Au cœur des villes moyennes de Bourgogne-Franche-Comté, une forte restructuration du commerce et de l’habitat

Au cœur des villes moyennes, le centre-ville, quartier historiquement le plus ancien et le plus animé, a longtemps été le berceau du commerce et de l’artisanat. Depuis la fin des années 60, l’étalement urbain a progressivement modifié la morphologie urbaine et la dynamique des quartiers : ceux situés en périphérie portent de plus en plus les dynamiques démographique et économique du pôle urbain, pendant que le centre-ville se dévitalise, perdant en général à la fois des habitants et des emplois.

Ainsi, entre 2009 et 2015, la population résidant en centre-ville a diminué de 0,5 % par an en Bourgogne-Franche-Comté. L’emploi dans le commerce a baissé plus encore, en moyenne de 1,7 % par an.

Ce double phénomène, s’il est plus marqué en Bourgogne-Franche-Comté qu’ailleurs, n’est pas spécifique aux villes moyennes de la région. Aussi, fin 2017, le Gouvernement a annoncé la mise en place d’un plan national « cœur de ville », afin de soutenir les villes moyennes dans la démarche de revitalisation de leur centre. Dans ce plan figurent la vitalité commerciale, enjeu majeur, ainsi que la réhabilitation de l’habitat et le développement de l’accessibilité (encadré).

Malgré des trajectoires économiques orientées à la baisse, les 27 centres-villes du champ de l’étude (méthodologie) rassemblent encore en moyenne 30 % des emplois commerciaux, part en repli de 3 points par rapport à 2009. L’activité commerciale y reste néanmoins particulièrement dense et concentrée, ces emplois étant implantés sur moins de 2 % de la surface de l’agglomération.

Au cœur de ces 27 unités urbaines, le commerce de centre-ville regroupe 7 100 établissements en 2015, pour un total de 26 300 emplois. Il s’articule principalement autour d’activités très spécifiques destinées à répondre aux besoins d’une clientèle résidente, mais aussi à ceux des consommateurs de passage, actifs en emploi dans la ville ou touristes (affaires ou loisirs). Certains services, comme la restauration ou encore les agences bancaires et immobilières, y sont ainsi plus représentés qu’ailleurs dans l’agglomération. Les commerces d’équipement de la personne, notamment le prêt-à-porter, les pharmacies, les magasins d’optique, sont aussi très présents, de même que le commerce alimentaire. Ensemble, ces activités regroupent les trois quarts de l’emploi implanté en centre-ville (figure 1).

Dans la quasi-totalité des centres-villes, le nombre d’établissements et d’emplois se replient dans la plupart des secteurs d’activité entre 2009 et 2015 (figure 2). La baisse la plus forte touche le commerce de biens d’équipements de la maison (– 5,3 % par an), l’emploi reculant quel que soit le type de biens vendus, meubles, livres, papeterie, fleurs… Les commerces d’équipement de la personne, en tête l’habillement, pâtissent également du recul de l’emploi (– 2,4 % par an).

Dans le commerce de détail alimentaire, l’emploi est resté presque stable (– 0,3 % par an). Bien avant, à partir des années 60-70, avec l’essor de la grande distribution, les hypermarchés en périphérie des villes ont fortement concurrencé les boutiques de l’hypercentre. Depuis, le commerce alimentaire en centre-ville se restructure encore, avec parfois des dynamiques antagonistes au sein d’une même activité. Ainsi, le nombre d’artisans-commerçants exerçant pour la plupart dans des boulangeries, charcuteries ou autres petits commerces de bouche diminue tandis que l’emploi progresse dans les autres structures commerciales alimentaires, qu’elles soient généralistes (supérettes) ou spécialisées (bio, maraîchers, fromagers, cavistes…).

Traditionnellement très présentes en centre-ville, les agences bancaires et immobilières sont également en repli (– 1,6 % par an). En cause, la restructuration profonde du secteur bancaire et un marché immobilier atone.

Enfin, la restauration reste l’unique secteur où l’emploi progresse significativement en centre-ville sur la période (+ 0,5 % par an), porté notamment par l’essor de la restauration rapide.

