Insee Flash Corse · Juin 2021 · n° 61

Deux fois plus de résidences principales en 50 ans

Au premier janvier 2018, la Corse compte 253 000 logements dont 150 000 résidences principales, 95 000 résidences secondaires ou occasionnelles et 8 000 logements vacants. En 50 ans, entre 1968 et 2018, le nombre de résidences principales a plus que doublé (+ 132 %), une augmentation bien plus importante qu’au niveau national (+ 83 %). Ce développement rapide est la conséquence non seulement de la croissance démographique, mais aussi de la diminution de la taille moyenne des ménages (figure 1). En effet, depuis 1968, la population des résidences principales a augmenté de 69 % en Corse pour atteindre 332 000 personnes en 2018, soit une hausse de 1,1 % par an ces 50 dernières années. Le nombre de résidences principales croît dans le même temps de 1,7 % par an, soit 0,6 point de plus que la population. Cet écart s’explique par l’effet de décohabitation, c’est-à-dire la baisse du nombre moyen de personnes par logement. La démocratisation des études incite les étudiants à quitter le domicile familial, les jeunes se mettent en couple plus tardivement, les couples ont moins d’enfants, les ruptures conjugales sont plus fréquentes et l’espérance de vie s’allonge. Ainsi, sur l’île, la taille des ménages diminue, passant de 3,04 personnes en 1968 à 2,21 personnes en 2018. Il faut donc plus de logements à population égale.

Entre 1968 et 1990, la croissance est nettement plus importante dans les villes centre (+ 2,7 % par an) que dans les couronnes (+ 1,2 %) ou dans les communes hors attraction des villes (+ 0,4 %) (figure 2). Ainsi, si le nombre de résidences principales a progressé de 29 000 logements sur la période, ce sont pour 70 % des résidences principales situées dans les villes centre. L’effet de décohabitation y est largement prépondérant, il contribue pour 70 % à l’augmentation. La ville est attractive pour les petits ménages, les étudiants et les jeunes actifs vivants seuls qui quittent leurs résidences familiales et rejoignent les agglomérations pour étudier ou obtenir un emploi. Elle l’est aussi pour les seniors isolés en quête de services de proximité.

Cette hausse du nombre de résidences principales s’accompagne d’une modification du parc. En 1968, la part des appartements en Corse était nettement supérieure à la moyenne métropolitaine (respectivement 60 % et 43 %), soit 16 points d’écart. En 1990, l’écart se réduit de moitié. Ainsi, dans les communes-centre, où ils sont les plus présents, la part des appartements passe de 89 % en 1968 à 83 % en 1990. Dans les couronnes, où les nouvelles constructions sont plutôt destinées aux familles, leur part est quasiment divisée par deux au profit des maisons (36 % de maisons en 1968 contre 47 % en 1990).

En lien avec l’émergence de nouvelles constructions, l’équipement des habitations s’améliore nettement. Si en 1968, 70 % des résidences principales des communes-centre disposent déjà d’une baignoire ou d’une douche, ce n’est le cas que de 4 logements sur 10 dans les couronnes et les communes hors attraction. À compter de 1990, les taux d’équipements sont très proches dans l’ensemble des zones et partout supérieurs à 95 %.

Autour des années 1990, un mouvement de périurbanisation est enclenché. En effet, si le rythme général de croissance du parc des résidences principales reste inchangé par rapport à la période précédente (+ 1,7 % par an entre 1990 et 2018), c’est dorénavant dans les couronnes que la croissance est la plus rapide : + 2,3 % de croissance annuelle contre 1,3 % dans les communes-centre et 1,4 % dans celles hors attraction des villes. Ainsi, parmi les 56 000 nouvelles résidences principales, la moitié se situe en couronne et celles-ci abritent 41 % du parc en 2018 pour 35 % en 1990. Cette croissance dans les couronnes résulte pour 67 % de l’effet démographique. En effet, la population de ces territoires est en forte augmentation, de nombreux ménages privilégiant un habitat en dehors des villes pour des raisons financières ou à la recherche d'une meilleure qualité de vie.

Cela ne s’est pas nécessairement accompagné d’une modification de la structure globale de l’habitat : la part d’appartements est restée stable sur la période ainsi que celle des petits logements puisque 46 % ont moins de 4 pièces (figure 3).

En effet, la recherche de logements plus grands en périphérie est compensée par le développement de logements plus petits dans les centres pour les petits ménages (jeunes, seniors…).Les communes hors attraction des villes bénéficient également de 1990 à 2018 d’un accroissement significatif du nombre de résidences principales : + 1,40 % par an contre + 0,37 % sur la période précédente. Avec 7 300 logements supplémentaires, ces territoires représentent 13 % de l’augmentation des résidences principales sur la période.