Insee Analyses Auvergne-Rhône-Alpes · Juillet 2024 · n° 178

L’accession à la propriété souvent impossible dans la Métropole de Lyon, en Haute-Savoie et dans le Genevois français Capacité d’achat d’un logement en Auvergne-Rhône-Alpes

Alors que la France est souvent décrite comme une « France de propriétaires », quatre ménages sur dix ne sont pas propriétaires de leur logement en 2019 en Auvergne-Rhône-Alpes. L’accession à la propriété s’inscrit dans le cadre d’un parcours résidentiel qui amène les ménages à arbitrer entre la location et l’achat, en fonction des caractéristiques du bien recherché, de sa localisation et de leur capacité d’acquisition. Cette dernière est constituée du revenu disponible, de l'épargne et, selon les cas, d’héritages ou de donations.

Cette étude est une première photographie de la capacité d’achat des ménages avant la crise sanitaire et la hausse des taux d’intérêt. Les résultats seront actualisés à partir de données et de taux d’intérêt récents. De manière à approcher au mieux le premier achat immobilier, les ménages potentiellement accédant à la propriété sont locataires en 2019 et la personne fiscale de référence a moins de 46 ans. L’achat d’un bien immobilier est réalisé par le biais d’un emprunt bancaire qui intègre des hypothèses. Enfin, les ménages recherchent un bien qui correspond, en général, à leur structure familiale (sources et pour comprendre).

Selon ces éléments, deux ménages locataires sur trois (figure 1) pourraient, en 2019, acheter un logement correspondant à leur composition familiale, dans le parc ancien et dans la zone où ils résident.

La capacité d’achat est variable selon les territoires et le type de ménage. Dans l’ensemble de la région, huit couples sans enfants sur dix pourraient acquérir un logement dans leur zone de résidence. Dans tous les territoires, au moins la moitié de ces couples pourraient accéder à la propriété (figure 2). Ces derniers ont en général un revenu disponible médian légèrement inférieur à celui des couples avec enfants (revenu disponible médian de 36 600 euros, contre respectivement 38 100 euros, 39 400 euros et 37 600 euros pour les couples avec un, deux ou trois enfants). Ils cibleraient des logements de deux pièces, aux prix moins élevés que les logements plus grands recherchés par les couples avec enfants. Les couples sans enfants seraient ainsi dans la situation la plus favorable.

Avec l’arrivée d’un enfant, certains territoires deviendraient inaccessibles à plus de la moitié des couples qui y sont locataires. À Lyon et dans les communes de sa proche banlieue des Monts d’Or, seulement un tiers de ces ménages pourrait acquérir un logement. À Villeurbanne, ainsi que dans le Grand Annecy et ses établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) limitrophes, la situation serait un peu plus favorable puisque près de la moitié de ces familles pourrait acheter. Leurs niveaux de revenu disponible, même s’ils sont plus élevés que la moyenne régionale, ne suivent pas les prix locaux de l’immobilier. Si, à Lyon comme dans le Grand Annecy et ses EPCI limitrophes, le revenu disponible médian de ces couples avec un enfant est supérieur d’au moins 14 % à la médiane d’Auvergne-Rhône-Alpes, le prix médian au m² l’est plus largement (respectivement 90 % et 70 %). À Villeurbanne, le prix médian au m², fluctuant selon les quartiers, est globalement supérieur de 40 %, mais le revenu de ces couples est inférieur de 4 % au revenu disponible régional médian, limitant ainsi fortement leur capacité d’achat.

En plus des communes évoquées, une zone plus étendue de l’ouest lyonnais serait également inaccessible à l’achat pour une majorité de ménages composés d’un couple avec deux enfants. Le pourtour lémanique deviendrait également inaccessible à ces résidents (entre 42 % et 48 % de ces ménages pouvant acheter), comme les zones les plus touristiques des Alpes (36 % à Chamonix et 29 % dans la vallée de la Tarentaise). Dans le Grand Annecy et sur le pourtour lémanique, les disparités de revenus sont fortes : les ménages les moins aisés subissent de manière accrue les prix de l’immobilier, renforçant la difficulté à accéder à la propriété.

