Entre 2010 et 2030, 21 200 logements seraient à construire en moyenne par an

Il serait nécessaire de construire en moyenne 21 200 logements neufs par an en Languedoc-Roussillon entre 2010 et 2030. Ce besoin potentiel de logements (définitions) serait pour moitié essentiel à l’accueil de nouvelles populations attendues sur le territoire (figure 1). L’autre moitié correspond au besoin potentiel de la population présente, qui comprend la baisse de la taille des ménages, le renouvellement du parc, les besoins en résidences secondaires, et la variation du nombre de logements vacants.

La construction de logements neufs resterait ainsi soutenue avec un léger tassement dans le temps, + 21 600 d’ici 2020 puis + 20 700 jusqu’en 2030. Chaque année, en moyenne, + 22 400 logements ont été construits entre 1999 et 2011, période durant laquelle le parc de logements a crû de + 23 500 unités, le bâti existant ayant généré des logements. Ces projections tiennent compte des projections tendancielles du nombre de ménages (méthodologie) et d’hypothèses portées par la DREAL en matière d’évolution de composition du parc de logements et de son renouvellement.

Le besoin annuel de logements généré par la population actuelle de la région, dit « endogène », serait de + 10 300 logements d’ici 2030. Il est constitué de trois composantes. D’abord, un besoin croissant de la population actuelle en résidences principales du fait de la baisse de la taille des ménages. Ensuite, la variation du nombre de résidences secondaires et celle des logements vacants représentant la fluidité du marché de logements (temps de revente, de relocation, de rénovation...). Enfin, des logements neufs seront nécessaires pour remplacer les logements anciens retirés du marché : c’est le renouvellement du parc.

Le vieillissement de la population, l’évolution des comportements de cohabitation (vie en couple plus tardive des jeunes ou séparations plus nombreuses par exemple) font qu’aujourd’hui, pour se loger, une population a besoin globalement de plus de logements qu’hier et probablement moins que demain. La baisse de la taille des ménages, appelée desserrement, serait à l’horizon 2030 légèrement plus soutenue en Languedoc- Roussillon qu’à l’échelle nationale en raison de l’attractivité résidentielle actuelle du territoire pour des ménages familiaux, donc de taille plus importante en moyenne. Parmi eux, certains vont décohabiter dans les années à venir, tout en demeurant sur place. Les ménages verront leur taille diminuer en moyenne de - 0,40 % à l’horizon 2020 et de - 0,38 % à l’horizon 2030. C’est de loin le facteur le plus impactant sur le besoin endogène en logements avec en moyenne + 5 050 logements supplémentaires par an d'ici 2030.

Avec 350 000 unités en 2011, les résidences secondaires occupent une place importante dans la région : 21 % du parc contre moins de 10 % en France métropolitaine. Le nombre de résidences secondaires a progressé de près de + 3 000 logements par an entre 1999 et 2011 mais leur part est en baisse depuis 1990 (23 %). Les capacités à construire sur les sites touristiques, principalement littoraux, diminuent fortement, en raison du peu d’espaces disponibles, des contraintes liées aux risques naturels, et des enjeux environnementaux. Ainsi, le volume de résidences secondaires devrait continuer de progresser mais à un rythme moins soutenu que par le passé. Les résidences secondaires devraient ainsi par hypothèse représenter 20,4 % du parc d’ici 2020 et 19,5 % en 2030. Cela se traduit par un besoin de près de 2 600 logements par an d’ici 2020 et de près de 2 0000 par an entre 2020 et 2030.

Le taux de logements vacants est plus élevé en Languedoc-Roussillon qu’au niveau national, 7,8 % du parc en 2011. Après une tendance à la baisse entre 1990 et 1999, il se stabilise depuis. Dans une certaine mesure, la vacance des logements est nécessaire pour permettre l’emménagement de nouveaux habitants et favoriser la fluidité du marché, notamment dans une région à forte mobilité résidentielle. Entre 1999 et 2011, au regard de la croissance du parc de + 23 500 logements par an, le nombre de logements vacants a augmenté de + 1 900 logements. Indicateur d’adéquation entre l’offre et la demande de logements, la vacance représente un enjeu spécifique pour les acteurs de l’aménagement du territoire, notamment celui de lutter contre la vacance de longue durée pouvant résulter de logements inadaptés aux besoins de la population (confort, taille, proximité des services, etc.), ou de la faiblesse de la demande dans des zones géographiques peu attractives. Ces logements se situent principalement dans le parc ancien de certaines grandes villes ou en milieu rural.

Tendre vers une baisse de la vacance est un objectif des politiques publiques pour atteindre un taux de 7 % du parc en 2030, soit la moyenne nationale. Ainsi, il faudrait construire environ 1 000 logements par an d’ici 2020 et près de 500 par an entre 2020 et 2030 pour favoriser la fluidité des parcours résidentiels au regard des besoins globaux en logements.

