Insee Première · Novembre 2024 · n° 2025

Des prix immobiliers plus élevés dans les zones denses et touristiques

Depuis 2000, en France métropolitaine, les prix immobiliers des logements anciens ont été multipliés par 2,6. La hausse des prix complique l’accès à la propriété des ménages, en particulier des primo-accédants, et s’accompagne d’une forte concentration du patrimoine immobilier. Ainsi, six ménages sur dix résidant en France métropolitaine sont propriétaires de leur résidence principale, en légère baisse depuis 2014, et un ménage sur quatre est propriétaire de plusieurs logements. Le niveau des prix des logements vendus entre 2020 et 2022 est très hétérogène sur le territoire : il résulte de la confrontation de l’offre et de la demande au niveau local  (sources). D’une part, les achats de résidences principales, secondaires ou de biens destinés à l’investissement locatif alimentent la demande. D’autre part, la disponibilité du foncier et le rythme de construction des logements neufs déterminent l’offre. L’accroissement du nombre de ménages et l’attractivité touristique du territoire peuvent ainsi provoquer des tensions sur les marchés immobiliers, qui se répercutent sur les prix  (encadré 1).

Entre 2020 et 2022, en France métropolitaine hors Alsace-Moselle, le prix médian au m² d’une maison ancienne (c’est-à-dire construite depuis plus d’un an) ayant fait l’objet d’une mutation, s’élève à 2 040 euros, celui d’un appartement ancien atteint 3 170 euros. Ces niveaux médians masquent des situations très hétérogènes, en lien avec les caractéristiques des biens vendus et avec des marchés immobiliers plus ou moins tendus (encadré 2). D’un côté, une maison sur dix est vendue à moins de 850 euros le m², de l’autre, une sur dix l’est à plus de 4 360 euros le m², soit un rapport interdécile D9/D1 de 5,1, en nette augmentation au cours des années 2010 (4,2 entre 2010 et 2012). Les prix des appartements sont encore plus différenciés avec un rapport interdécile D9/D1 de 4,9 entre 2010 et 2012, et de 6,1 entre 2020 et 2022. Un dixième des appartements sont vendus à moins de 1 350 euros et à l’autre extrémité un dixième à plus de 8 240 euros le m². Ces prix les plus élevés du marché reflètent de plus vives tensions locales.

Le prix des maisons est particulièrement bas dans les communes de « la diagonale des faibles densités », allant du sud du Massif central aux Ardennes, jusqu’à l’est des Hauts-de-France, ainsi qu’à l’intérieur de la Bretagne (figure 1a). Ainsi, dans la Creuse, la Haute-Marne, l’Indre, la Meuse et la Nièvre, qui sont les départements où les maisons sont les moins chères, le prix médian au m² ne dépasse pas 1 000 euros. À l’opposé, le prix médian au m² dépasse 3 000 euros dans les départements d’Île-de-France, les Alpes-Maritimes, la Corse-du-Sud, la Haute-Savoie, les Bouches-du-Rhône, le Rhône, la Gironde et le Var. C’est l’effet des prix élevés dans les centres urbains les plus denses, mais aussi le long des côtes et dans les zones alpines  (figures 1b, 1c). La proximité de la frontière suisse tire également les prix vers le haut dans le Genevois et le canton de Gex, et dans une moindre mesure dans le Jura ou le Doubs.

L’attractivité économique et démographique des très grandes aires d’attraction des villes (AAV) de plus de 700 000 habitants, conduit à une forte demande de logements que l’offre ne parvient pas toujours à suivre. Les logements sont ainsi plus chers dans les aires de plus grande taille (figure 2). Le prix médian au m² d’une maison ancienne s’échelonne de 1 390 euros en dehors des AAV, à 3 430 euros dans l’aire de Paris, qui englobe la région Île-de-France et une partie des départements limitrophes.

Sur dix ans, les prix au m² des maisons et appartements anciens ont augmenté respectivement de 1,4 % et 1,7 % par an en moyenne. Cette hausse est plus marquée dans les très grandes AAV et dans l’aire de Paris : elle atteint 3 % par an dans les pôles des plus grandes AAV. Toutefois, sur la période récente, les prix de l’immobilier baissent depuis fin 2022, en lien avec la hausse des taux d’intérêt. Ce retournement a atténué la croissance globale de cette dizaine d'années.