Les couples avec trois enfants feraient face aux plus grandes difficultés. À l’échelle de la région, seul un sur deux pourrait acheter un logement dans la zone où il réside. La partie ouest serait globalement la plus accessible à ce type de ménages, à l’exception de l’ouest de Clermont Auvergne Métropole. Bien que le revenu disponible médian soit légèrement inférieur à celui de la partie est de la région, les prix de l’immobilier y sont bien inférieurs, rendant les logements plus abordables. À l’est et au sud de la région, l’accession à la propriété leur serait plus compliquée. Moins de la moitié des familles nombreuses pourraient acquérir un logement dans l’agglomération lyonnaise, à l’exception des Conférences territoriales des maires (CTM) des portes du Sud et porte des Alpes. L’achat d’un logement pour ces familles serait également compliqué dans le sillon alpin, depuis la banlieue de Genève jusqu’au nord de Grenoble (21 % de ces ménages pouvant acheter dans la Communauté de communes (CC) du Genevois et 45 % dans le nord de l’agglomération grenobloise). L’acquisition serait aussi difficile le long de la vallée du Rhône, sauf pour l’achat d’un appartement (encadré 1) dans les agglomérations de taille intermédiaire comme Vienne, Valence/Romans-sur-Isère ou Montélimar.

Enfin, six ménages sur dix composés de personnes seules ne pourraient pas accéder à la propriété dans la zone où ils résident. Comme pour les autres familles, ces personnes ne pourraient pas acheter dans les zones les plus chères comme Lyon, le nord-ouest lyonnais ainsi que dans le Grand Annecy et ses EPCI limitrophes. Les CC des gorges de l’Ardèche, le sud de l’Isère et la Dombes se révéleraient aussi inaccessibles à l’achat pour les ménages d’une personne. Ces ménages auraient plus de difficultés que les couples sans enfants pour acheter du fait d’un niveau de ressources plus bas, constituant un frein dans l’octroi d’un prêt. Ils ne peuvent de plus pas réaliser de compromis à la baisse sur le nombre de pièces qu’ils recherchent puisqu’ils ciblent déjà les plus petits logements.

L’analyse de la capacité d’achat des ménages, centrée sur le prix de l’immobilier indépendamment du revenu disponible des ménages, permet de repérer les territoires les moins abordables de la région. Selon le comité des droits économiques, sociaux et culturels de l’ONU, tout habitant doit pouvoir disposer d’un logement convenable et chaque territoire doit pouvoir de son côté accueillir tout type de famille. Ainsi, un des enjeux de l’État et des collectivités territoriales est d’offrir aux ménages des solutions de logement dignes et soutenables financièrement partout sur le territoire national, en facilitant les parcours résidentiels, dont l’accession à la propriété.

Les prix élevés résultent pour partie d'une demande en logement supérieure à l'offre s'expliquant notamment par un nombre de constructions évoluant moins vite que les ménages. La vacance peut également participer à réduire l'offre en logement. Le niveau des prix dépend aussi de différents facteurs comme la densité de population et la dynamique démographique des territoires, la présence de cadres, d’étudiants et de jeunes travailleurs, le tourisme et les axes de communication qui facilitent les déplacements.

Les prix de l’immobilier seraient un frein plus important à l’accession à la propriété que le niveau de revenu disponible. Les prix sont les plus élevés dans la Métropole de Lyon, le pays de Gex et le département de la Haute-Savoie. Ils le sont également, dans une moindre mesure, dans le sillon alpin, dans certaines zones rurales touristiques et dans la banlieue des métropoles.

L’achat serait impossible dans Lyon intra-muros pour plus de la moitié de l’ensemble des ménages de la région en raison du prix élevé de l’immobilier (prix médian de 4 300 €/m² (figure 3), contre 2 300 €/m² pour Auvergne-Rhône-Alpes). Le logement neuf (encadré 2), qui était par le passé une alternative à l’ancien, l’est moins en raison de prix désormais plus hauts. Pôle administratif et économique, Lyon, comme l’ensemble de la métropole, présente un dynamisme économique illustré par un fort taux de cadres occupant des fonctions métropolitaines (20 % contre 10 % au niveau régional). La métropole comprend aussi une importante part de jeunes actifs et d’étudiants. Dans le reste de la métropole lyonnaise, plus de la moitié des ménages de la région pourrait acheter un appartement dans les parties est et sud. L’ouest et le nord seraient inaccessibles pour les ménages composés de couples avec deux ou trois enfants, à l’exemple des communes des Monts d’Or, prisées par les populations de cadres.

