Insee Analyses Centre-Val de Loire · Septembre 2022 · n° 87

La moitié des ménages qui s’installent dans un logement neuf en sont propriétaires

21 900 logements ont été mis en chantier dans la région, entre 2017 et 2018. Bien que ces nouvelles habitations représentent une faible part du parc de logement, elles entraînent des mobilités résidentielles dont les effets sont à prendre en compte pour l’aménagement du territoire (étalement urbains, mixité sociale). C’est dans ces logements neufs que 15 900 ménages, soit 35 800 personnes, se sont installés entre 2018 et 2019. Ils comptent pour 5,5 % des ménages de la région ayant déménagé dans la période (contre 7,1 % dans la France métropolitaine).

Neuf primo-occupants sur dix habitaient déjà dans le même département (figure 1). Plus que dans l’ancien, emménager dans le neuf est avant tout un choix de proximité : celui de changer de logement pour améliorer ses conditions d’habitation, tout en restant dans son territoire de vie. Ce choix est même très local puisque 55 % des logements récents sont occupés par des habitants dont la résidence principale était précédemment dans la même intercommunalité et 36 % dans la même commune. Les ménages qui s’installent dans la même intercommunalité dans un logement neuf sont majoritairement propriétaires, plus souvent que lorsqu’il s’agit d’un logement ancien (51 % contre 32 %). Les logements neufs sont à disposition de l’acheteur dans un délai souvent plus long que les logements anciens. Cela explique aussi en partie que les acquéreurs choisissent de faire construire à proximité afin de suivre les travaux. Plus des trois quarts des maisons (soit 64 % des logements neufs) ont fait l’objet d’un permis de construire déposé par un particulier. Les logements construits par des promoteurs immobiliers sont, quant à eux, en général commercialisés avant d’être livrés.

Les occupants des logements neufs sont deux fois moins nombreux (10 %) à provenir d’une autre région que les habitants de logements plus anciens (22 %) (figure 1). Et lorsqu’ils viennent d’une autre région, c’est dans 44 % des cas d’un département limitrophe. Ces personnes qui viennent d’une autre région sont plus souvent des jeunes adultes de 18 à 34 ans (40 %), des étudiants ou jeunes actifs, des membres de ménages sans enfants (50 %), et des locataires (64 %).

Réparties sur tout le territoire, les arrivées de ménages dans les logements récents se concentrent toutefois dans les aires d’attraction des grandes villes : Tours (31 %), Orléans (28 %), Chartres (8 %) et Blois (6 %) (figure 2). Les aires des deux métropoles régionales attirent à elles seules 59 % de ces ménages, alors qu’elles accueillent 41 % des arrivées dans un logement ancien (et qu’elles comptent pour 38 % de l’ensemble des habitations de la région).

La construction de logements neufs en périphérie des villes et l’installation de jeunes couples avec enfants est emblématique du mouvement de périurbanisation à l’œuvre depuis plusieurs décennies. Sans changer de travail et de région, l’accession à la propriété se fait dans des maisons en dehors des villes.

Les ménages primo-occupants sont localisés pour plus de la moitié (53 %) dans la couronne périphérique d’un pôle et pour un tiers d’entre eux (37 %) dans l’un des trois pôles des plus grandes aires de la région (Orléans, Tours et Chartres). Dans l’ensemble des pôles, les déménagements dans l’ancien privilégient la localisation dans les communes-centre, alors que les primo-occupants s’installent plus souvent en périphérie, dans une autre commune limitrophe (figure 3).

