Taux d’effort en logement : en prenant en compte le coût du service de logement, les propriétaires français sont bien placés en Europe

Dans sa version usuelle, le taux d’effort en matière de logement est défini par la part des dépenses effectives de logement dans le revenu (figure 1a). Cette approche consiste à retenir l’ensemble des dépenses effectivement consenties par les ménages. Les taux d’effort sont alors un reflet de la trésorerie des ménages et correspondent probablement d’assez près au ressenti des ménages sur l’effort financier instantané auquel ils consentent pour se loger. Toutefois, les dépenses retenues pour les locataires et les propriétaires ne sont pas de même nature. On affecte un coût lié à la consommation d’un service de logement aux locataires (le loyer) mais pas aux propriétaires. En outre, on retient comme dépenses des propriétaires accédants les remboursements en capital des crédits immobiliers contractés pour la résidence principale, alors que ceux-ci correspondent à un investissement et non à une consommation de logement.

Construire des taux d’effort conceptuellement homogènes suppose de passer de la notion de dépenses effectives à celle de consommation totale de logement. La démarche, plus rigoureuse économiquement, nécessite d’évaluer le coût du service du logement consommé par les propriétaires à l’instar de ce qui est fait pour les locataires. Pour ces derniers, il suffit de connaître leur loyer, c’est-à-dire la somme versée en contrepartie de la jouissance du logement. Pour les propriétaires, ce coût n’est pas observable directement. Pourtant il n’est pas nul, car être propriétaire suppose de renoncer aux revenus que pourrait procurer le placement de l’équivalent monétaire du prix du logement, et en contrepartie, permet de ne pas avoir à payer le loyer de son logement.

Une première approche s’inspire – tout en adoptant des conventions un peu différentes – de la comptabilité nationale (dans sa partie consacrée au compte du logement) qui évalue le coût du service de logement des propriétaires occupants à l’aide des loyers imputés. Il s’agit d’imputer à un logement détenu en propriété le loyer constaté pour un logement locatif possédant des caractéristiques voisines. La méthode utilisée est celle des prix hédoniques (Rosen, 1974). En choisissant d’être propriétaire occupant de sa résidence principale, le propriétaire renonce rationnellement à la proposer sur le marché locatif et à en tirer un revenu. Ce renoncement a donc un coût, pris en compte pour calculer un premier indicateur alternatif de taux d’effort pour les propriétaires : le taux d’effort « marché locatif ». On considère alors la situation contrefactuelle dans laquelle le propriétaire occupant place sa résidence principale sur le marché locatif. Au numérateur, le taux d’effort « marché locatif » (TE_ML) intègre donc, pour les propriétaires occupants, en plus des dépenses d’occupation et d’éventuels remboursements d’intérêts, la consommation de service de logement sous forme de loyers fictifs (soit les loyers que les propriétaires verseraient s’ils étaient locataires de logements équivalents) ; au dénominateur, en plus du revenu courant, figure le revenu supplémentaire qu’apporterait la résidence principale placée sur le marché locatif (soit les loyers que les propriétaires percevraient s’ils passaient d’occupants à bailleurs, estimés par les loyers fictifs).

En 2015, le taux d’effort de l’ensemble des ménages français passe de 19 % dans sa version usuelle fondée sur les dépenses effectives (TE_DE) à 24 % dans sa version « marché locatif » (figure 1b). Le taux d’effort moyen des propriétaires non accédants est sensiblement plus élevé, passant de 10 % (TE_DE) à 21 % (TE_ML), tandis que celui des propriétaires accédants diminue légèrement, passant de 26 % (TE_DE) à 25 % (TE_ML). Ce paradoxe apparent s’explique par le fait que dans les dépenses des accédants, le loyer fictif se substitue au remboursement de capital qui n’est pas une dépense courante en comptabilité nationale, alors que le loyer fictif constitue une consommation supplémentaire nette chez les non-accédants.

Une autre méthode revient à considérer la situation contrefactuelle dans laquelle le propriétaire occupant place sur le marché financier une part α du capital immobilisé dans sa résidence principale et une part 1-α sur le marché locatif afin de diversifier les risques. Cette approche rend compte, comme la précédente, de la situation contrefactuelle et la complète en incorporant les gains ou pertes de revenu du ménage sous forme de plus-value et de rendement s’il plaçait le capital correspondant au prix de son logement sur les marchés monétaires et immobiliers. Elle permet d’introduire dans le raisonnement les évolutions de prix et les rendements des placements.

