En Normandie, le parc de logements s’accroît cinq fois plus vite que la population

En 2015, la Normandie dispose de 1 786 000 logements. Entre 2010 et 2015, le parc s’est accru en moyenne de 17 300 logements par an, soit une évolution annuelle de 1,0 %. Le rythme de cette progression est cinq fois plus rapide que celui de la population (+ 0,2 % par an, figure 1). Cet écart est moins marqué dans l’ensemble de la France métropolitaine pour laquelle le nombre de logements progresse à un rythme proche de celui de la Normandie, mais s’accompagne d’un essor démographique plus important (respectivement + 1,1 % et + 0,5 % par an).

En matière d’habitat, l’accroissement de l’offre résulte très majoritairement de nouvelles constructions. Sur dix logements supplémentaires dans la région entre 2010 et 2015, neuf viennent augmenter le parc disponible et une seule compense les démolitions ou transformations de locaux.

La croissance annuelle du nombre de logements ne cesse de s’intensifier dans la région. Le parc n’augmentait en effet chaque année que de 13 000 unités entre 1990 et 1999 et de 16 800 entre 1999 et 2010.

L’augmentation du nombre de logements découle donc principalement du flux de constructions neuves. Ce flux répond théoriquement à trois composantes (définitions) : l’évolution du nombre de résidences principales liée à la croissance démographique, l’évolution du nombre de résidences principales due aux changements des comportements de cohabitation au sein des ménages, et l’augmentation du nombre de résidences secondaires. Lorsque le flux de constructions neuves est supérieur aux trois composantes précitées, il peut en résulter une augmentation du nombre de logements vacants, notamment lorsque des destructions au sein du parc ancien tardent à intervenir et/ ou que la qualité des logements ne correspond plus aux attentes de la population.

Les résidences principales (définitions) , logements occupés par les ménages la plus grande partie de l’année, représentent 1 470 000 logements, soit 82,3 % du parc régional. Entre 2010 et 2015, leur nombre augmente de 0,7 % par an, moins rapidement que celui des autres catégories de logements. Par conséquent, leur poids dans l’ensemble du parc s’est replié de 1,4 point au cours de cette période.

En 2015, 175 000 logements sont occupés une partie de l’année pour les week-ends, les loisirs ou les vacances (résidences secondaires), ou pour des raisons professionnelles (résidences occasionnelles), soit 9,8 % du parc, une part similaire à celle de 2010 (9,9 %). Leur nombre progresse de 0,8 % par an en moyenne entre 2010 et 2015.

Entre 2010 et 2015, les logements vacants (définitions) augmentent quant à eux à un rythme bien plus soutenu, en particulier en Normandie. Leur nombre s’est accru en moyenne de 5,4 % par an dans la région, une croissance deux fois plus rapide qu’au cours de la période 1999-2010 (+ 2,7 % par an), après une baisse durant la décennie 1990 (– 0,4 % par an). Cette progression, plus importante que la moyenne de France métropolitaine (+ 3,4 %), est la plus forte parmi les 13 régions de métropole, devant celle des Hauts-de-France (+ 5,1 %). La Normandie dispose ainsi de 141 000 logements vacants en 2015, soit 7,9 % du parc.

Entre 2010 et 2015, deux nouveaux logements normands sur cinq (39 %) répondent à un besoin induit par l’évolution des comportements de cohabitation. C’est le premier facteur d’évolution du parc de logements dans la région. Il contribue pour 2,0 points à la croissance totale du parc (5,1 %) entre 2010 et 2015 (figure 2). En effet, la taille moyenne des ménages est passée de 2,27 personnes en 2010 à 2,22 en 2015. Les mises en couples plus tardives, les ruptures d’unions, l’augmentation du nombre de familles monoparentales et l’allongement de l’espérance de vie constituent autant de facteurs qui réduisent le nombre de personnes partageant un même logement. Le parc de logements nécessaires pour héberger un même nombre d’habitants est ainsi mécaniquement plus élevé.

Toutefois, le phénomène de décohabitation ralentit : les ménages normands comptaient en moyenne 2,65 membres en 1990 et 2,46 en 1999, soit une diminution bien plus importante que celle des cinq dernières années. De ce fait, le nombre de logements nécessaires chaque année pour absorber la diminution de la taille moyenne des ménages est plus faible entre 2010 et 2015 qu’au cours des périodes précédentes, pour lesquelles cet effet était largement majoritaire (6 900 contre 10 000 dans les décennies 1990 et 2000, figure 3). Il expliquait ainsi encore 59 % de l’accroissement du parc durant la décennie 2000.