Le commerce en centre-ville poursuit sa mutation en développant des activités de services davantage destinées à des consommateurs de passage qu’à la population résidente. Dans une région en panne de moteur démographique, la bonne vitalité commerciale des centres-villes repose ainsi de plus en plus sur leur capacité à attirer cette clientèle de passage. Pour preuve, dans les centres-villes de Beaune et de Pontarlier, seules centralités parmi les villes moyennes de la région à gagner de l’emploi, l’essor commercial repose, pour la première sur la fréquentation touristique liée au vignoble et aux Hospices de Beaune, et pour la seconde sur celle des frontaliers suisses.

Alors que l’emploi dans le commerce baisse en centre-ville entre 2009 et 2015, il reste en moyenne stable à l’échelle des unités urbaines. En effet, la bonne santé de l’emploi dans les zones commerciales périphériques (+ 1,8 % par an) compense la perte d’attractivité des centres-villes. Tous les secteurs du commerce y sont en croissance (figure 2).

Le dynamisme des zones périphériques repose d’abord sur celui du commerce de biens. Ce secteur tire bénéfice de la disponibilité de grandes superficies de stockage en périphérie de la ville, pour un coût du foncier bien inférieur à celui du centre. Cela répond aussi à un besoin des consommateurs urbains ou péri-urbains de disposer de nombreux points de vente diversifiés et plus accessibles en voiture qu’en centre-ville.

En crise en centre-ville, le commerce d’équipement à la personne, notamment l’habillement, se redéploie dans les zones commerciales (+ 3,4 % par an). Le commerce alimentaire croît également de 1,2 % par an.

Bénéficiant des effets d’entraînement du commerce de biens, les services s’y développent également. Ils permettent de satisfaire la demande des consommateurs, venus en zone commerciale non plus uniquement pour faire des achats mais aussi pour y passer du temps. L’offre en services continue ainsi de s’élargir à l’image de la restauration, tant traditionnelle que rapide, plus dynamique encore qu’au centre-ville (+ 5,1 % par an).

Le commerce est en repli dans la majorité des centres-villes et en essor dans la plupart des zones périphériques. Mais à l’échelle de l’unité urbaine, le bilan de cette restructuration reste très variable. La vitalité commerciale de l’ensemble de la ville dépend également de son contexte démographique et plus largement du territoire qu’elle anime.

Ainsi, à Besançon, Sens ou Dijon, où la population continue encore de progresser, la vigueur des zones commerciales en périphérie de l’unité urbaine fait plus que compenser les baisses d’emplois de l’hypercentre (figure 3).

À Dole, Vesoul ou Auxerre, la population baisse en centre-ville davantage que dans les territoires qui l’entourent. L’emploi dans le commerce progresse en périphérie, sans réussir à compenser complètement la déprise du centre-ville. La baisse de l’emploi commercial y reste contenue.

C’est à Saint-Claude, Autun, ou encore Montceau-les-Mines, que le commerce diminue le plus. Tous ces territoires perdent de la population depuis longtemps.

Parmi les villes étudiées, Gray fait figure d’exception. Alors que la population a fortement diminué entre 2009 et 2015, l’emploi dans le commerce a pourtant augmenté. Petite ville ancrée dans un territoire rural et relativement étendu, les emplois créés dans le commerce répondent non seulement aux besoins des habitants de la ville mais aussi à ceux des territoires alentour.

Parallèlement au commerce, la majorité des centres-villes perd des habitants entre 2009 et 2015. La trajectoire démographique du centre-ville est toujours plus défavorable que dans le reste de la ville (figure 4). Même quand la dynamique est globalement positive au sein de l’agglomération, le centre-ville ne parvient pas à rivaliser avec l’attractivité résidentielle des autres quartiers.

Pourtant, le centre-ville séduit les jeunes adultes, attirés par la proximité des lieux de sortie et de loisirs. La part des ménages dont le référent fiscal a moins de 30 ans reste ainsi plus forte en centre-ville que dans le reste de l’unité urbaine.

