Au cœur des agglomérations, des villes confrontées à un parc important de logements vacants

Dans les villes-centres, qui constituent le cœur des agglomérations, la vacance des logements est particulièrement marquée, en Occitanie comme dans les autres régions de province : en 2015, 9,9 % des logements y sont vacants, contre 8,4 % des logements en moyenne dans l’ensemble de la région. En province, la vacance des logements dans les villes-centres est de 9,8 % contre 7,9 % en moyenne.

La vacance des logements est l'un des marqueurs de la perte de dynamisme et de rayonnement de nombreuses villes. Celles-ci exercent en effet une influence sur leur périphérie, banlieue ou couronne périurbaine (définitions), en matière d’emplois ou d’accès aux services et aux équipements. En Occitanie, parmi les 89 aires urbaines, 50 se caractérisent à la fois par un taux de vacance élevé (10 % ou plus) et par une hausse du nombre de logements vacants entre 2010 et 2015 (figure 1). Dans ces 50 aires urbaines, qui font l’objet de l’étude, la vacance est particulièrement soutenue dans les villes-centres, où elle avoisine ou dépasse parfois le seuil de 20 % des logements.

Les 50 aires fortement touchées par la vacance en Occitanie sont de taille variable (définitions) : 12 sont de grandes aires urbaines, comme Béziers, Tarbes ou Castres ; 11 sont des aires moyennes, comme Foix ou Uzès ; et 27 sont de petites aires, comme Le Vigan ou Souillac. Au total, quelque 75 100 logements sont vacants dans l’ensemble de ces 50 aires en Occitanie, dont 60 % sont situés dans les grandes aires urbaines et 20 % dans les moyennes comme dans les petites aires.

Ces aires urbaines se situent en majorité le long de la chaîne des Pyrénées, dans le Gers, le Tarn-et-Garonne (hors Montauban), le Lot, à l’est de l’aire urbaine de Toulouse, quelques-unes au nord de la Lozère, sur le littoral (Béziers) ou encore dans l’arrière-pays héraultais. Beaucoup de ces aires sont loin de l’influence des métropoles, mais ce n’est pas toujours le cas : Castelnaudary ou Pamiers, relativement proches de Toulouse, ou encore Ganges ou Lodève, proches de Montpellier cumulent un taux de vacance élevé et une progression forte du nombre de logements vacants au cours des dernières années (figure 1). 

Le nombre de logements vacants progresse souvent rapidement dans les villes-centres en déprise démographique. Ces villes-centres qui perdent de la population sont au nombre de 30 parmi les 50 retenues dans cette étude. La déprise démographique est dans certains cas limitée à la ville-centre, dans d’autres elle concerne également la périphérie. Ainsi, parmi elles, figurent Bédarieux ou Castelnaudary, qui par ailleurs gagnent peu d'habitants dans leur périphérie. À Decazeville, la déprise démographique concerne la ville-centre comme le reste de l'aire urbaine. Dans les aires de Carcassonne, de Castres ou de Tarbes, les villes-centres se vident, en partie au profit de leurs banlieues et couronnes périurbaines. Dans le cas de Carcassonne, la périphérie est même très dynamique : la population y augmente de 1,5 % par an et l’ensemble de l’aire gagne ainsi de la population. Mais toutes ces villes-centres en déprise démographique connaissent une augmentation du nombre de logements vacants entre 2010 et 2015. L’évolution est parfois très forte, notamment dans les communes de Souillac, de Gourdon et de Vic-Fezensac, où elle dépasse les 10 % par an sur la période (figure 2). Pour plus de la moitié de ces villes-centres, la hausse de la vacance des logements s'accélère sur la période récente par rapport à 1999-2010, alors qu'elle s'essouffle dans près de la moitié d'entre elles.

Le développement de la vacance ne touche pas seulement les villes-centres en déprise démographique. Elle concerne aussi 10 villes-centres où la population stagne (figure 3). La hausse du nombre de logements vacants atteint ainsi 7 % par an dans la commune de Pamiers et entre 5 et 6 % par an à Pézenas, Beaucaire et Bagnols-sur-Cèze, villes où la population reste stable.

Dans les 10 autres villes-centres où la vacance progresse, la population augmente (figure 4). C’est le cas de Castelsarrasin ou de Béziers, qui conjuguent une croissance de leur population de près de 2 % chaque année avec une augmentation du nombre des logements vacants. Au cœur de l’aire urbaine de Béziers, la ville-centre gagne ainsi 1 000 habitants chaque année entre 2010 et 2015, tandis que le nombre de logements vacants augmente de 4,4 % par an. Certains de ces logements, vétustes et coûteux à rénover, sont délaissés au profit de logements neufs, comme le montrent les nombreux programmes immobiliers en cours de réalisation dans une commune suffisamment étendue pour les accueillir.

Ainsi, les dynamiques démographiques n’expliquent qu’en partie l’évolution de la vacance. D’autres facteurs, qui souvent se combinent entre eux, y contribuent également : perte d’attractivité d’un territoire, vacance frictionnelle liée à des délais de location ou de vente, attrait pour la construction neuve plus confortable aux dépens des constructions anciennes, prix de l’immobilier, logements non soumis à la location ou à la vente par choix de leurs propriétaires…