La décohabitation limite, mais n’empêche pas la vacance des logements dans le Grand Est

En 2015, le Grand Est compte 2,8 millions de logements, dont près de neuf sur dix sont utilisés à titre de résidences principales. Parmi ces logements, 57 % sont des maisons, soit une proportion inférieure à celle de l’ensemble des régions de province (61 %).

Une part importante de ces logements sont concentrés au sein ou en périphérie de Strasbourg, Reims, Metz, Nancy, Mulhouse, Troyes, Thionville et Colmar. À eux seuls, ces huit principaux pôles urbains représentent en 2015 un tiers du parc de logements du Grand Est.

Avec 120 000 logements supplémentaires entre 2010 et 2015, le volume du parc immobilier du Grand Est a progressé de 4 % en l’espace de cinq ans. Bien que près de dix fois supérieure à la croissance démographique régionale, cette hausse est néanmoins plus faible que celle observée dans l'ensemble de la France métropolitaine au cours de la même période (+ 5 %). Au même titre que la Bourgogne-Franche-Comté, l’Île-de-France et le Centre-Val de Loire, la région fait en effet partie de celles où le nombre de logements a progressé de la manière la plus modérée.

Cette évolution modeste du parc de logements est à mettre en regard avec la quasi-stagnation démographique que connaît la région. Entre 2010 et 2015, la population du Grand Est a en effet crû à un rythme cinq fois moindre que celle de la métropole (+ 0,5 % contre + 2,4 %). Ainsi, la croissance démographique n’a permis dans la région que d’occuper 12 % des logements supplémentaires créés entre 2010 et 2015, contre 38 % en France métropolitaine. La démographie n’a joué le même rôle moteur sur la construction de logements qu’en Île-de-France et dans les régions situées au sud de la France ou le long de la façade atlantique.

Dans ce contexte de faible croissance démographique, la décohabitation a soutenu, en partie, l'occupation du parc de logements. Dans le Grand Est, la diminution progressive de la taille des ménages a ainsi permis d’absorber 48 % des créations de logements (entre 2010 et 2015). C’est beaucoup plus que dans l’ensemble de la métropole, où seulement 27 % des logements supplémentaires ont été occupés du fait des besoins liés à la décohabitation. Il n’y a qu’en Bourgogne-Franche-Comté que le phénomène de décohabitation a davantage contribué à l’occupation du supplément de logements créés en 5 ans (52 %).

Dans le Grand Est, l’importance des liens entre décohabitation et création de logements ne constitue toutefois pas une donnée nouvelle. Entre 1990 et 2015, le phénomène de décohabitation a en effet permis à lui seul d’occuper 63 % des logements supplémentaires, soit 21 points de plus qu’à l’échelle de l’Hexagone. Hormis en Bourgogne-Franche-Comté, où 69 % des nouveaux logements ont répondu aux besoins induits par la décohabitation, les effets ont partout été moins importants.

Dans le Grand Est comme ailleurs, le soutien qu’apporte la décohabitation à l’occupation du parc de logements est en baisse : dans la région, si 79 % des logements supplémentaires ont répondu aux besoins de la décohabitation entre 1990 et 1999, cette part n’était plus que de 64 % entre 1999 et 2010, et n’est désormais plus que de 48 %.

L’atonie de la croissance démographique est par ailleurs concomitante à une forte croissance des logements occasionnels, dont le parc a augmenté d’un tiers en cinq ans. Le nombre de résidences secondaires a également progressé, mais de manière beaucoup moins conséquente (+ 6 %). La hausse des logements occasionnels est notamment très forte dans les grands pôles urbains et leurs couronnes. Dans la zone d’emploi de Thionville, le nombre de logements occasionnels a augmenté de plus de 150 % en cinq ans. Ce phénomène pourrait être la conséquence indirecte de l’attractivité croissante qu’exerce le Luxembourg auprès d’actifs qui peuvent faire le choix de travailler au Grand Duché tout en résidant en France.

Dans la région, le nombre de résidences secondaires et, a fortiori, celui des logements occasionnels, sont toutefois trop faibles pour que leur évolution puisse avoir un réel impact sur le volume global du parc. En 2015, ces catégories de résidences ne représentaient en effet au total que 4 % du parc de logements du Grand Est, contre 18 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA) ou 37 % en Corse.

Malgré l’importance que revêt la décohabitation dans la région, la croissance démographique et l’attractivité touristique demeurent trop limitées pour suffire à endiguer la progression des logements vacants. Dans le Grand Est, 9 % des logements étaient en effet inoccupés en 2015, soit un point de plus qu’en 2010.

Hormis en Bourgogne-Franche-Comté et en Centre-Val de Loire (10 % de logements vacants), ce phénomène est de moindre ampleur dans les autres régions métropolitaines. En l’espace de cinq ans, la vacance n’a toutefois pas davantage progressé dans le Grand Est que dans l’ensemble de l’Hexagone. En Normandie et dans les Hauts-de-France notamment, l’évolution des logements inoccupés a été beaucoup plus vigoureuse.

Dans le Grand Est, la vacance n’épargne aucun département, mais est plus marquée dans les plus ruraux. En Haute-Marne, dans les Vosges, la Meuse et les Ardennes, plus de 10 % des logements étaient ainsi inoccupés en 2015, alors que cette situation ne concernait que 8 % des logements du Bas-Rhin et de la Marne.