Les ménages choisissant les logements neufs se distinguent de ceux qui déménagent dans l’ancien par la présence nettement plus grande de couples avec ou sans enfants. Les couples avec enfants représentent ainsi 32 % des emménagements dans le neuf, contre 24 % dans l’ancien (figure 4). À l’inverse, la part des familles monoparentales et des personnes seules est plus faible parmi les premiers occupants d’un logement neuf que parmi les emménagements dans l’ancien. Ces constats renvoient d’une part au phénomène de périurbanisation, par exemple effet de l’aspiration des couples avec enfants à devenir propriétaires d’une maison avec jardin lorsque les axes de communication le permettent. Ils renvoient d’autre part à la concentration du parc locatif dans les pôles urbains, parc vers lequel se tourneront par exemple plus souvent les décohabitants. Les logements neufs, plus spacieux et souvent implantés en périphérie des grandes villes attirent les couples avec enfants, alors que les étudiants et les jeunes actifs privilégient l’implantation dans les communes-centre où l’offre d’emploi, de loisirs et d’études supérieures est plus grande, mais où celle de logements neufs est un peu plus faible qu’en périphérie. Les occupants des nouveaux logements sont plus jeunes que ceux emménageant dans un logement existant. Il s’agit fréquemment de parents accompagnés d’enfants : 29 % des occupants de nouveaux logements sont mineurs et 38 % sont âgés de 25 à 39 ans. Dans le même temps, les jeunes adultes de 18 à 24 ans représentent une plus grande part de ceux qui emménagent dans le parc ancien que dans le neuf.

Les logements récemment construits accueillent plus souvent des salariés que des retraités. Les ménages avec au moins un salarié constituent la grande part de ceux qui s’installent dans le neuf (81 %, contre 69 % dans l’ancien). Les retraités sont assez peu mobiles, et ceux qui déménagent s’installent proportionnellement plus dans l’ancien.

Les ménages qui occupent un logement récent ont un niveau de vie médian (21 600 euros) proche de ceux s’installant dans un logement plus ancien, et vivent moins souvent en dessous du seuil de pauvreté (5 % contre 8 %). Les ménages en dessous du seuil de pauvreté arrivant dans un logement neuf s’installent plus souvent dans le parc privé, seuls 42 % d’entre eux emménagent dans un logement social. Les plus modestes − comprenant au moins une personne au chômage ou à faible revenu − déménagent moins dans le neuf.

Les logements neufs de la région occupés pour la première fois sont majoritairement des maisons contrairement à ceux de France métropolitaine (64 % contre 46 %).

S’installer dans une maison neuve, permet d’habiter dans un logement d’une surface moyenne un peu plus grande que dans l’ancien (105 m² contre 100 m²). Ce n’est pas le cas des emménagements dans un appartement dont la surface moyenne est la même dans le neuf ou l’ancien (57 m²).

Dans le neuf, les maisons sont plutôt occupées par des familles avec enfants et les appartements par des ménages sans enfants notamment de jeunes adultes, actifs ou étudiants, et des retraités. Ainsi, 75 % des arrivants dans une maison neuve vivent dans un ménage avec enfant(s), soit deux fois plus que ceux s’installant dans un appartement neuf. Au contraire, les arrivants dans un appartement neuf sont souvent de jeunes adultes de 18 à 34 ans (50 %) étudiants ou jeunes actifs, et des personnes de 50 ans ou plus (18 %), actifs seniors ou retraités.

L’étalement résidentiel urbain est marqué autour des principales villes, 57 % des ménages qui optent pour une maison neuve s’installent en périphérie des grandes villes que sont Chartres, Tours, Blois et Orléans, là où se concentrent 38 % des maisons individuelles de la région.

La part des ménages propriétaires de leur logement est globalement plus élevée dans la région qu’en France métropolitaine (64 % contre 58 %). Les ménages ayant déménagé sont plus fréquemment propriétaires dans le neuf que dans l’ancien : 48 % des ménages s’installant dans un logement neuf sont propriétaires (figure 5) contre 37 % dans l’ancien, et la moitié d’entre eux étaient précédemment locataires. Ce fort taux d’accession à la propriété est encouragé par des mesures fiscales réservées à l’achat de logements neufs : réduction des frais notariés (liée à l’exonération des frais d’enregistrement), possibilité d’exonération de la taxe foncière pendant deux ans selon la commune, réduction du taux de TVA sur certains travaux selon des conditions de ressources et de localisation.

L’installation dans un logement neuf acquis en propriété concerne dans neuf cas sur dix une maison. Devenir propriétaire dans le neuf permet de s’installer dans un logement en moyenne plus grand qu’en acquérant une maison plus ancienne (109 m² contre 106 m²).

Que ce soit dans le neuf ou l’ancien, les ménages qui deviennent propriétaires de leur logement sont souvent des couples avec enfants et sont assez jeunes. Cette tendance est accentuée chez les acquéreurs de logements nouvellement construits qui sont plus souvent des couples avec enfants (48 %, contre 37 % dans l’ancien) ou des couples sans enfants. La part des 30 à 44 ans y est encore plus élevée (34 % contre 26 %).

