Vivre dans un logement suroccupé : plus fréquent en 2017 pour les familles franciliennes qu’en 2007

Le confinement au printemps 2020 a mis en lumière les disparités de conditions de vie entre les individus et entre les territoires. Vivre seul ou dans une famille nombreuse, loger dans un appartement ou dans une maison, devoir télétravailler ou s’occuper de jeunes enfants sont autant de situations qui peuvent être vécues différemment selon l’espace disponible par chaque occupant du logement. Notamment, en période de crise sanitaire, les conditions de vie dans les logements influent sur la santé de leurs occupants, les performances scolaires des enfants, les capacités de télétravailler...

Utilisé comme une des mesures de la qualité de vie dans un logement, l’indice d’occupation du logement calcule l’adéquation entre le nombre de pièces et la taille du ménage et permet, le cas échéant, de repérer qu’un logement est suroccupé (Pour comprendre).

En 2017, 13 % des logements franciliens, hors studios d’une personne, sont suroccupés (figure 1), soit un niveau quatre fois plus élevé qu’en province (3,1 %). La région compte 588 000 logements suroccupés dans lesquels vivent 2 173 000 habitants, soit 18 % des Franciliens. En France, deux personnes en situation de suroccupation sur cinq sont des Franciliens.

Cette suroccupation importante en Île-de-France s’explique en premier lieu par la plus forte part des appartements dans la région par rapport à la province. En effet, les appartements sont quatre fois et demi plus touchés par la suroccupation (16 %) que les maisons (3,6 %). Neuf logements franciliens suroccupés sur dix sont des appartements. De plus, les ménages franciliens sont plus souvent locataires de leur logement (53 % contre 40 % en province). Or, les ménages locataires sont quatre fois plus touchés par la suroccupation (20 %) que les propriétaires (5 %). Ainsi, les trois quarts des logements suroccupés sont habités par des locataires. Compte tenu du coût élevé de l’immobilier dans la région, les Franciliens peuvent avoir des difficultés à se loger dans un logement de taille adéquate.

Près d’un quart (23 %) des familles avec enfant(s) vivent dans un logement suroccupé, soit trois fois plus que les couples sans enfant. Ces familles avec enfant(s) constituent ainsi les trois quarts des ménages habitant dans un logement de taille insuffisante. De fait, les logements suroccupés accueillent en moyenne 3,7 Franciliens contre 2,4 pour l’ensemble des logements (hors studios d’une personne : encadré) (respectivement en province 3,7 contre 2,2).

Du fait de la présence d’importants bassins d’emploi et des salaires plutôt élevés, la région est attractive pour les personnes en âge de travailler. Cependant, en lien avec le marché immobilier tendu, les revenus du travail ne permettent pas à tous de trouver un logement adéquat : 14 % des ménages actifs vivent dans un logement trop petit. Cette proportion varie selon les catégories sociales : les cadres en emploi sont trois fois moins concernés par la suroccupation que les employés ou les ouvriers.

L’inégalité des conditions de vie est aussi liée à l’origine géographique des habitants. Ainsi, les ménages dont la personne de référence est immigrée vivent quatre fois plus souvent dans un logement suroccupé que parmi les Français de naissance (27 % contre 7,8 %), et d’autant plus pour ceux provenant hors de l’Union européenne (36 %). Finalement, les immigrés représentent la moitié de l’ensemble des ménages en situation de suroccupation. Ces ménages ont en moyenne plus d’enfants et leurs membres actifs travaillent plus souvent en tant qu’employés ou ouvriers et moins souvent en tant que cadres.

Inversement, les Franciliens à l’âge de la retraite sont relativement épargnés par la suroccupation. Ils vivent plus souvent dans une maison, et se retrouvent même parfois dans des situations de sous-occupation suite, par exemple, au départ des enfants. Enfin, beaucoup ont pu devenir propriétaires avant la forte montée des prix des deux dernières décennies.

