Les logements vacants progressent plus vite que l’ensemble du parc

En janvier 2015, le Centre-Val de Loire compte 1 363 050 logements pour 2 578 592 habitants. Le parc de logements a augmenté de 1,0 % chaque année entre 1990 et 2015 dans la région, hausse plus rapide que celle de la population (0,4 %) (figure 1). Ce phénomène est national et s’inscrit dans une tendance de long terme : de 1990 à 2015, en France, le nombre de logements a augmenté en moyenne de 1,2 % tandis que la population a progressé annuellement de 0,6 %.

En Centre-Val de Loire, le nombre de logements progresse plus vite dans les territoires les plus attractifs pour la population, c’est-à-dire situés à proximité de Paris ou des métropoles régionales. Ces territoires sont en effet proches de zones économiquement plus dynamiques que le reste du territoire. Ainsi, un tiers des mises en chantier de la région concernent l’Indre-et-Loire, un autre tiers, le Loiret et 13 % l’Eure-et-Loir.

À contrario, le parc de logements stagne, voire diminue, dans les territoires plus ruraux du sud de la région qui sont par ailleurs en déprise démographique.

Les logements peuvent avoir des utilisations diverses. Si 84 % sont occupés par les ménages la plus grande partie de l’année en tant que résidence principale, 10 % sont inhabités, donc vacants. Les autres logements (6 % du parc) sont utilisés pour les loisirs (week-end ou vacances) ou pour des raisons professionnelles. Il s’agit de résidences secondaires ou occasionnelles.

Selon la destination des logements, les évolutions sont différentes. Depuis 1990, le nombre de résidences principales a augmenté de 26,7 % pour atteindre 1,14 millions en 2015. Cette progression n’est cependant pas uniforme sur la période : les résidences principales augmentent, mais de moins en moins vite (figure 2). Leur hausse est due à deux facteurs. La croissance démographique explique un tiers de l’augmentation des résidences principales. C’est l’évolution des comportements de cohabitation qui est prépondérante en Centre-Val de Loire. Le phénomène de décohabitation explique en effet les deux tiers des nouvelles résidences principales. Les mises en couples plus tardives, les ruptures d’union plus fréquentes, l’augmentation du nombre de familles monoparentales, l’allongement de l’espérance de vie induisent mécaniquement une diminution de la taille des ménages. En 2015, en Centre-Val de Loire comme dans le reste de la France, une résidence principale n’abrite plus que 2,2 personnes contre 2,6 personnes en 1990. Pour loger le même nombre de personnes qu’en 1990 avec les comportements de cohabitation actuels, il faudrait environ 170 000 résidences principales supplémentaires.

De 1990 à 2010, le nombre de résidences secondaires ou occasionnelles a diminué. Sur la période récente (2010 à 2015), il est resté relativement stable.

Le nombre de logements vacants augmente fortement. Sa croissance est plus forte que celle de l’ensemble des logements et cet écart s’amplifie. Ainsi, la part des logements vacants dans l’ensemble du parc progresse : elle est passée de 7,1 % en 1990 à 9,6 % en 2015. Ce phénomène s’observe partout en France mais il apparaît plus prononcé en Centre-Val de Loire.

Le Centre-Val de Loire fait partie des régions à faible croissance démographique avec une augmentation soutenue du nombre de logements vacants, comme en Bourgogne-Franche-Comté, dans les Hauts de France, le Grand-Est ou la Normandie (figure 3).

Entre 2010 et 2015, le nombre de logements vacants a augmenté dans plus de 70 % des communes de la région. Dans la quasi totalité de ces communes leur part a aussi progressé.

Ce phénomène n’a cependant pas la même intensité sur l’ensemble du territoire. Dans les deux départements du sud de la région, Cher et Indre, les taux de vacance sont supérieurs au reste de la région. Avec respectivement 12,2 % et 13,0 % de logements vacants (figure 4), ils se classent parmi les 10 départements métropolitains ayant les plus forts taux de vacance, juste derrière la Creuse, l’Allier et la Nièvre, où la proportion de logements vacants est la plus forte. Ce phénomène s’observe surtout dans les départements les plus ruraux de l’hexagone. À l’inverse, en Indre-et-Loire, en Eure-et-Loir et dans le Loiret, les taux de vacances sont plus faibles, autour de 8 %, proches de la moyenne nationale. Cela peut s’expliquer par un marché de l’immobilier plus tendu lié à des besoins plus importants en raison d’une plus forte croissance démographique que sur le reste du territoire régional. Le Loir-et-Cher affiche quant à lui un taux de vacance de 10 %.

La vacance peut provenir d’une offre plus élevée que la demande sur le marché du logement, de logements en mauvais état, d’un parc inadapté au marché (taille, localisation, prix, etc.), ou de délais de relocation ou de vente (vacance frictionnelle).

Les logements ayant une petite surface, principalement les appartements, sont ceux où les résidents sont le plus souvent renouvelés (location de courte durée, logement « de transit », étudiants...). Les périodes de vacance y sont donc plus fréquentes : 13,0 % des appartements sont vacants dans la région pour 8,3 % des maisons. Or, les appartements sont majoritaires dans les ville-centres, ce qui explique en partie la vacance dans ces territoires. Ainsi, à Orléans, 10,5 % des logements sont vacants. Ce taux monte à 12,0 % pour les appartements qui représentent les trois quart des logements.

Les taux de vacance élevés dans les communes rurales et dans les petites villes éloignées des grands pôles (figure 5) s’expliquent de leur côté par l’obsolescence d’une part grandissante de leur parc de logements et par la faible attractivité économique et la baisse démographique dans ces territoires. Dans ces zones la part des logements anciens (achevés avant 1945) est beaucoup plus importante que dans le reste de la région (58,2 % contre 28,4 %) et celle des logements récents (achevés entre 1991 et 2015) est plus faible (11,2 % contre 22,5 %).

À l’inverse, dans les banlieues et couronnes des grands pôles, la vacance est faible. Le parc de logements y est essentiellement composé de maisons et au moins un logement sur cinq a été construit après 1990. Ainsi, dans la couronne périurbaine de Tours, où près de 94 % des logements sont des maisons, le taux de vacance n’est que de 6,5 %. Dans la couronne d’Orléans, où le parc de logements est plus ancien et un peu moins souvent constitué de maisons, le taux de vacance s’établit à 8,0 %