Le niveau de vie médian de ces ménages est légèrement plus faible que celui des acquéreurs de logements anciens (23 500 contre 25 400 euros). 70 % des achats de logements neufs sont réalisés dans la couronne des pôles urbains, là où il existe une plus grande disponibilité de terrains constructibles et où le prix du foncier est en moyenne plus abordable, alors que les achats de logements neufs dans les communes-centre sont rares (14 %). Les aires de Tours et Orléans concentrent la moitié (49 %) des installations de ménages propriétaires dans le neuf contre seulement 36 % dans l’ancien.

Un tiers des ménages qui s’installent dans un logement neuf sont locataires du parc privé. Ils vivent en majorité dans un appartement (63 %) et surtout dans les pôles urbains (66 %).

Les trois quarts (74 %) de ces ménages locataires de logements récents résident dans les aires d’attraction d’Orléans et Tours. Ce sont principalement des couples sans enfants (25 %) et des personnes seules (48 %). Les membres de ces ménages sont souvent des jeunes adultes (48 % ont entre 18 et 34 ans), qui font le choix de s’installer à proximité de l’emploi et des établissements d’enseignement supérieur.

Les ménages nouveaux locataires dans le neuf ont quelques spécificités par rapport à ceux qui s’installent en louant un bien déjà existant. Les deux tiers d’entre eux s’installent dans un pôle (66 %, contre 56 % dans l’ancien). Ces locations se situent plus dans les autres communes du pôle (29 % contre 13 %), où la moindre densité urbaine facilite la construction de nouveaux logements. Plus souvent actifs en emploi et moins à charge d’enfants, ils ont un niveau de vie médian plus élevé (21 500 contre 19 200 euros) et un plus faible taux de pauvreté. Leur logement est plus souvent un appartement.

Par ailleurs, 38 % des personnes qui deviennent locataires d’un logement neuf appartenaient précédemment à un ménage propriétaire. Cette part est similaire pour ceux qui deviennent locataires dans l’ancien. Ces situations résultent notamment de départs du domicile parental de jeunes actifs ou d’étudiants, et de déménagements après une séparation.

En Centre-Val de Loire, 19 % des emménagements dans un logement récent ont lieu dans le parc social, une part qui dépasse celle des logements sociaux parmi l’ensemble des résidences principales (15 %). Ce constat est comparable en France métropolitaine (22 % contre 16 %). En définitive, 6 % des ménages qui s’installent dans un logement social bénéficient d’un logement neuf (10 % en France métropolitaine). Ces constructions permettent de se rapprocher des exigences définies par la loi, dite 3DS, qui pérennise le dispositif relatif à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) et impose un objectif de 20 à 25 % de logements sociaux dans certaines communes, selon leur taille et leur implantation.

La construction de nouveaux logements sociaux est un moyen d’améliorer les conditions d’habitat qui bénéficient autant à ceux qui résidaient déjà dans le parc social qu’à de nouveaux arrivants. Ces ménages qui s’installent dans un logement neuf du parc social de la région habitent plus souvent dans une maison (40 % contre 24 % dans l’ancien) pour une surface moyenne identique de 67 m².

Leur niveau de vie médian est légèrement supérieur à celui de ceux qui emménagent dans le parc social ancien (16 800 euros contre 15 000 euros). Leur taux de pauvreté (20 %), bien qu’il reste élevé comparé à l’ensemble de la population régionale (13 %), est nettement plus faible que celui des ménages arrivants dans un logement social ancien (36 %).

La composition de ces ménages très proche de celle des arrivants dans l’ancien, présente une forte proportion de couples avec enfants (22 %) et de familles monoparentales (24 %).

La création de nouveaux logements sociaux accentue la concentration de ces logements autour des grandes villes. Les pôles d’Orléans, de Tours, de Blois et de Chartres concentrent 76 % des ménages arrivants dans un logement social neuf, contre 55 % de ceux arrivant dans le parc social déjà existant. Ces nouveaux logements sociaux sont très peu présents dans les communes-centre (29 %, contre 49 % des logements sociaux anciens), et sont implantés dans les autres communes des pôles (22 %) et surtout dans les couronnes (47 %).