit le taux le plus important des communes-centre de la région.

Le marché des logements est aussi dynamique dans la partie régionale de la grande aire de Paris et dans l’aire de Compiègne (respectivement 2,4 et 2,3 %).

Ailleurs, la vitalité du marché immobilier est moindre, notamment dans les petites aires de l’arrière-pays de Blangy-sur-Bresle, Bruay-la-Buissière, ou encore Fruges, où au plus 1,5 % des logements changent de propriétaire chaque année en lien entre autres avec une population résidente plus âgée que dans la région.

Le prix médian des transactions immobilières varie du simple au quintuple selon le territoire. Les prix sont ainsi plus élevés dans les aires de Lille, du sud de la région (Paris, Compiègne) ainsi que celles du littoral tant pour les maisons que pour les appartements.

Quelques facteurs sociodémographiques et environnementaux expliquent en grande partie ces disparités (figure 4 et pour comprendre). Dans les zones les moins chères, les logements sont plus souvent vacants, ceux vendus sont plus anciens, et les temps d’accès aux équipements sont plus longs. À l’inverse, les prix sont plus élevés dans les zones denses où les ménages disposent de revenus plus élevés, ainsi que dans les zones touristiques. Dans ces zones concentrant population et emploi, la pression foncière y est souvent plus forte. Certaines caractéristiques des biens jouent aussi positivement sur les prix, comme la présence d’un garage.

Au sein des grandes aires (200 000 habitants ou plus), les prix des maisons sont particulièrement élevés dans les pôles de Lille (44 300 € par pièce) et d’Amiens (39 800 €). Au sein du pôle de Lille, les prix varient fortement, allant de 26 800 € à Roubaix à 68 800 € à Marcq-en-Barœul. Outre la concentration de l’emploi, la population y bénéficie également d’un réseau de transports dense et de nombreux services. La part de cadres y est plus importante que dans la région (12 % pour le pôle de Lille, 10 % pour celui d’Amiens contre 7 % dans la région).

À l’inverse, les prix sont moins élevés dans les pôles des grandes aires de Lens (26 500 €), Valenciennes (27 200 €) et Dunkerque (30 600 €). Dans ces pôles moins attractifs, la population a fortement reculé ces 10 dernières années, notamment à Lens-Liévin (− 3,9 %) et Dunkerque (− 4,8 %), alors qu’elle a crû de 1,4 % dans la région. De plus, la tension sur le marché est moins forte car les logements vacants sont nombreux, en particulier dans le pôle de Valenciennes (11 %, soit 3 points de plus que dans la région). Le marché du travail y est aussi moins favorable, avec des taux de chômage élevés (supérieurs d’au moins 5 points au niveau régional) et une part de cadres moindre.

Dans la région comme au niveau national, les couronnes des grandes aires de Lille et de Paris (partie régionale) se distinguent par des prix des maisons plus élevés : 42 000 € par pièce pour la première et 46 700 € pour la seconde, un prix pour cette dernière plus bas que dans l’ensemble de la couronne parisienne (52 600 €). Les actifs résidant dans cette zone périurbaine sont nombreux à travailler en Île‑de‑France. Ils mettent en moyenne 28 minutes pour se rendre au travail, 9 minutes de plus que dans la région.

Dans les couronnes des autres grandes aires de la région, les prix sont un peu moins élevés. Ainsi, dans celles d’Amiens, Arras, Beauvais et Compiègne, une maison coûte entre 32 300 € et 39 200 € par pièce. Les logements qui y sont vendus sont plus récents qu’en moyenne régionale. En 10 ans, ces territoires ont connu une croissance démographique rapide (+ 3,6 % pour la couronne de Compiègne à + 5,8 % pour celle de Beauvais, contre + 1,4 % dans la région), ce qui accroît la tension sur le marché et contribue à la hausse des prix.

D’une manière générale, les couronnes de ces grandes aires attirent des ménages aux niveaux de vie élevés (21 000 € ou plus par an contre 19 500 € dans la région), en particulier des familles avec enfants, à la recherche de logements plus grands et moins chers que dans les pôles de ces aires. Ces territoires disposent de plus d’une bonne accessibilité aux équipements de la gamme supérieure (gare, hypermarché, cinéma, urgences…), ce qui favorise leur attractivité. La proximité des espaces verts jouent aussi positivement sur les prix.

Dans les petites aires de la région (moins de 200 000 habitants), l’attractivité touristique est un facteur déterminant du niveau des prix immobiliers. Tant pour les maisons que les appartements, l’aire d’Étaples - Le Touquet‑Paris‑Plage se démarque par le prix médian le plus élevé de la région : 63 500 € par pièce pour les maisons et 4 000 € par m² pour les appartements. Le prix des appartements est quasiment deux fois supérieur au niveau régional (2 200 €) et va de pair avec un marché dynamique. Seuls 3 % des logements sont vacants (9 % dans la région) et 54 % des logements sont des résidences secondaires contre seulement 4 % au niveau régional.

Dans les aires du littoral situées à proximité, le taux de résidences secondaires est également important, notamment à Berck (37 %). Les logements s’y vendent à des prix très inférieurs à ceux d’Étaples - Le Touquet-Paris-Plage, mais supérieurs à la moyenne régionale : 38 800 € par pièce pour les maisons et 2 400 € par m² pour les appartements.

De même, les logements sont plus chers dans les communes touristiques hors attraction des pôles. Sur le littoral du Pas-de-Calais et de la Somme, à Wissant, Fort-Mahon-Plage, Quend, Le Crotoy et Saint-Valéry-sur-Somme, les prix sont supérieurs à 43 000 € par pièce pour les maisons et 2 700 € par m² pour les appartements. Les résidences secondaires y sont également nombreuses, jusqu’à 81 % à Fort-Mahon-Plage, de même que les chambres d’hôtel.

À l’inverse, les prix sont plus bas dans les autres petites aires et les communes hors attraction des pôles, qui sont des zones globalement moins attractives C’est notamment le cas dans la Thiérache. Dans l’aire de Bohain-en-Vermandois, le prix médian des maisons est ainsi le plus bas de la région (12 800 € par pièce). Dans la plupart des autres aires de la Thiérache (Le Cateau-Cambrésis, Guise, Vervins, Hirson, Tergnier, Fourmies), les maisons sont vendues entre 18 700 € et 20 000 € par pièce. Les biens vendus sont plus anciens et plus énergivores, ce qui a un effet fortement dépréciatif sur les prix. Plus de 83 % des logements ont été construits avant 1975, soit 12 points de plus qu’en moyenne régionale. Les ménages installés depuis plus de 30 ans et les propriétaires sont relativement plus nombreux qu’ailleurs. Plus de 11 % des logements sont vacants, part qui atteint 16 % dans l’aire de Bohain-en-Vermandois. La proximité d’un accès autoroutier ou d’une gare, plus rare que dans les grandes aires, influence toutefois positivement les prix. À l’inverse, la forte présence de terres agricoles (les trois quarts du territoire des petites aires) et de zones industrielles ou commerciales joue négativement.