Insee Analyses Bourgogne-Franche-Comté · Décembre 2023 · n° 113

40 % des personnes quittant un logement social accèdent à la propriété

En 2021, 165 800 logements sociaux sont occupés en Bourgogne-Franche-Comté. Ils représentent 13 % de l’ensemble des résidences principales et abritent 346 300 individus. En raison du caractère rural de la région, la part de logements sociaux est la 7^e des 13 régions métropolitaines, et comparable à celle de France de province, 13,7 % (figure 1).

Quatre logements sociaux sur cinq sont implantés en territoire urbain où ils représentent 22 % des résidences principales, bien davantage que dans le rural (5 %). En particulier, 29 % des logements sociaux sont situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Le parc social a pour objectif de loger des ménages aux ressources modestes qui peuvent difficilement accéder à un logement privé (encadré). En Bourgogne-Franche-Comté, l’article 55 de la loi « solidarité et renouvellement urbain » (SRU) contraint les communes de plus de 3 500 habitants, situées au sein d’une agglomération de plus de 50 000 habitants, à disposer d’au moins 20 % de logements sociaux. Cette localisation favorise l’accès à l’emploi et aux services et commerces, en limitant l’utilisation d’une voiture, de plus en plus coûteuse.

Du fait de leur implantation plus fréquente en zone urbaine, 86 % des logements sociaux sont des appartements. Ils sont pour la plupart raccordés au gaz de ville. Ils disposent souvent d’une chaudière collective et sont parfois raccordés à un réseau de chaleur urbain. Ces infrastructures sont plus fréquentes dans les territoires denses car plus rentables.

Plus de la moitié des logements sociaux font partie d’immeubles de quatre étages ou plus. Cependant, ils sont plus rarement équipés d’un ascenseur que dans le parc locatif privé, 46 % contre 64 %. Le Code de la construction et de l’habitat stipule bien l’obligation d’installation d’un ascenseur dans ces immeubles mais uniquement pour les constructions postérieures à 1980. Or, 60 % des logements sociaux ont été construits avant cette date. L’absence d’ascenseur représente un frein à la location. Cela peut générer de la vacance dans les étages supérieurs. Il existe d’autres raisons qui expliquent les 5 % de logements sociaux vacants comme le temps de renouvellement des locataires et l'inadéquation des critères entre l’offre disponible et la demande exprimée.

Les deux tiers des logements sociaux sont des trois ou quatre-pièces, contre la moitié dans le locatif privé. Les plus petits logements d’une ou deux pièces sont donc relativement peu nombreux. Ils ne représentent que le quart du parc social de la région. La moitié des ménages logés étant des personnes seules, celles-ci occupent souvent des logements « trop grands ». Cette sous-occupation s’explique en grande partie par des changements survenus au sein des ménages. Certaines personnes restent seules dans leur logement à la suite d’un divorce, d’un veuvage ou du départ des enfants. Il ne leur est alors pas toujours financièrement nécessaire de quitter leur logement, étant donné le prix modéré du loyer. Ainsi, la moitié des trois-pièces sont occupés par des personnes seules. La loi pour « l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique » (Elan) est en application sur le territoire national depuis 2019. Elle oblige, en zone tendue, à réexaminer la situation de chaque locataire tous les 3 ans afin de proposer un logement plus adapté si besoin. Seule l’unité urbaine de Dijon était concernée en 2021 dans la région.

Les couples du parc social vivent quant à eux dans des logements plus petits. La surface par habitant y est de 35 m² pour ceux n’ayant pas d’enfant, 10 % plus faible que dans le privé. Elle est de 20 m² par habitant pour ceux ayant des enfants, 17 % inférieure au privé. Les familles monoparentales disposent globalement d’une trentaine de mètres carrés par habitant dans les deux parcs de logements.

Tout type de ménages confondu, les locataires du parc social disposent d’une surface moyenne par habitant de 41 m² dans l’urbain et 45 m² dans le rural. Elle est comparable au parc locatif privé dans l’urbain mais inférieure de 7 m² pour le rural.

Le parc social est d’abord destiné aux personnes en difficultés économiques. Les locataires y accèdent sous conditions de ressources. Par conséquent, ils ont des revenus plus bas et plus homogènes que les autres locataires de la région. Leur niveau de vie médian est de 1 250 € par mois, contre 1 600 € par mois pour les locataires du privé (figure 2). Dans le parc social, les 10 % de locataires les plus aisés ont un niveau de vie 2,4 fois plus important que les 10 % les plus pauvres. Ce rapport est de 2,9 pour les locataires du privé.

36 % des locataires du parc social vivent sous le seuil de pauvreté, c’est-à-dire avec moins de 1 120 € par mois et par unité de consommation pour l’année 2020, contre 19 % pour les locataires du parc privé. Près de la moitié des locataires du parc social habitant dans un QPV sont pauvres, contre moins d’un tiers hors QPV.

Il s’avère que plus de 5 % des ménages du parc social dépassent de plus de 20 % le plafond des conditions de ressources pour l’accès à un logement social. Un surloyer peut ainsi être demandé à ces locataires. Leur présence contribue à la mixité sociale au sein du parc tout en gardant prioritaires les ménages les plus fragiles. Certains d’entre eux sont tout de même appelés à quitter leur logement. Inversement, environ 70 % des ménages logés dans le parc privé sont éligibles à un logement social.