Les prix peuvent également être très élevés dans les zones touristiques, notamment là où la densité de résidences secondaires au m² est la plus forte. Or, en dehors des métropoles touristiques, les zones où se concentrent les résidences secondaires se situent en général en dehors des AAV, ou bien dans les plus petites AAV, notamment dans le Sud-Est, de la vallée du Rhône jusqu’aux Alpes, ainsi que sur le littoral. Ce phénomène est plus marqué pour les appartements. Par exemple, Val-d’Isère est l’AAV où les appartements sont les plus chers de France métropolitaine, la moitié des appartements y ont un prix au m² supérieur à 11 400 euros. Ainsi, le prix médian au m² des appartements est plutôt plus élevé hors attraction des villes (2 770 euros) et dans les petites aires (2 430 euros) que dans les AAV de taille moyenne (1 830 euros). Par ailleurs, comme pour les maisons, c’est dans l’aire de Paris, qui s’étend au-delà de l’Île-de-France, que le prix médian au m² des appartements est le plus haut (5 680 euros).

Au sein d’une AAV, les prix sont généralement plus élevés dans les espaces proches du centre, où sont situés une grande part des emplois et une offre large d’équipements. Ainsi, au sein de l’aire de Paris et des très grandes aires, qui concentrent plus de la moitié des appartements de France métropolitaine, les appartements situés dans le pôle ont des prix médians au m² respectivement 2,4 et 1,2 fois plus chers que ceux de la couronne.

À l’inverse, dans les aires plus petites, le prix médian au m² des appartements est plus élevé dans les couronnes. C’est particulièrement le cas dans les aires de petite ou moyenne taille. D’une part, les appartements vendus dans les couronnes ont une surface moyenne inférieure de 8 % aux appartements vendus dans les pôles. Or, le prix au m² augmente quand la surface diminue. D’autre part, les appartements des couronnes sont plus chers car plus souvent à vocation touristique que ceux des pôles. En effet, ce sont les nombreuses petites aires touristiques, où les ventes sont souvent localisées dans la couronne, qui tirent le prix des appartements vers le haut.

Concernant les maisons, leur prix médian au m² est plus élevé dans les pôles que dans les couronnes, particulièrement dans les AAV de plus de 700 000 habitants. Toutefois, à un niveau géographique plus fin, l’effet sur le prix de la distance au centre n’est pas homogène dans les différentes tranches d’AAV (figure 3).
Dans les grandes et très grandes aires, les maisons des espaces centraux sont particulièrement bien valorisées comparativement aux maisons les plus en périphérie. Plus la distance par rapport au centre augmente, plus les prix baissent. Ainsi, dans les aires de plus de 700 000 habitants, les prix des maisons les plus au cœur de la ville sont en moyenne deux fois plus élevés que ceux dans les zones les plus périphériques. Les écarts de prix des maisons sont moins marqués dans les aires de 200 000 à 700 000 habitants, même si comme pour les plus grandes aires, les prix diminuent lorsque la distance au centre augmente : en moyenne, les maisons les plus centrales sont 80 % plus chères que les plus éloignées.

À l’inverse, dans les aires moins de 50 000 habitants, les maisons les plus chères ne sont pas au cœur de la ville, mais entre 1 et 3 km du centre ; leur prix est en moyenne plus élevé d’un quart que celui des maisons les plus centrales. Cette disposition spécifique aux petites aires peut s’expliquer par la perte de vitesse de certains espaces centraux (déprise démographique, fragilisation des commerces de centre-ville, moindre accès aux services que dans les grandes villes). Les aires de petite taille peuvent également faciliter l’arbitrage entre accessibilité et qualité de vie : il est possible de profiter de la qualité de vie en périphérie tout en conservant des temps de trajet quotidiens raisonnables. Au-delà de 3 km du centre, les prix diminuent de nouveau avec la distance au centre.