Insee Première · Janvier 2026 · n° 2090

Conditions de logement début 2024 : les locataires sont moins bien lotis que les propriétaires

Début 2024, 57 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale (y compris 2 % d’usufruitiers) : 37 % n’ont pas ou plus d’emprunt à rembourser, tandis que les 20 % restants ont un crédit immobilier en cours de remboursement pour ce logement. 40 % des ménages sont locataires : 23 % sont locataires du parc privé et 17 % du parc social (figure 1). Enfin, 2 % des ménages sont logés gratuitement, par un membre de la famille le plus souvent. Ces proportions sont globalement stables sur dix ans.

Le statut d’occupation du logement varie fortement selon l’âge. 80 % des ménages dont la personne de référence a moins de 30 ans sont locataires, principalement dans le parc privé (65 % des moins de 30 ans sont locataires du parc privé). Les propriétaires deviennent majoritaires chez les quadragénaires : 56 % des ménages dont la personne de référence a entre 40 et 49 ans sont propriétaires, avec pour la plupart un emprunt associé (41 % des ménages de cette tranche d’âge). La part de propriétaires augmente progressivement avec l’âge jusqu’à atteindre 76 % des 75 ans ou plus vivant à leur domicile. À partir de 65 ans, les ménages propriétaires n’ont généralement plus d’emprunt à rembourser. La part de locataires dans le parc privé diminue progressivement avec l’âge, au fur et à mesure que les ménages accèdent à la propriété. La part de locataires du parc social est quant à elle maximale et relativement stable entre 30 et 64 ans (entre 18 et 20 %).

Parmi les ménages dont la personne de référence a moins de 65 ans, les différences de statut d’occupation sont marquées selon le type de ménage. Les couples sont nettement plus souvent propriétaires. La part de propriétaires est maximale pour les couples ayant un ou deux enfants (71 % de propriétaires). Elle est moindre chez les couples ayant trois enfants ou plus (56 %), qui sont plus souvent locataires du parc social (29 %, soit +12 points par rapport à l’ensemble des ménages). La part de propriétaires est la plus faible parmi les familles monoparentales (37 %), qui ont en moyenne des revenus plus faibles et sont plus souvent locataires du parc social (36 %), et chez les personnes seules (33 %), qui sont quant à elles plus souvent locataires dans le parc privé (42 %).

La surface des résidences principales a légèrement augmenté en dix ans, avec une surface moyenne de 90,6 m² en 2013 et 92,5 m² en 2024 (figure 2). 56 % des résidences principales sont des maisons (logements individuels), cette part est plus faible parmi les logements construits depuis 2006 (51 %). 80 % des propriétaires vivent dans une maison, contre seulement 22 % des locataires.

Les maisons font en moyenne 116 m² en 2024, en hausse par rapport à 2013 (111 m²). Un quart font moins de 88 m² et un quart plus de 138 m². Les propriétaires ont des maisons plus grandes que les locataires : parmi les ménages vivant dans une maison, 63 % des propriétaires vivent dans une maison de 5 pièces ou plus, contre 33 % des locataires du parc privé et 23 % seulement des locataires du parc social.

À l’inverse, les appartements (logements collectifs), qui représentent 44 % des résidences principales, sont plus petits, avec une surface de 63 m² en moyenne, stable par rapport à 2013. Un quart des appartements disposent de moins de 45 m² et un quart ont plus de 77 m². Près de 40 % des appartements ont 1 ou 2 pièces. Les locataires du parc privé résident dans des appartements en moyenne plus petits (52 m²) que les locataires du parc social (64 m²), ce qui reflète essentiellement des différences de composition des ménages, la surface moyenne par habitant étant équivalente dans les deux parcs locatifs. Les propriétaires ont quant à eux des appartements en moyenne plus grands (77 m²).

La surface moyenne par habitant est en hausse en dix ans : 52 m² en 2024, contre 49 m² en 2013. Les disparités sont fortes : un quart des logements a une surface par habitant inférieure à 29 m² et un quart une surface supérieure à 65 m². Les propriétaires non accédants disposent de plus grandes surfaces par occupant (69 m² en moyenne), car ces ménages sont en moyenne plus petits. Sans prendre en compte le nombre d’habitants du logement, la surface de leurs logements est semblable à celle des propriétaires accédants. En effet, sont surreprésentés parmi les propriétaires non accédants les plus de 65 ans, dont les enfants, désormais adultes, sont partis du domicile familial. À l’inverse, les locataires ont une surface moyenne par habitant plus faible, équivalente dans le privé et dans le social (38 m² pour ceux du parc social et 39 m² pour ceux du parc privé en moyenne). Un quart des ménages locataires ont moins de 23 m² par habitant, tandis qu’un quart des propriétaires disposent de moins de 35 m². Un quart des ménages disposent de plus de 50 m² par habitant lorsqu’ils sont locataires, contre plus de 77 m² lorsqu’ils sont propriétaires.

9,0 % des ménages dont la personne de référence n’est pas étudiante vivent dans un logement surpeuplé, c’est-à-dire que leur logement comporte moins de pièces que le nombre de pièces qui leur serait théoriquement nécessaire (par exemple, 3 pièces pour un couple avec deux enfants de moins de 7 ans) ou qu’ils disposent de moins de 18 m² par personne (figure 3). Cette part est quasi stable par rapport à 2013 (8,8 %). Les locataires vivent nettement plus souvent dans des logements surpeuplés que les propriétaires (17,8 % des locataires en 2024, contre seulement 2,9 % des propriétaires). Cette situation est un peu plus fréquente pour les locataires du parc social ; ce sont en outre les seuls pour lesquels le taux de surpeuplement augmente entre 2013 et 2024. À l’inverse, il diminue légèrement pour les propriétaires.

