Insee Flash Grand Est · Septembre 2023 · n° 80

Dans le parc privé du Grand Est, près d’un logement sur vingt est vacant depuis au moins deux ans

La vacance dite structurelle ou de longue durée, qui correspond à la situation où un logement reste vide pendant un long moment s’oppose à la vacance dite frictionnelle ou de courte durée qui est nécessaire pour assurer l’entretien du parc et la fluidité des parcours résidentiels. La source Lovac (sources) permet de mesurer la vacance de longue durée, cible du plan national de lutte contre les logements vacants.

Début 2021, 4,5 % des logements du parc privé du Grand Est sont vacants depuis deux ans ou plus, soit 114 000 logements. La Meuse, et dans une moindre mesure la Haute-Marne et l’Aube, sont les départements les plus touchés (respectivement 8,5 %, 7,8 % et 7,1 %). A contrario, la vacance structurelle est moins fréquente dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle (respectivement 2,9 %, 3,9 % et 3,9 %). Toutefois, en termes de quantités, le nombre de logements concernés est plus élevé dans ces départements du fait du volume plus important du parc de logements.

Les communes urbaines sont en général moins touchées par la vacance de longue durée : dans la région, 3,7 % des logements sont dans ce cas depuis deux ans ou plus, contre 5,7 % dans les communes rurales. Mais cela varie selon la densité de population. En effet, si la vacance de longue durée est plus rare dans les grands centres urbains et plus encore dans les ceintures urbaines, elle est presque aussi fréquente dans les centres urbains intermédiaires et dans les petites villes que dans les bourgs ruraux (figure 1). Elle est plus prononcée dans les communes rurales à habitat dispersé, et en particulier dans les communes rurales à habitat très dispersé. Ces dernières ne rassemblent toutefois que 1 % du parc de logements de la région.

Dans le Grand Est, un peu plus de 500 communes sont classées en zone tendue pour le marché immobilier (classées B selon le zonage A/B/C). Parmi elles, une cinquantaine de communes, principalement situées autour de Strasbourg, Mulhouse, Nancy, Metz et Reims, présentent un « déséquilibre important » entre l’offre et la demande de logements (classées B1). La vacance structurelle est plus rare dans ces territoires, à hauteur de 3,4 % du parc privé en zone B (2,9 % en zone B1), contre 5,7 % dans les zones « détendues » (classées C). Néanmoins, plus de 45 000 logements sont durablement vacants (dont 15 000 en zone B1) dans des territoires où la demande est importante.

La vacance de longue durée est ainsi plus faible dans les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) les plus urbains, dans lesquels le marché de l’immobilier est souvent tendu. C’est notamment le cas pour beaucoup d’intercommunalités situées en Alsace, dans le sillon lorrain, et aux alentours de la communauté urbaine du Grand Reims (figure 2). L’Eurométropole de Strasbourg est l’EPCI de la région où la vacance structurelle est la plus faible (1,7 % du parc privé). À l’inverse, elle est plus fréquente dans l’Aube, la Haute-Marne et la Meuse, départements dans lesquels elle peut concerner plus d’un logement privé sur dix dans certaines intercommunalités.

Dans le Grand Est, les logements de moins de 3 pièces sont deux fois plus souvent vacants depuis au moins deux ans que l’ensemble des logements (9,1 % contre 4,5 %). À l’inverse, les logements de plus de 5 pièces le sont plus rarement (2,2 % d’entre eux).

Les appartements sont plus concernés que les maisons (5,9 % contre 3,6 %, figure 3). Les très petites maisons de une ou deux pièces font exception : elles sont deux fois plus souvent vacantes depuis deux ans ou plus que les appartements de même taille (16,1 % contre 7,5 %). Ces petites maisons sont essentiellement situées dans des bourgs ruraux ou dans des communes rurales à habitat dispersé. Il s’agit aussi de constructions anciennes : plus de la moitié d’entre elles datent d’avant 1919.

Les logements anciens sont en effet plus souvent en situation de vacance de longue durée : 9,0 % des logements construits avant 1919 et 5,5 % de ceux construits entre 1919 et 1945, contre seulement 1,7 % de ceux construits après 1990. La vacance des logements anciens peut en partie s’expliquer par le coût des travaux de rénovation ou de remise aux normes.