Entre 2010 et 2015, la croissance démographique n’explique qu’une part réduite de l’évolution du parc de logements normand (15 %). La Normandie s’inscrit en effet parmi les régions dont la population augmente plus lentement, à l’instar des autres régions du Nord de la France telles que la Bourgogne-Franche-Comté, le Grand Est, les Hauts-de-France ou le Centre-Val de Loire. À l’inverse, la croissance démographique plus dynamique constitue le principal moteur du développement de l’habitat en Île-de-France et dans les régions du Sud ou de l’Ouest de la France. Ces régions connaissent aussi, logiquement, les plus fortes expansions du parc de logements. Ainsi, entre 2010 et 2015, 2 600 logements supplémentaires répondent en moyenne chaque année aux besoins de nouveaux habitants arrivant en Normandie. Cet effet démographique était plus important au cours de la décennie 2000, période au cours de laquelle il contribuait à 3 800 logements supplémentaires par an.

Bien que deux fois moins rapide que dans l’ensemble de la France métropolitaine depuis 2000, la hausse du nombre de résidences secondaires ou occasionnelles est continue en Normandie. La contribution de ces logements à l’évolution du parc est donc modeste dans la région (8 %). Cette contribution est néanmoins plus importante que dans les autres régions du Nord ou de l’Est de la France.

L’écart qui existe entre, d’une part, le rythme important de constructions neuves, et d’autre part, les besoins en nouveaux logements permettant de répondre à la décohabitation, la croissance démographique et la demande de résidences secondaires, a conduit à ce que 38 % de l’augmentation du parc régional entre 2010 et 2015 se traduise par de la vacance. La Normandie se situe ainsi en tête des régions de France métropolitaine pour cette résultante (figure 2). Ces logements vacants représentent une part croissante dans la progression du parc. Celle-ci n’était en effet que de 15,0 % entre 1999 et 2010. En moyenne, la Normandie a enregistré 6 500 logements vacants supplémentaires par an entre 2000 et 2010, contre 2 500 au cours de la décennie 2000 (figure 3).

En conséquence, pour cinq logements supplémentaires, deux restent ou deviennent vacants. Cette vacance peut résulter d’une offre plus abondante que la demande, de logements en mauvais état qui ne sont plus occupés, d’un parc inadapté à la demande des ménages en termes de taille, de localisation ou de prix, ou encore de délais de relocation ou de vente.

Les appartements sont quasiment deux fois plus souvent vacants que les maisons (11,2 % d’entre eux restent vacants en 2015 contre 6,3 % des maisons) et l’accroissement de leur vacance augmente également plus fortement (8,7 % d’entre eux étaient inoccupés en 2010, contre 5,2 % des maisons).

Selon les territoires de la région, la proportion de logements vacants est différente, notamment en fonction des écarts entre l’offre locale de logements disponibles et la demande de locaux résidentiels (figure 4). Cette part est ainsi inférieure à 5 % dans certains territoires périurbains situés autour de Rouen, tels que la Communauté de communes (CC) Caux-Austreberthe et la CC Inter-Caux-Vexin ; autour de Caen, à l’image de la CC Seulles Terres et Mer, de la CC Vallées de l’Orne et de l’Odon ou de la CC Val Ès Dunes ; ou encore dans les territoires littoraux au sein desquels la demande de résidences secondaires est soutenue, à l’image de la CC Normandie-Cabourg-Pays d'Auge ou de la CC Cœur Côte Fleurie.

À l’inverse, plus d’un logement sur dix reste inoccupé au sein d’un large espace du Sud-Ouest de la région et dans la Communauté d’agglomération de la région dieppoise, en déprise démographique. La construction neuve est, par ailleurs, moins dynamique dans ces territoires.

Entre 2010 et 2015, la progression du parc de logements a été deux fois plus vive dans le département de l’Eure que dans celui de l’Orne (respectivement + 6,0 % et + 3,1 %). Cet écart tient en premier lieu aux tendances démographiques opposées dans ces deux départements. Au cours de cette période, la population a en effet progressé de 2,6 % dans l’Eure et reculé de 1,7 % dans l’Orne.

Dans l’Eure, deux logements supplémentaires sur cinq, sont induits par la hausse de la population (figure 5). À l’inverse, la vacance progresse plus fortement dans l’Orne, du fait à la fois de la déprise démographique et de la poursuite de l’expansion du parc.

En revanche, la décohabitation contribue à l’accroissement du parc de logements de façon sensiblement équivalente dans chacun des départements normands, car la taille moyenne des ménages y a diminué de manière comparable, de l’ordre de 0,05 personne de moins entre 2010 et 2015.

Les résidences secondaires, plus présentes dans le Calvados et la Manche où elles représentent respectivement 18 % et 15 % des logements en 2015, contribuent davantage à la croissance du nombre de logements pour ces deux départements.