Les ménages ayant des enfants sont plus souvent concernés par le surpeuplement : 43 % des couples avec trois enfants ou plus sont dans cette situation, et 19 % des familles monoparentales. Lorsque la personne de référence a moins de 50 ans, 16 % des ménages sont en situation de surpeuplement ; cette part décroît ensuite : de 8 % des 50-64 ans, elle est de moins de 2 % chez les plus âgés. Enfin, la fréquence du surpeuplement croît avec la densité de la commune de résidence. Ainsi, 16 % des ménages résidant dans les grands centres urbains vivent dans un logement surpeuplé, tandis que les ménages qui résident en zones rurales ne sont presque pas concernés (3 % des ménages dans les bourgs ruraux et 2 % dans le rural dispersé).

Le sentiment de surpeuplement est fortement lié à sa mesure statistique, mais ce lien n’est que partiel. Ainsi, 55 % des ménages vivant dans un logement surpeuplé au sens de cette convention de référence considèrent que le nombre de pièces de leur logement est insuffisant. À l’inverse, parmi les ménages habitant dans des logements considérés comme sous-peuplés selon cette référence, seuls 20 % considèrent que leur nombre de pièces est supérieur à leurs besoins et 74 % qu’il est correct.

En France métropolitaine, un tiers des ménages déclarent avoir des difficultés à chauffer leur logement ou qu’il est trop coûteux à chauffer (figure 4). Les locataires sont davantage exposés à cette situation : 42 % sont concernés dans le parc privé et légèrement moins dans le parc social (40 %). Néanmoins, 26 % des propriétaires éprouvent aussi ce type de difficultés. Un quart des ménages estiment avoir des difficultés à rafraîchir leur logement l’été (dont la moitié est aussi concernée par les difficultés à chauffer le logement).

En France, les locataires sont également plus souvent gênés par la chaleur estivale dans leur résidence que les propriétaires (37 % des locataires contre 19 % des propriétaires).

35 % des locataires estiment que leur logement est trop cher, dans des proportions identiques dans le parc privé et dans le social. Parmi les locataires, cette part est plus élevée pour les familles monoparentales (42 %) et les couples avec trois enfants ou plus (47 %).

18 % des ménages indiquent que leur logement est trop bruyant. Les locataires, qui vivent plus souvent en appartement et dans des communes denses, sont beaucoup plus souvent concernés que les propriétaires (29 % contre 10 %), en particulier ceux du parc social : 36 %, contre 24 % des locataires du parc privé. Les ménages vivant dans un appartement sont également nettement plus concernés (31 %, contre 7 % de ceux vivant dans une maison). Enfin 10 % des ménages pensent que leur logement est trop sombre, un défaut moins répandu.

Ces différents défauts des logements sont plus fréquemment rencontrés par les ménages en situation de surpeuplement. 44 % des ménages vivant dans un logement surpeuplé ont des difficultés à chauffer leur logement, 43 % résident dans un logement trop chaud.

Parmi les défauts de l’environnement des logements, l’insuffisance des services médicaux est le plus souvent cité : 28 % des ménages se sentent concernés (figure 5). Les ménages déclarent ensuite être concernés par l’insuffisance de services publics à proximité de leur logement (21 %). Ces défauts sont nettement plus fréquents dans les communes rurales : par exemple, dans le rural dispersé, 47 % des ménages citent l’insuffisance de services médicaux et 38 % l’insuffisance de services publics. Les problèmes de délinquance, violence ou vandalisme dans les environs (17 % de l’ensemble des ménages), les problèmes de pollution (14 %) et le manque de végétation (13 %) sont quant à eux déclarés plus souvent dans les communes denses.

Dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), la moitié des ménages déclarent des problèmes de délinquance, violence ou vandalisme dans les environs, contre un ménage sur cinq dans le reste des unités urbaines comprenant ces QPV. Les autres défauts d’environnement sont également cités plus fréquemment dans les QPV mais les écarts sont moindres.

Près d’un quart des ménages a emménagé dans son logement actuel il y a moins de quatre ans. Ce taux de mobilité est nettement supérieur pour les locataires du parc privé que pour ceux du parc social (51 %, contre 23 %) et pour les ménages vivant en appartement (34 %), qui sont plus souvent locataires. Chez les propriétaires, 26 % de ceux qui ont un emprunt en cours de remboursement pour leur résidence principale ont emménagé il y a moins de 4 ans ; les déménagements sont beaucoup plus rares chez les non accédants.

Les ménages les plus jeunes sont les plus mobiles (déménagement lié aux études, départ de chez les parents, etc.) : 79 % des ménages dont la personne de référence a moins de 30 ans habitent dans leur logement depuis moins de quatre ans. Les ménages entre 30 et 39 ans sont 45 % à avoir emménagé récemment, une part qui continue à décroître avec l’âge.

Parmi ces ménages ayant récemment emménagé, seuls 14 % de ceux dont la personne de référence a moins de 30 ans ont acheté leur logement, contre 40 % environ pour les 30 ans ou plus. De même, les acquéreurs récents sont rares chez les familles monoparentales et les personnes seules, et bien moins nombreux dans les grands centres urbains : deux ménages sur dix ayant récemment emménagé dans les grands centres urbains sont acquéreurs récents, contre près de six ménages sur dix parmi les ménages des zones rurales.