Dans les autres métropoles régionales, malgré une forte présence d’étudiants et de jeunes travailleurs, l’achat est plus facile qu’à Lyon, à l’exception de certaines zones de leur périphérie. À Grenoble-Alpes-Métropole (prix médian compris entre 2 200 €/m² et 2 800 €/m²), la partie nord ne serait pas accessible à plus de la moitié des familles nombreuses de la région. À Clermont Auvergne Métropole (prix médian compris entre 1 900 €/m² et 2 100 €/m²), les ménages pourraient acheter, à l’exception des familles de deux ou trois enfants, qui ne le pourraient pas dans la partie ouest de l’agglomération. Cette métropole se distingue par son dynamisme démographique qui tend à accentuer la pression foncière. Saint-Étienne Métropole fait figure d’exception puisque les prix médians au m² sont largement inférieurs à ceux de la région. Parmi les trois secteurs qui la composent, seul le Gier serait inabordable pour plus de la moitié des ménages composés de personnes seules et de couples avec trois enfants. Cette zone propose des prix médians au m² (1 700 €/m²) plus élevés que le reste de la métropole en raison d’une plus grande présence de maisons, plus chères que les appartements, et de sa proximité avec la Métropole de Lyon.

Dans les intercommunalités sous l’influence de Genève, l’achat serait impossible pour plus de la moitié des ménages régionaux à l’exception des couples sans enfants : CC du Genevois, Communauté d’agglomération (CA) du pays de Gex, ainsi que le Grand Annecy et ses EPCI limitrophes (prix médians compris entre 3 800 €/m² et 4 100 €/m² pour ces zones). Bénéficiant du dynamisme économique de Genève et d’Annecy, une forte présence de cadres tire les prix vers le haut. Ce phénomène est accentué par la présence de travailleurs transfrontaliers disposant de rémunérations élevées et de Suisses qui vivent en France. Dans ces territoires, la population augmente particulièrement. Les EPCI du Genevois et du pays de Gex font ainsi partie des intercommunalités les plus attractives de France.

Dans le reste des Alpes, notamment dans les EPCI des stations alpines et des villes thermales du pourtour lémanique (Chamonix-Mont-Blanc, Tarentaise, Haut-Chablais, Thonon-les-Bains, Évian), les prix de l’immobilier sont tirés vers le haut par le tourisme (prix médian de 4 900 €/m² dans la CC du Haut-Chablais par exemple). Le parc de résidences principales est restreint par la présence de nombreuses résidences secondaires. Leur part dépasse 50 % dans la Tarentaise ou à Chamonix-Mont-Blanc (72 % dans la CC du Haut-Chablais). En Haute-Savoie, 21 % des résidences secondaires sont détenues par un résident de l’étranger. Certaines zones plus rurales du sud-est de la région, comme les EPCI du Vercors, des gorges de l’Ardèche et des Baronnies se distinguent par la difficulté d’accéder à la propriété pour les ménages de personnes seules et de familles nombreuses. Dans ces zones touristiques où la part des résidences secondaires est supérieure à 30 %, les petits logements, adaptés aux personnes seules, sont souvent utilisés à des fins touristiques.

Les ménages sont distingués selon leur composition familiale : personne seule, couple sans enfants, couple ayant un à trois enfants. Les couples avec plus de trois enfants sont exclus de l’étude. Ces ménages sont locataires en 2019 et la personne fiscale de référence est âgée de moins de 46 ans.

Un type de logement cible a été fixé selon la catégorie familiale du ménage. Cette cible est d’une pièce principale (chambre, salon ou salle à manger) par personne du ménage, à l’exception des personnes seules qui sont considérées rechercher un appartement d’une pièce ou une maison d’une ou deux pièces.