Dans ce scénario, le revenu annuel du propriétaire est augmenté des revenus financiers correspondant à ces deux placements, soit d’une part α du coût d’usage mesuré par l’opportunité financière manquée, et d’une part 1-α de revenus locatifs, mesurés par le loyer fictif. Ceci revient à calculer un coût d’opportunité à l’instar de Diewert (2009), même si l’auteur préconise quant à lui de retenir chaque année, le maximum entre loyer fictif et coût d’usage. Ici les deux sont pris en compte simultanément (encadré), cette méthode paraissant plus rationnelle du point de vue des choix du consommateur. En contrepartie, le propriétaire occupant devient locataire d’un logement aux caractéristiques voisines de son propre logement. Le loyer fictif vient donc augmenter ses dépenses.

Le taux d’effort de l’ensemble des ménages passe aussi en 2015 de 19 % (TE_DE) à 24 % dans cette version « 2 marchés » (TE_2M) (figure 1c). Le TE_2M est peu sensible à la valeur de α retenue (Godefroy, 2018). Par rapport à la version « marché locatif », la prise en compte simultanée des marchés locatif et financier ne modifie pas de façon significative le taux d’effort de l’ensemble des ménages. Le taux d’effort des propriétaires accédants baisse de deux points, se rapprochant davantage encore de celui des propriétaires non accédants. L’écart entre les deux catégories n’est plus que de 1 point. La consommation de logement des propriétaires non accédants ne se démarque plus. Le taux d’effort des locataires du secteur libre reste supérieur à celui des propriétaires, mais les écarts se resserrent sensiblement, de 4 points entre locataires du secteur social et propriétaires non accédants, contre 16 points dans la version par les dépenses effectives.

Dans la dizaine de pays européens examinés, le TE_DE oscille en 2014 autour de 20 %, sauf aux Pays-Bas où il atteint 28 % (figures 2a, 2b et 2c). Son hétérogénéité entre statuts d’occupation soulève une difficulté supplémentaire pour les comparaisons internationales, car la part des propriétaires et des locataires est variable selon les pays. Ainsi, il y a davantage de propriétaires dans les pays d’Europe centrale où les locataires ont souvent pu acheter leur logement après 1989 : par exemple, il y a 81 % de propriétaires non accédants en Pologne et 82 % en Slovaquie. En outre, il y a moins de propriétaires dans les pays du Nord, qui offrent une bonne protection aux locataires. On en compte par exemple 34 % en Belgique ou en Finlande, et même 9 % aux Pays-Bas. Les pays méditerranéens à dominance rurale, où l’implication de l’État dans la politique du logement a toujours été limitée, sont dans une position intermédiaire : 64 % de propriétaires non accédants en Italie, 53 % en Espagne, 48 % au Portugal.

En 2014, le TE_2M atteint 35 % en Hongrie et 30 % en Pologne et en Italie. Au Portugal, l’effort en matière de logement est objectivement plus bas (18 %). L’Autriche, avec un taux de 20 % est bien placée. Parmi les pays considérés, la France se situe plutôt parmi les pays aux taux d’effort modérés. Ce constat est conforté avec la mesure proposée ici.

L’écart entre le TE_DE et le TE_2M est mécaniquement d’autant plus élevé que le taux de propriétaires est élevé, c’est le cas en particulier de l’Espagne, de la Hongrie, de l’Italie, de la Pologne, où le taux de propriétaires est supérieur à 80 %.

Les propriétaires non accédants les plus avantagés sont autrichiens (avec un TE_2M de 19 %), français (18 %), et portugais (13 %). Les propriétaires non accédants hongrois et polonais pâtissent d’un taux d’effort presque trois fois plus élevé que celui des Portugais (respectivement 34 % et 32 %). Les propriétaires accédants autrichiens, polonais, portugais et français consacrent à la résidence principale la part de revenu la moins importante en Europe, autour de 20 %, loin des taux espagnols (28 %), italiens (33 %) et hongrois (39 %).