Les deux tiers des logements suroccupés se situent à Paris et dans sa petite couronne. Dans cette zone, la suroccupation culmine à près de 16 % contre environ 8 % en grande couronne. La densité de la population y est la plus forte de France, les maisons sont plus rares et la concentration des emplois attire une importante population en âge de travailler. En outre, les prix élevés pour se loger rendent l’accès à des logements de grande taille plus difficile.

Au sein de Paris et de la petite couronne, la suroccupation est particulièrement fréquente dans le nord-est (figure 2), plus particulièrement en Seine-Saint-Denis (21 % des logements sont suroccupés), dans les 18^e, 19^e et 20^e arrondissements de Paris (20 %) et dans le nord des Hauts-de-Seine (18 % dans l’établissement public territorial (EPT) Boucle Nord de Seine). Cela s’explique notamment par une forte proportion de ménages de grande taille.

En Seine-Saint-Denis, un tiers des habitants vivent dans un logement suroccupé. Les caractéristiques de ce département expliquent en partie ce résultat : le département est le plus pauvre de France métropolitaine. Il accueille 31 % d'immigrés (dont plus de la moitié provenant de pays hors de l’Union européenne), une part 1,6 fois plus importante que dans la région. Globalement, la population est moins qualifiée : les actifs sont plus souvent employés ou ouvriers et moins souvent cadres que dans l’ensemble de la région.

En grande couronne, les disparités sont fortes entre les zones denses et moins denses. La suroccupation reste élevée dans les pôles urbains tels que le plateau de Roissy, Marne-la-Vallée, Évry-Courcouronnes, Cergy-Pontoise et Saint-Quentin-en-Yvelines. Ces pôles attirent une population active grâce à leurs infrastructures et leurs emplois. Inversement, dans les zones périurbaines et plus éloignées des pôles, la suroccupation est plus faible, proche du niveau national. La sous-occupation y est en revanche plus forte.

Même si la suroccupation touche fortement l’Île-de-France, la majorité des ménages franciliens vivent dans un logement de taille « adaptée ». Six ménages sur dix vivent dans un logement où le nombre de pièces est « normal » ou avec une pièce supplémentaire.

Plus d’un quart des logements sont même en sous-occupation accentuée, c’est-à-dire avec au moins deux pièces supplémentaires par rapport à la norme. Parmi ceux-là, quatre logements sous-occupés sur cinq sont habités par leurs propriétaires et deux tiers sont des maisons. Ces logements sont plus fréquemment occupés par des retraités (39 %) ou des cadres (24 %) que l’ensemble des logements.

De 2007 à 2017, l’Île-de-France est la seule région où la suroccupation des logements a augmenté (+ 0,4 point). Elle a diminué en province de 0,3 point. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ces différences. Durant cette période, la population francilienne a progressé de 576 000 habitants (+ 5,0 %), soit légèrement plus qu’en France métropolitaine (+ 4,6 %). Le vieillissement de la population en Île-de-France est plus modéré et la taille des ménages a diminué moins vite qu’en province. En outre, le prix des logements franciliens a fortement augmenté, autant à l’achat qu’à la location, alors que les revenus des ménages n’ont pas progressé autant. L’effort financier requis empêche donc de plus en plus de locataires aux revenus modestes d’accéder à un logement de taille adaptée. Enfin, la part des ménages dont la personne de référence est immigrée a augmenté de 3,4 points. Or, cette population est plus à risque d’être en situation de suroccupation.

Globalement, la part de tous les logements sous-occupés, même faiblement, s'est rétractée sur la période de 1,6 point. Seule la sous-occupation très accentuée avec trois pièces supplémentaires ou plus a progressé, en lien probablement avec le vieillissement de la population. Les retraités vivant dans ce type de logement sont plus nombreux et ils y sont plus souvent seuls.

La suroccupation des logements dépend tout à la fois de l’âge de la personne de référence et de la génération à laquelle cette personne appartient (figure 3). Globalement, en 2017, elle est plus fréquente qu'en 2007 aux âges où elle était déjà forte. À âge identique, entre 25 et 64 ans, les personnes vivent plus fréquemment dans un logement suroccupé en 2017 que celles nées 10 ans plus tôt (+ 1,1 point). Le constat est inverse pour les générations âgées de 65 ans ou plus : celles-ci sont moins concernées en 2017 que leurs homologues en 2007 (- 0,7 point).

