Le parc de logements breton augmente plus vite que la population de la région

La Bretagne compte 1 880 000 logements en 2015. Les résidences principales représentent l’essentiel du parc (1 490 300 logements, soit 79,3 % de l’ensemble). Cette part est toutefois inférieure de 3 points au niveau national. Viennent ensuite les résidences secondaires (245 000) et les logements vacants (144 700) (figure 1). En contrepoint des résidences principales, les résidences secondaires forment une composante importante des logements de la région (13 %), à comparer à 9,5 % pour la France métropolitaine.

Entre 1990 et 2015, le nombre total de logements a augmenté de plus de 40 %. En croissance jusqu’en 1999, la part des résidences principales dans l’ensemble des logements a diminué de 1,8 point depuis, et celle des résidences secondaires de 0,3 point. À l’inverse, celle des logements vacants a augmenté. En 2015, le taux de vacance en Bretagne est de 7,7 %, légèrement inférieur à la moyenne nationale (8 %). Parmi les régions attractives sur le plan migratoire, la Bretagne est celle où la part des logements vacants a le plus progressé depuis 1999 (+ 2,1 points). Cette augmentation s’avère supérieure à la moyenne nationale (+ 0,8 point).

La hausse du nombre de logements résulte pour partie de celle de la population bretonne. Entre 1990 et 2015, elle a aussi augmenté, mais deux fois moins vite (18 %) que le nombre de logements (figure 2). D’autres facteurs expliquent donc cette progression, comme les changements de mode de vie.

Pour héberger une même population, il faut plus de logements qu’auparavant. Cette tendance générale se traduit pour les ménages bretons par une diminution de 16 % de leur taille depuis 1990. Ce phénomène, appelé décohabitation, s’explique par l’évolution du mode de vie des Français. Citons par exemple le recul des mariages ou les séparations plus nombreuses.

Cette décohabitation a été particulièrement marquée dans les années 1990. Entre 1990 et 1999, ce changement de mode de vie explique plus des deux tiers des logements supplémentaires dans la région. Depuis le début des années 2000, les effets de la décohabitation dans l’évolution du parc de logements diminuent au profit de ceux de la croissance démographique (figure 3). Toutefois, entre 2010 et 2015, la décohabitation explique encore plus d’un quart (26,4 %) de l’augmentation du nombre de logements en Bretagne.

En lien avec des dynamiques démographiques spatiales très contrastées, les évolutions du parc de logements sont également très différentes selon les territoires observés. De même, les facteurs déterminants de ces évolutions diffèrent d’un type de territoire à un autre.

Pour les territoires urbains et périurbains (encadré 1), il s’agit avant tout de la forte croissance démographique.

Les territoires urbains, les plus peuplés, connaissent en Bretagne une croissance démographique soutenue. La hausse du nombre de logements y est également forte. La croissance démographique en est le principal moteur, représentant plus d’un tiers de cette hausse dans les grands pôles urbains et même plus de la moitié dans les couronnes autour de ces pôles. Au cœur des grandes villes, la décohabitation est également un facteur important de l’évolution du parc de logements, en raison notamment de la présence de logements plus petits, davantage en adéquation avec les besoins des célibataires ou des familles monoparentales.

Dans ces territoires urbains, les résidences principales représentent 87,9 % des logements, soit plus qu’en moyenne régionale (79,3 %). Les résidences secondaires constituent 5,4 % des logements, alors que cette part atteint 13 % sur l’ensemble de la Bretagne. Le taux de vacance des logements (6,7 %) y est également plus faible qu’au niveau régional. Cependant, près de la moitié des logements vacants de la région se situent dans les sept plus grandes aires urbaines bretonnes (Brest, Lorient, Quimper, Rennes, Saint-Brieuc, Saint-Malo et Vannes) (figure 4). En particulier, sur l’aire urbaine de Rennes, le taux de vacance est de 6,5 %, représentant 22 500 logements, soit 15 % de l’ensemble des logements bretons inhabités.

Dans les sept principales aires urbaines de la région, 7,5 % des logements sont vacants. Ce taux monte à 9,5 % pour les logements collectifs, qui sont pour l’essentiel des appartements. Dans l’urbain, les appartements représentent 70 % du parc de logements. Sur les 65 000 logements vacants dans ces sept aires bretonnes, 45 000 sont des logements collectifs.

Les logements ayant une petite surface, principalement les appartements, sont ceux où le taux de renouvellement est le plus élevé (locations de courte durée, logements « de passage », étudiants, etc.) ¹ . Les périodes de vacance y sont donc plus fréquentes : 10,1 % des appartements sont vacants en Bretagne pour 6,8 % des maisons.

