Insee Flash Pays de la Loire24 600 logements supplémentaires chaque année : une croissance portée par le dynamisme démographique

Aurélie Goin, Mathilde Rocheteau, Insee

Dans les Pays de la Loire, depuis 2000, un logement créé sur deux répond aux besoins induits par la croissance démographique. Ce phénomène est nettement plus marqué qu’en France métropolitaine, en lien avec le fort dynamisme démographique dans la région. La taille des ménages continue de diminuer ; ceci participe aussi à la croissance du parc de logements, même si ce phénomène a fortement diminué en 25 ans. Les logements vacants et les résidences secondaires expliquent le quart restant de l’évolution du parc. Le nombre de logements augmente plus fortement dans les banlieues des grands pôles urbains. Les résidences secondaires se localisent majoritairement sur le littoral.

Insee Flash Pays de la Loire
No 83
Paru le :Paru le26/06/2018
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Aurélie Goin, Mathilde Rocheteau, Insee
Insee Flash Pays de la Loire No 83- Juin 2018

Le parc de logements évolue plus vite que la population

En 2015, 1 962 000 logements sont recensés dans les Pays de la Loire : 83 % sont des résidences principales, 11 % des résidences secondaires ou occasionnelles et le reste est vacant. Le nombre de logements augmente plus vite que la population. Ainsi, dans la région, entre 2010 et 2015, il croît de 1,3 % en moyenne annuelle (soit + 24 600 logements par an) alors que la population augmente de 0,8 %.

L’évolution du parc de logements résulte d’une part de la construction neuve, d’autre part des démolitions et du solde des transformations de logements en locaux non résidentiels ou l’inverse.

Un logement supplémentaire sur deux répond à la croissance démographique

Depuis 1999, le dynamisme démographique est le premier facteur expliquant la croissance du parc de logements (encadré) dans les Pays de la Loire. La moitié des logements créés entre 2010 et 2015 répondent aux besoins induits par la croissance de la population (figure 1). L’effet démographique est plus fort dans la région qu’au niveau national, notamment parce que la population croît davantage. Il est supérieur uniquement en Île-de-France.

Entre 2010 et 2015, un logement supplémentaire sur cinq est construit pour répondre à la diminution de la taille des ménages. En 2015, en moyenne, 2,2 personnes habitent dans un logement, contre 2,7 en 1990. Les mises en couple plus tardives, les ruptures d’union et l’allongement de l’espérance de vie induisent mécaniquement une diminution de la taille des ménages. Si le phénomène s’atténue, la taille des ménages continue de décroître. Entre 1990 et 1999, 59 % des logements supplémentaires étaient créés pour y palier.

L’évolution du nombre de résidences principales, effet cumulé de la croissance démographique et de la décohabitation, explique les trois quarts de l’évolution du parc de logements.

Le nombre de logements vacants () augmente depuis 1990 : entre 2010 et 2015, ceci explique 18 % de la croissance du nombre de logements dans les Pays de la Loire. Cet effet reste cependant inférieur au niveau de France métropolitaine (23 %).

Les résidences secondaires ou occasionnelles contribuent peu à l’évolution du parc (au maximum 13 % dans les Pays de la Loire entre 1990 et 1999).

Figure 1 – La croissance démographique explique la moitié de l’évolution du parc de logements dans la région Décomposition de l’évolution du parc de logements entre les différents facteurs

en %
La croissance démographique explique la moitié de l’évolution du parc de logements dans la région (en %) - Lecture : dans les Pays de la Loire, entre 2010 et 2015, sur 100 logements supplémentaires, 53 répondent aux besoins induits par la croissance démographique, 22 par la baisse de la taille des ménages, 18 deviennent des logements vacants et 7 des résidences secondaires.
Effets sur la croissance du parc de logements
Évolution annuelle moyenne Croissance démographique Baisse de la taille des ménages Logements vacants Résidences secondaires
1990–1999 France métropolitaine 1,0 30 62 4 4
Pays de la Loire 1,4 32 59 -4 13
1999–2010 France métropolitaine 1,1 44 42 9 5
Pays de la Loire 1,5 51 37 11 1
2010–2015 France métropolitaine 1,1 39 27 23 11
Pays de la Loire 1,3 53 22 18 7
  • Lecture : dans les Pays de la Loire, entre 2010 et 2015, sur 100 logements supplémentaires, 53 répondent aux besoins induits par la croissance démographique, 22 par la baisse de la taille des ménages, 18 deviennent des logements vacants et 7 des résidences secondaires.
  • Source : Insee, Recensements de la population (RP) 1990, 1999, 2010 et 2015.