Néanmoins, cette part tend à diminuer. D’une part, le vieillissement de la population touche le centre-ville au même titre que le reste de l’unité urbaine. D’autre part, les jeunes adultes cherchent aussi à se rapprocher des lieux d’étude qui sont de plus en plus souvent excentrés.

Habiter le centre-ville représente souvent une première étape dans le parcours résidentiel d’un jeune adulte. L’agrandissement du foyer ou l’augmentation du niveau de vie en cours de carrière entraînent généralement un déménagement vers la périphérie où l’offre de logements est souvent plus adaptée. Ainsi, les couples, qu’ils aient ou non des enfants, sont peu présents en centre-ville.

À l’inverse, la part des personnes âgées vivant en centre-ville augmente entre 2009 et 2015. Les seniors qui souhaitent se rapprocher des services et équipements propres aux milieux urbains éprouvent ainsi un regain d’intérêt pour le centre-ville.

Si le profil des habitants du centre-ville évolue, il s’agit toujours en majorité de personnes vivant seules qui s’y installent. En 2015, 55 % des logements en centre-ville sont occupés par une seule personne contre 38 % dans le reste de la ville. Cette part excède même 60 % des ménages dans les centres-villes de Nevers, Vesoul et Lons-le-Saunier.

Les logements de centre-ville sont en effet souvent de petite taille. Un logement sur cinq fait moins de 35 m² et seulement un tiers du parc est composé de logements de plus de 75 m². Les grandes villes universitaires comme Dijon et Besançon, qui accueillent de nombreux étudiants, sont particulièrement concernées. Mais, quelle que soit la ville, les logements de grande taille sont rares.

Le bâti en centre-ville est aussi beaucoup plus ancien. Les logements construits au début du 20^e siècle y sont majoritaires. Des logements plus petits, plus anciens, mais aussi plus souvent vétustes peinent à séduire les familles, tout comme l’ensemble de la population dont les exigences en termes de confort et d’espace ont augmenté. L’offre de logements actuelle rivalise difficilement avec la concurrence des constructions plus modernes en périphérie. Aussi, le taux de vacance est-il près de deux fois plus élevé en centre-ville que dans le reste de l’unité urbaine.

Pour attirer de nouveaux habitants en centre-ville et réduire la vacance, les collectivités territoriales se sont lancées, depuis quelques années, dans des opérations de revalorisation du parc immobilier. La rénovation de logements vétustes ou encore la transformation de surfaces commerciales en lieux d’habitation ont eu pour conséquence d’augmenter l’offre de logements en centre-ville. Ainsi entre 2009 et 2015, le nombre de logements y a augmenté au rythme de 0,5 % par an. Seuls les centres-villes de Gray et de Saint-Claude font exception. Dans ces centres où la vacance est très élevée, le nombre de logements a diminué en raison d’opérations de démolition. Tous les autres centres-villes sont concernés par une augmentation du nombre de logements, même les villes qui perdent des habitants.

Si le nombre de logements proposés a augmenté, le nombre de logements vacants aussi. Cette vacance concerne sans doute peu les logements réhabilités, mais masque des effets de substitution entre des logements plus vétustes abandonnés au profit de logements neufs. Les nouveaux logements proposés tendent aussi à s’agrandir, ce qui semble répondre à une véritable demande. Les grands logements, ceux de plus de 95 m², sont les seuls pour lesquels le nombre de logements occupés augmente plus vite que la vacance ; la demande se porte désormais surtout sur ce type de biens (figure 5).

Malgré la restructuration du parc et la mise à disposition de logements plus grands, la population qui réside en centre-ville n’augmente pas pour autant. D’abord, le phénomène de décohabitation peut expliquer ce décalage. Il faut davantage de logements aujourd’hui pour un même nombre d’habitants qu’auparavant. Par ailleurs, en l’absence de pression démographique, comme c’est le cas dans la plupart des villes de la région, les habitants bénéficient d’une offre de logements plus variée, notamment en dehors du centre-ville. Les projets immobiliers menés ailleurs dans l’unité urbaine concurrencent ainsi fortement les opérations menées sur le parc du centre-ville. Aussi, dans ce contexte de faible tension immobilière, les zones pavillonnaires restent attractives pour les ménages au détriment des logements du cœur de ville.