La croissance de la vacance en milieu urbain semble toutefois s’atténuer quelque peu. Entre 2010 et 2015, l’augmentation annuelle du nombre de logements vacants en milieu urbain est de 2,9 %, inférieure à la moyenne régionale (3,8 %), alors que l’évolution de l’ensemble des logements est identique au reste de la Bretagne (+ 1,2 %).

L’évolution démographique, explicative de la hausse du nombre de logements dans les aires urbaines, joue aussi, mais plutôt comme un frein, pour les territoires ruraux.

1 - Source : Les repères statistiques du logement en Bretagne en 2016 – Dreal Bretagne – Septembre 2017.

Dans les territoires ruraux, notamment dans le centre Bretagne, les logements les plus récents se répartissent équitablement entre utilisation à titre principal du fait de la décohabitation, occupation occasionnelle en tant que résidences secondaires et logements vacants.

Le taux de vacance (8,6 %) y est plus élevé qu’au niveau régional. Certains bassins de vie ruraux tels Gourin, Antrain, Rostrenen, Callac, Guémené-sur- Scorff et Mauron approchent voire dépassent les 14 % de logements vacants. Globalement, les taux de vacance les plus élevés se trouvent dans ces territoires ruraux. Ces derniers regroupent ainsi près de 42 000 logements inoccupés, soit 29 % de l’ensemble du parc de logements vacants de la région.

Ces évolutions s’expliquent en partie par la démographie des territoires ruraux, atone depuis plusieurs années, voire en recul pour une partie d’entre eux. Entre 2010 et 2015, la population au sein des espaces ruraux a ainsi progressé de 0,2 % en moyenne chaque année, comparé à 0,6 % pour l’ensemble de la région. En parallèle, le nombre de logements a crû lui aussi, faiblement mais plus rapidement que la population : il a progressé de 0,9 % en moyenne par an, contre 1,2 % pour l’ensemble de la Bretagne (figure 5).

Cette évolution s’explique notamment par une proportion de logements plus anciens, moins adaptés aux besoins de la population. Dans ces territoires, les logements vacants achevés avant 1945 représentent 47 % de l’ensemble des logements inoccupés contre 35 % au niveau régional. L’effet cumulé de la hausse du nombre de logements et de la faible croissance de la population se traduit par une augmentation de 2 points depuis le début des années 2000 de la part des logements vacants dans l’ensemble du parc, inversant la tendance à la baisse constatée lors de la décennie précédente.

Pour les communes de ces territoires, la problématique du devenir de ces logements anciens inoccupés, situés notamment dans les centres bourgs, apparaît donc préoccupante.

Un autre enjeu porte cette fois sur les territoires littoraux. Il s’agit du nombre relatif de résidences principales et secondaires, et, en toile de fond, de la prise en compte des populations ne résidant pas toute l’année dans ces territoires.

Le nombre de résidences secondaires croît régulièrement dans la région. Il a ainsi augmenté de 32 % entre 1990 et 2015 pour atteindre 245 000. Sur la période la plus récente, de 2010 à 2015, cette hausse explique 12 % de la croissance du nombre de logements en Bretagne. Sur cette période, 2 600 résidences secondaires supplémentaires sont ainsi dénombrées en moyenne chaque année dans la région. Ce phénomène se concentre sur le littoral en raison de ses fortes aménités.

Dans ces bassins de vie littoraux, en 2015, les 185 000 résidences secondaires représentent 20 % de l’ensemble des logements. Cette proportion est à comparer à 13 % pour l’ensemble des logements de la région. Toutefois, cette part n’est pas homogène sur l’ensemble du littoral. Dans certains bassins de vie, notamment dans le Morbihan, plus de la moitié des logements sont des résidences secondaires. Cette proportion atteint même plus de 60 % dans les bassins de vie de Quiberon et Carnac et plus de 70 % dans celui de Sarzeau.

Les logements vacants y sont un peu moins fréquents que dans l’ensemble de la région (6,8 % contre 7,7 %), excepté à Morlaix, Saint-Pol-de-Léon, Plouescat et Douarnenez. Huit bassins de vie, situés dans le Morbihan et dans le nord-ouest du littoral breton, comptent moins de 5 % de logements vacants. Bien que leur part reste faible, la progression est plus importante (+ 4,3 % en moyenne annuelle sur 2010-2015) sur les territoires littoraux que sur le reste de la région.

Il n’en reste pas moins que la forte présence des résidences secondaires dans certains territoires bretons pourrait refléter une offre insuffisante de logements en termes de résidences principales, au regard de la demande. Si ce phénomène se poursuivait, cela pourrait induire une baisse de l’attractivité de ces territoires, dans ses dimensions résidentielles et économiques.