Figure 1 – La croissance démographique explique la moitié de l’évolution du parc de logements dans la région Décomposition de l’évolution du parc de logements entre les différents facteurs

  • Lecture : dans les Pays de la Loire, entre 2010 et 2015, sur 100 logements supplémentaires, 53 répondent aux besoins induits par la croissance démographique, 22 par la baisse de la taille des ménages, 18 deviennent des logements vacants et 7 des résidences secondaires.
  • Source : Insee, Recensements de la population (RP) 1990, 1999, 2010 et 2015.

Forte croissance du nombre de logements dans les banlieues des grandes aires urbaines

Entre 2010 et 2015, le nombre de logements augmente davantage au sein des grandes aires urbaines. Dans les Pays de la Loire, en cinq ans, il augmente fortement dans les banlieues des grands pôles : le parc croît de 1,9 % en moyenne annuelle (figure 2), soit 5 500 logements supplémentaires par an.

Le facteur démographique est plus marqué dans les couronnes : il explique 65 % des créations de logements. Par ailleurs, contrairement au reste des grandes aires urbaines, les résidences secondaires n’ont pas d’effet sur le parc de logements dans les couronnes. Dans la région, l’effet démographique est positif partout ; alors qu’il est négatif dans les petites et moyennes aires urbaines de France métropolitaine, puisque la population résidente diminue.

L’effet de décohabitation est semblable dans tous les milieux, urbains comme ruraux. Dans les autres communes isolées hors influence des pôles ou multipolarisées de petits ou moyens pôles, le nombre de logements vacants augmente fortement : ceci explique 36 % des logements supplémentaires entre 2010 et 2015 ; alors que le nombre de résidences secondaires diminue.

Figure 2 – Entre 2010 et 2015, 1,9 % de logements supplémentaires par an dans les banlieues des grands pôlesÉvolution du parc de logements et part des facteurs entre 2010 et 2015 selon le zonage en aires urbaines dans les Pays de la Loire

en %
Entre 2010 et 2015, 1,9 % de logements supplémentaires par an dans les banlieues des grands pôles (en %)
Évolution annuelle moyenne Effets sur la croissance du parc de logements
Croissance démographique Effet décohabitation Logements vacants Résidences secondaires
Grandes aires :
Villes-centres 1,2 44 22 17 17
Banlieues 1,9 50 28 14 8
Couronnes 1,5 65 20 16 -1
Moyennes et petites aires 1,0 37 23 23 17
Autres communes 0,8 50 29 36 -15
  • Source : Insee, RP 2010 et 2015.

Figure 2 – Entre 2010 et 2015, 1,9 % de logements supplémentaires par an dans les banlieues des grands pôlesÉvolution du parc de logements et part des facteurs entre 2010 et 2015 selon le zonage en aires urbaines dans les Pays de la Loire

  • Source : Insee, RP 2010 et 2015.

208 600 résidences secondaires, surtout sur le littoral

Dans la région, en 2015, 208 600 résidences secondaires ou occasionnelles sont dénombrées, essentiellement en Vendée (48 %) et en Loire-Atlantique (36 %) (figure 3) . Elles se situent en grande majorité au sein des stations balnéaires de la côte atlantique. En Vendée, 24 % des logements sont des résidences secondaires, contre 11 % en moyenne régionale. Dans certaines communes de Sarthe et de Mayenne, les résidences secondaires représentent une part supérieure à la moyenne ligérienne, mais leur nombre reste faible.

Sur le littoral, 30 communes ont plus de résidences secondaires que de résidences principales. Dans le Sud Vendée, La Faute-sur-Mer compte 400 résidences principales et 2 200 résidences secondaires, soit la proportion de résidences secondaires la plus élevée.

Figure 3 – Des résidences secondaires très présentes sur la côte atlantiquePart des résidences secondaires parmi l’ensemble des logements (en %) et nombre en 2015

  • Note : le nombre de résidences secondaires est représenté uniquement pour les communes qui comptent 250 résidences secondaires ou plus.
  • Source : Insee, RP 2015.

Décomposition de la croissance de logements

L’évolution du nombre de logements dépend de l’évolution des résidences principales, des logements vacants et des résidences secondaires ou occasionnelles (occupées une partie de l’année pour les loisirs, les vacances ou pour des raisons professionnelles ; appelées résidences secondaires dans le texte par abus de langage).