Dans le Grand Est comme dans l’ensemble de la métropole, les espaces périurbains des grands pôles demeurent ceux où la création de logements est la plus dynamique. Dans la région, ces territoires comptent ainsi 6 % de logements supplémentaires par rapport à 2010. Pour des raisons financières tout autant que pour satisfaire un besoin d’espace, les zones périurbaines continuent d’être attractives pour nombre de ménages alors que dans les grands pôles, l’évolution du nombre de logements est similaire à la moyenne régionale. Le volume du parc de logements a en revanche très peu évolué dans les petits et les moyens pôles (respectivement + 2 et + 3 % de logements) ainsi que dans les communes situées hors de l’influence des villes (+ 3 %). Tous ces espaces ont vu leur population diminuer entre 2010 et 2015. Dans les moyens pôles, le déclin démographique est toutefois compensé par la croissance des logements occasionnels et des résidences secondaires (+ 10 %). Si les couronnes des petits pôles ont également perdu des habitants, elles ont en revanche gagné des logements (+ 3 %).

La géographie urbaine de la région fait écho à ces évolutions. Portée par la périurbanisation, la croissance du nombre de logements est en effet beaucoup plus vigoureuse le long de la plaine alsacienne, dans le sillon lorrain ainsi qu’autour de Reims et de Troyes que dans les espaces moins densément peuplés. Les plus fortes progressions s’observent en périphérie de Strasbourg, au nord-ouest de la Moselle ainsi qu’entre Saint-Louis et Mulhouse. Profitant de l’attractivité de l’agglomération de Strasbourg avec laquelle ils sont limitrophes, les bassins de vie de Geispolsheim et de Truchtersheim ont ainsi connu une augmentation du nombre de leurs logements plus de trois fois supérieure à la moyenne régionale. Celui de Sierentz a également enregistré une forte hausse de ses logements imputable à sa situation à mi-chemin entre les agglomérations de Saint-Louis et de Mulhouse et à un accès rapide vers la Suisse. La proximité de Metz, mais aussi et surtout celle du Luxembourg, explique par ailleurs les fortes progressions qu’enregistrent les bassins de Guénange, de Boulay-Moselle, d’Hettange-Grande et de Sierck-les-Bains. En l’espace de cinq ans, tous ces territoires ont en effet enregistré de fortes arrivées de populations liées notamment à l’essor du travail frontalier.

Du fait de leur relative proximité avec l’agglomération parisienne et d’un fort dynamisme démographique autour de Troyes et Romilly-sur-Seine, de nombreux bassins de vie du département de l’Aube ont également vu le nombre de leurs logements augmenter très fortement. De tous les départements du Grand Est, l’Aube est ainsi celui où les créations de logements ont été les plus dynamiques entre 2010 et 2015 (+ 6 %), devant le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Marne (+ 5 % chacun).

À l’inverse, le nombre de logements n’a que très peu évolué au sein du massif des Vosges, de même qu’autour d’une diagonale comprise entre le sud de Charleville-Mézières et la Haute-Marne. La plupart de ces espaces conjuguent en effet à la fois faible attractivité résidentielle et solde naturel atone. Le volume des logements est ainsi stable au sein des bassins de vie de Langres, de Fayl-Billot et de Bar-sur-Aube, et recule même de manière assez significative dans celui de Revin (- 3 %). Situé dans les Ardennes, ce territoire au fort passé industriel a notamment été frappé par de nombreuses destructions d’emplois depuis la survenue de la crise de 2008.

Si l’évolution du parc de logements est généralement liée à celle de la population, cette règle connaît toutefois quelques exceptions notables. L’un des cas de figure le plus fréquent, typique de certains bassins de vie ruraux, correspond à la situation dans laquelle la production de nouveaux logements a été très dynamique alors même que le territoire a perdu des habitants, engendrant ainsi une forte augmentation de la vacance. Au sein du bassin de vie de Fumay (Ardennes), l’explosion de la vacance entre 2010 et 2015 par exemple (+ 76 %) trouve ainsi directement son origine dans la progression du parc de logements (+ 5 %) opérée dans un contexte de fort recul démographique (- 7 %). Dans ce territoire, la vacance touche aussi bien les logements antérieurs à 1946 que ceux construits très récemment. Sont également fortement concernées par le phénomène les habitations de plus de 100 m², autant d’habitations pas toujours adaptées à la taille des ménages actuels. Autour de Gérardmer, les logements ont également continué de croître (+ 3 %) malgré la baisse de la population (- 5 %), mais la vacance a en revanche régressé (- 5 %) grâce à la forte augmentation du nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels dans cette zone très touristique.

Dans d’autres territoires souvent plus densément peuplés, la stagnation de la population n’a pas empêché le nombre de logements de fortement progresser. Cette situation peut notamment s’observer autour de Suippes (Marne), de Faulquemont (Moselle), de Haguenau et d’Obernai (Bas-Rhin). Tous ces bassins de vie ont connu une progression de leurs logements vacants significativement plus élevée qu’en moyenne régionale. Dans celui de Suippes, la vacance a ainsi augmenté trois fois plus vite qu’à l’échelle du Grand Est. Malgré les points communs qui les unissent, la vacance ne revêt toutefois pas nécessairement les mêmes formes dans ces quatre derniers bassins de vie. Ainsi, si les logements construits avant 1946 sont nettement plus souvent inoccupés que les autres autour d’Haguenau et d’Obernai, la vacance est au contraire aussi fréquente dans les habitations anciennes que dans celles les plus récentes au sein des bassins de vie de Suippes et de Faulquemont.

Dans certains bassins de vie proches de l’agglomération strasbourgeoise, la croissance pourtant nette de la population demeure néanmoins beaucoup moins vigoureuse que celle du parc de logements. Cette situation est alors source d’une vacance particulièrement importante. Dans les environs de Geispolsheim, le nombre de logements inoccupés a par exemple augmenté de 78 % en l’espace de cinq ans. Un grand nombre de logements construits récemment n’avaient pas encore trouvé preneur en 2015.