Le prix moyen des transactions immobilières varie du simple au double entre les territoires de franges de Bourgogne-Franche-Comté

Le prix des transactions immobilières varie fortement d’un territoire de frange à l’autre en Bourgogne-Franche-Comté (voir l’Insee Analyses Bourgogne-Franche-Comté n° 40). D’un prix moyen d’un peu plus de 700 € du m² dans la frange dijonnaise au nord de la Tille, il atteint plus de 1 500 € du m² dans les franges les plus attractives de la région (figure 1).

Dans les franges comme ailleurs, la formation du prix des transactions immobilières entre particuliers reflète le niveau de tension du marché du logement. Ce dernier résulte d’abord de l’importance de la demande générée par les évolutions démographiques, notamment par l’attractivité résidentielle. Mais il varie aussi selon le nombre de logements disponibles (logements vacants ou résidences secondaires) et la qualité du parc (caractéristiques et ancienneté des logements).

Si les prix les plus élevés s’observent d’abord dans les cœurs urbains, par exemple, dijonnais ou bisontins où ils peuvent dépasser localement 2 000 €/ m² (figure 2), c’est aussi le cas le long de la frontière avec la Suisse : l’attractivité résidentielle y est plus forte encore et le bâti plus affecté par le relief montagneux. Ainsi, près de Pontarlier, unité urbaine dont l’urbanisme est contraint par les massifs du Jura, les prix sont les plus élevés de toute la région : ils peuvent dépasser 2 200 €/ m², niveaux comparables à ceux de certains départements franciliens.

Dans les franges attractives de l’est et du sud-est de la région, le prix moyen des transactions immobilières est élevé, compris entre 1 400 € et 1 600 €. Ces prix sont identiques à ceux observés dans des villes comme Belfort et Mâcon, ou dans les couronnes périurbaines de Dijon et Besançon. À l’instar de la frange suisse, c’est la croissance démographique soutenue dans les franges mulhousienne et lyonnaise qui conduit à des tensions sur le marché du logement et pousse les prix à la hausse. Pour faire face à cette forte demande de logements, la construction neuve et la mobilisation des logements vacants ne suffisent pas toujours. Par ailleurs, la reconversion de résidences secondaires en résidences principales est fréquente, en particulier dans la zone touristique entre Les Rousses et Pontarlier.

Le prix moyen des transactions immobilières dans la frange parisienne est similaire à celui observé dans les franges orientales de la région. Il est d’environ 1 450 € du m². Malgré les opportunités d’emploi importantes qu’offre l’Île-de-France aux navetteurs qui résident dans la frange, les prix y sont un peu plus faibles que ceux pratiqués dans la frange suisse. La tension sur le marché immobilier est plus modérée en raison d’une offre de logements anciens plus fournie et de moindres contraintes sur le foncier. Les prix les plus élevés se situent à l’ouest et au nord-ouest de la frange, depuis Sens en allant vers l’Île-de-France : le coût de l’immobilier y est équivalent à celui mesuré à Auxerre et dans sa périphérie.

Finalement dans l’Yonne, la zone de prix élevés reste limitée. À l’inverse, elle s’étend sur la quasi-totalité du Loiret, où l’attractivité de la région francilienne se conjugue avec celle de l’agglomération orléanaise. Mais on est encore loin des prix pratiqués en Île-de-France, même dans le département limitrophe de Seine-et-Marne où le prix moyen est de 2 530 €/ m², soit 75 % de plus que dans le nord de l’Yonne.

Dans les franges de l’ouest et du sud-ouest de la Bourgogne-Franche-Comté, le prix moyen avoisine 1 000 €/ m². Contrairement aux franges les plus attractives, il n'est pas différent des prix pratiqués dans le reste de leur département. Dans les deux franges de la Puisaye entre lesquelles les navettes domicile-travail sont nombreuses, les prix sont identiques. Cela traduit la symétrie des relations de dépendance de part et d’autre de l’axe ligérien.

À l’inverse, avec un prix moyen de 990 € seulement, la frange neversoise ne tire pas profit de sa proximité immédiate avec le pôle d’emploi de Nevers. En effet, le recul continu de l’emploi offert dans cette grande aire urbaine et son déclin démographique rapide a conduit à un affaiblissement de la demande de logements, et à des prix particulièrement faibles.

Au nord de la région, là ou l’on trouve les franges les moins bien reliées aux principaux pôles d’emploi, les prix de l’immobilier sont rarement supérieurs à 800 € du m² ; c’est deux fois moins que dans les franges les plus chères. Bien qu’elles soient situées dans des départements où le coût de l’immobilier est modeste, les prix au m² de ces franges sont encore plus bas. Ainsi, dans les franges de Haute-Saône et des Langres-Vôge, le prix moyen est inférieur de plus de 20 % à celui de leur département. La frange de l’Aube fait figure d’exception. Malgré la faiblesse de l’emploi offert dans la zone, elle a tiré profit de son positionnement à mi-chemin entre les grandes aires urbaines de Troyes et Auxerre. Le prix moyen des transactions immobilières approche les 1 000 €/ m², soit autant que ceux de la frange urbaine de Nevers.