Entre 2007 et 2017, la progression des situations de suroccupation chez les actifs concerne essentiellement ceux en emploi (+ 0,7 point). Les conditions de logement se dégradent pour l’ensemble des catégories socioprofessionnelles, excepté chez les employés pour lesquels la suroccupation est stable.

Souvent actifs, les ménages avec enfant(s) sont plus souvent, en 2017, confrontés à des situations de suroccupation qu’en 2007. Les conditions de logement avec enfant(s) sont moins bonnes, autant pour les couples avec enfant(s) (+ 1,5 point) que pour les familles monoparentales (+ 1,4 point).

En dix ans, la situation des familles nombreuses avec trois enfants ou plus se dégrade davantage que celle des familles avec un ou deux enfants. La suroccupation des logements dans lesquels vivent des ménages de cinq ou six personnes progresse deux fois plus fortement que celle des logements occupés par des ménages de trois ou quatre personnes (+ 3,2 points contre + 1,7 point).

Bien qu’élevée, la suroccupation des logements concerne moins fréquemment les immigrés en 2017 que dix ans plus tôt. Cette baisse est essentiellement observée chez les immigrés ne provenant pas de l’Union européenne : la suroccupation passe ainsi de 41 % en 2007 à 36 % en 2017. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce constat. D’une part, du fait de son vieillissement et donc souvent de revenus moins bas et de taille de ménage moins grande (le nombre moyen d’enfants y est passé de 1,5 à 1,3 enfant par logement), cette population bénéficierait de meilleures conditions de logement. D’autre part, ces familles se sont de plus en plus éloignées de Paris.

La suroccupation des logements habités par des retraités a diminué de 1,5 point. Beaucoup de Franciliens quittent la région au moment de la retraite et ceux qui restent vivent de plus en plus souvent seuls (+ 8,7 points) et sont propriétaires (+ 2,2 points).

La suroccupation progresse dans les zones déjà urbanisées et dynamiques autour de la capitale. Elle croît surtout en petite couronne et dans les pôles urbains de la grande couronne (figure 4). Les plus fortes hausses se situent dans l’EPT Paris Terres d’Envol (proche de l’aéroport de Roissy), la communauté d’agglomération (CA) Marne et Gondoire (proche de Marne-la-Vallée) et la CA de Cergy-Pontoise. Ces zones connaissent un plus fort dynamisme démographique.

Paris est le seul département francilien où la suroccupation a diminué (- 1 point). Alors que la population augmente ailleurs, la ville de Paris perd depuis quelques années des habitants. Dans le même temps, le volume de constructions neuves de logements a faiblement augmenté. Enfin, depuis 2007, les profils des ménages parisiens se sont transformés. La hausse des prix, bien plus importante qu’en région, a éloigné les ouvriers. A contrario, la ville a attiré davantage les cadres. En outre, avec l’arrivée d’un enfant, beaucoup de Parisiens quittent la capitale afin d’habiter un logement plus grand.

Entre 2007 et 2017, les différences s’accroissent entre les zones urbaines et les zones plus rurales, moins dynamiques et vieillissantes. La sous-occupation progresse ainsi dans les zones éloignées des pôles urbains de la grande couronne. Les résidents vivant seuls (hors studios) sont plus nombreux qu’il y a dix ans en Seine-et-Marne, dans les Yvelines et dans le Val-d’Oise. En parallèle, les personnes de 65 ans ou plus sont plus nombreuses.

Dans les années à venir, la situation du logement en Île-de-France devrait évoluer, en lien notamment avec la loi relative au Grand Paris de 2010 qui fixe l'objectif de construction de 70 000 logements par an pendant 25 ans (dont 25 % de logements sociaux). Cela pourrait progressivement améliorer les conditions de logement des Franciliens.