Qu’elles soient monoparentales ou non, les familles logées dans le parc social comptent souvent plus d’enfants, 25 % ont au moins 3 enfants, contre 15 % dans le privé. Les familles monoparentales constituent 23 % des habitants des logements sociaux, contre 17 % des locataires du parc privé (figure 3). En constante augmentation, ces familles sont souvent fortement touchées par la pauvreté. Dans les familles monoparentales locataires d’un logement social, le parent est une femme dans 84 % des cas, contre 75 % pour les locataires du parc privé. Avec la persistance des inégalités salariales, le recours plus fréquent au temps partiel et un taux d’activité plus faible que les hommes, les femmes peuvent cumuler des difficultés financières. Lorsqu’elles se retrouvent à la tête de familles monoparentales, cela les rend plus vulnérables face à la pauvreté.

Les ressources principales des locataires du parc social sont des salaires. Elles sont complétées par les prestations sociales qui constituent en moyenne un quart de leur revenu disponible. Il s’agit majoritairement de ressources provenant des minima sociaux (figure 4). Restés longtemps sans emploi, les locataires du parc social perçoivent plus rarement des allocations chômage, qui ne représentent que 6 % de leur revenu disponible. Le parc social comprend davantage de locataires de plus de 65 ans. Les référents des ménages ont en moyenne 53 ans contre 45 ans dans le parc locatif privé. Les pensions et retraites contribuent ainsi largement à leurs ressources. Elles représentent 24 % du revenu disponible soit 5 points de plus que pour les locataires du parc privé. Peu de jeunes demandent un logement social, la possibilité ne leur est pas toujours connue et le temps d’attribution est parfois trop long par rapport au délai dont dispose un étudiant ou un jeune ayant décroché un premier emploi pour trouver un logement.

Contraints par leur situation financière, l’attrait d’un loyer modéré et/ou leur grand âge, les locataires du parc social déménagent peu. À peine 12 % ont changé de résidence principale en 2020 contre 21 % des locataires du parc privé.

Le renouvellement des locataires du parc social se fait donc relativement lentement. En Bourgogne-Franche-Comté, 21 100 habitants ont quitté un logement social en 2020 contre 17 000 qui y sont entrés. Le déficit d’entrants par rapport aux sortants s’explique en partie par la pandémie de Covid. Les attributions de logements ont été stoppées pendant plusieurs mois en 2020 et la mise en service de nouveaux logements, déjà en baisse depuis plusieurs années, s’est encore ralentie. D’autre part, certains logements sont indisponibles du fait de leur rénovation voire de leur démolition en cours.

Que ce soit pour entrer ou sortir du parc social, le tiers des déménagements se font dans la même commune, et les trois quarts dans le même département.

Parmi les permanents, 19 000 habitants ont changé de logement social entre 2020 et 2021. La moitié est restée dans la même commune. Ces déménagements permettent alors de changer de quartier ou de confort de logement.

Les logements sociaux sont destinés d’abord aux populations en difficulté économique. Le niveau de vie médian des entrants est de 1 300 € par mois. Plus d’un entrant sur trois vit sous le seuil de pauvreté (figure 5). Parmi ces entrants pauvres, deux sur cinq sont de nouveaux pauvres. Plus d’un quart des entrants est touché par une baisse de son niveau de vie de plus de 20 % entre 2019 et 2020.

L’entrée dans le parc social est souvent liée à des modifications de la composition familiale. Un nouvel habitant sur cinq a subi une séparation ou un veuvage. Parmi eux, 70 % habitaient dans une maison et leur entrée dans un logement social s’accompagne souvent d’une perte de surface importante.

Par ailleurs, 17 % des entrants vivaient en 2020 dans un logement disposant de moins de chambres que d’habitants. Cette situation peut survenir, par exemple, suite à la naissance d’un enfant, évènement qui impacte également le niveau de vie. L’attribution d’un logement social permet à la moitié d’entre eux de sortir de cette sur-occupation.

Pour un certain nombre de locataires, le logement social est une étape dont ils sortent une fois que leur situation financière s’est améliorée. 40 % des sortants accèdent à la propriété avec un gain significatif de surface par habitant.

Les couples sont ceux qui accèdent en plus grand nombre à la propriété, suivis par les familles monoparentales, et dans une bien moindre mesure par les personnes seules.

Parmi les habitants du parc social, les sortants sont ceux dont la situation financière est globalement la plus favorable. Leur niveau de vie médian de 1 500 € par mois reste toutefois inférieur à celui des locataires du parc privé.

22 % des personnes vivent encore sous le seuil de pauvreté lorsqu’ils sortent du parc social.

Les sortants sont plus jeunes et ont plus souvent un emploi salarié que les entrants et les permanents. 14 % des sortants se sont mis en ménage dans l’année. Cette nouvelle cohabitation permet souvent une augmentation significative du niveau de vie et donc un accès plus facile à un logement dans le parc privé. A contrario, la majorité des jeunes intégrants seuls un nouveau logement connaît une perte de niveau de vie, en particulier ceux qui se détachent fiscalement de leurs parents.

A l’occasion de ce départ, certains parents voient leur niveau de vie augmenter ce qui leur permet d’accéder à un logement dans le privé. Ce nouveau logement est en général plus petit mais suffisant pour leur nouvelle situation familiale.