Avoir une augmentation du parc total supérieure au nombre de logements construits est un signe de tension des marchés, comme cela est le cas dans la région entre 1999 et 2011 : la création globale de logements est de + 23 500 en moyenne annuelle, et + 22 400 dans le neuf (encadré : logements commencés et besoins de logements). Plus de 1 100 logements ont ainsi été créés chaque année à partir du bâti existant (transformations de logements à partir de locaux commerciaux, division de logements...). Dans le futur, il serait nécessaire de construire de nouveaux logements pour compenser non seulement les démolitions mais aussi accompagner les politiques de rénovation urbaine. Ainsi, pour 2020, l’hypothèse retenue d’un renouvellement du parc de + 0,12 % par an générerait un besoin de 1 900 logements. Pour 2030, un renouvellement de + 0,13 % par an représenterait 2 500 logements par an.

L’arrivée dans la région de nouvelles populations engendre également des besoins en logements, dits « exogènes ». Pour accueillir ces nouveaux habitants, il serait nécessaire de produire + 10 850 logements par an d'ici 2030, + 11 400 logements entre 2010 et 2020 puis + 10 300 jusqu’en 2030. En effet, le Languedoc-Roussillon est une des régions françaises où la croissance démographique est la plus forte. Entre 1999 et 2011, la région compte en moyenne 31 000 habitants supplémentaires chaque année, soit + 1,3 %, principalement porté par l’excédent migratoire. Si les comportements démographiques se prolongeaient (méthodologie), la région compterait + 23 000 habitants par an d’ici 2030. La croissance démographique resterait forte mais se tasserait avec un rythme annuel de l’ordre de + 0,8 % par an, en raison de la baisse prévisible des flux migratoires et du vieillissement de la population. Si l’effet démographique contribue pour moitié aux besoins en logements supplémentaires entre 2010 et 2020, son effet sera moindre entre 2020 et 2030, mais compensé par le desserrement des ménages (figure 2).

Entre 1999 et 2010, la croissance démographique s’est accompagnée d’un étalement urbain important avec une concentration de la population dans les aires urbaines, mais également par une dynamique démographique sur des territoires hors des aires urbaines (Gidrol et Canonéro, 2013). L’installation de ménages de plus en plus loin des pôles urbains résulte en partie du niveau relativement bas des revenus des ménages languedociens, avec un revenu fiscal médian de 17 300 € en 2011, inférieur de 10 % au niveau national.

Si les tendances actuelles venaient à se poursuivre jusqu’en 2030, indépendamment des effets de politiques locales, dans les aires urbaines de Montpellier, de Perpignan et de Nîmes, le nombre de résidences principales supplémentaires s’élèverait chaque année à respectivement, + 3 100 logements, + 1 800 logements et + 1 300 logements entre 2010 et 2030. La demande serait également forte pour les territoires situés entre les aires urbaines de la région. L’étalement urbain se poursuivrait ainsi le long de la frange littorale et à la périphérie, entre les aires urbaines et le long de l’autoroute A9. Il induirait une intensification des déplacements domicile-travail essentiellement en voiture individuelle.

Portant une vision de l’aménagement du territoire régional, un scénario alternatif propose une territorialisation des besoins en logements. En tenant compte des dynamiques territoriales ainsi que des politiques d'aménagement du territoire actuellement ou ultérieurement mises en œuvre, les hypothèses pour chacune des composantes des besoins en logements sont différenciées en fonction des profils de territoires. Tout en s’adaptant aux évolutions démographiques, tels que le vieillissement de la population et la diminution de la taille des ménages, les politiques publiques visent à maîtriser l'étalement urbain et à réduire les déplacements afin de répondre aux défis énergétiques et climatiques, et à répondre aux enjeux environnementaux et financiers. L’orientation retenue tend à rechercher des modèles de développement urbain plus denses et compacts et à optimiser des espaces urbains bien équipés et desservis par des réseaux de transports collectifs (encadré : Construire un scénario alternatif...).

Ainsi, le scénario alternatif affiche un net renforcement de la production de logements sur les communes urbaines (figure 3). Avec près de 45 % des besoins, l’Hérault est le département du Languedoc-Roussillon qui restera le plus dynamique en matière de construction. Par exemple, pour Montpellier et les grandes villes centres, alors que le besoin lié aux populations ralentirait, le rythme de construction resterait par hypothèse dans ce scénario globalement stable, avec un effort de renouvellement important (destruction de logements pour trouver du foncier) et une diminution de la vacance. La métropole montpelliéraine devrait connaître une production d’environ 4 000 logements neufs par an. Avec la Communauté d’agglomération de Perpignan Méditerranée (2 000 logements par an) et celle de Nîmes Métropole (1 600 logements par an), ces trois agglomérations représentent 37 % du besoin régional en logements neufs. En revanche, ce scénario volontariste ralentirait le développement du parc de logements dans les secteurs périurbains et les communes rurales.