L’évolution des résidences principales est décomposée en deux effets :

  • un effet dû à la croissance démographique qui permet de savoir quel aurait été le nombre de logements supplémentaires nécessaires pour loger les nouveaux habitants si la taille moyenne des ménages était restée inchangée ;
  • un effet dû aux évolutions des comportements de cohabitation qui permet de savoir quel serait le volume de logements supplémentaires nécessaires pour absorber la baisse de la taille moyenne des ménages à nombre d’habitants constants.

Définitions

Un logement ou logement ordinaire, est défini du point de vue de son utilisation. C'est un local utilisé pour l'habitation qui doit être :

  • séparé, c'est-à-dire complètement fermé par des murs et cloisons, sans communication avec un autre local si ce n'est par les parties communes de l'immeuble (couloir, escalier, vestibule, etc.) ;
  • indépendant, à savoir ayant une entrée d'où l'on a directement accès sur l'extérieur ou les parties communes de l'immeuble, sans devoir traverser un autre local.

Certains logements ayant des caractéristiques particulières, font aussi partie des logements au sens de l'Insee : les logements-foyers pour personnes âgées, les chambres meublées, les habitations précaires ou de fortune (caravanes, mobile home, etc.). Les locaux d'habitation (résidences offrant des services spécifiques) relevant d'une même autorité gestionnaire et dont les habitants partagent à titre habituel un mode de vie commun (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, à vocation sociale, pour personnes handicapées, etc.) ne sont pas considérés comme des logements ordinaires.
Résidence principale : logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.
Logement vacant :logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants – proposé à la vente ou à la location ; déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation ; en attente de règlement de succession ; gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (logement très vétuste, etc).
Résidence secondaire : logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Sont aussi comptabilisés les logements meublés (et ayant une cuisine) ouvert à la location pour des séjours touristiques, situés dans les résidences hôtelières et plus rarement dans les gîtes, ainsi que les mobile- homes fixes dans les campings ouverts à l’année.
Logement occasionnel : logement ordinaire utilisé occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille). La distinction entre logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile à établir, c'est pourquoi, les deux catégories sont souvent regroupées.

Unité urbaine : commune ou ensemble de communes présentant une zone de bâti continu qui compte au moins 2 000 habitants.
Aire urbaine ou grande aire urbaine : ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un grand pôle, et par des communes rurales ou unités urbaines dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci.
Grand pôle : unité urbaine de 10 000 emplois ou plus qui anime une grande aire urbaine suivant le zonage en aire urbaine de 2010. Les communes qui le composent sont soit ville-centre, soit banlieue. On distingue également des moyens pôles (unités urbaines de 5 000 à moins de 10 000 emplois) et des petits pôles (unités urbaines de 1 500 à moins de 5 000 emplois).
Ville-centre : unité urbaine multicommunale (ou agglomération multicommunale). Si une commune abrite plus de 50 % de la population de l’unité urbaine, elle est seule ville-centre. Sinon, toutes les communes dont la population dépasse de 50 % celle de la commune la plus peuplée, ainsi que cette dernière, sont villes-centre. Les communes urbaines qui ne sont pas villes-centre constituent la banlieue de l’agglomération multicommunale.
Couronnes des grands pôles : elles correspondent aux communes rurales ou unités urbaines non comprises dans les grands pôles, dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans une ou plusieurs grandes aires urbaines. Les autres couronnes regroupent les communes ne faisant pas partie des couronnes des grands pôles dont au moins 40 % des actifs ayant un emploi travaillent dans une ou plusieurs aires.
Communes isolées hors influence des pôles : communes n’appartenant pas à un pôle ou à une couronne.
Zone tendue : fixées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, les zones tendues sont les unités urbaines de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Elles regroupent 28 unités urbaines de métropole : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Un logement ou logement ordinaire, est défini du point de vue de son utilisation. C'est un local utilisé pour l'habitation qui doit être :

  • séparé, c'est-à-dire complètement fermé par des murs et cloisons, sans communication avec un autre local si ce n'est par les parties communes de l'immeuble (couloir, escalier, vestibule, etc.) ;
  • indépendant, à savoir ayant une entrée d'où l'on a directement accès sur l'extérieur ou les parties communes de l'immeuble, sans devoir traverser un autre local.

Certains logements ayant des caractéristiques particulières, font aussi partie des logements au sens de l'Insee : les logements-foyers pour personnes âgées, les chambres meublées, les habitations précaires ou de fortune (caravanes, mobile home, etc.). Les locaux d'habitation (résidences offrant des services spécifiques) relevant d'une même autorité gestionnaire et dont les habitants partagent à titre habituel un mode de vie commun (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, à vocation sociale, pour personnes handicapées, etc.) ne sont pas considérés comme des logements ordinaires.
Résidence principale : logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.
Logement vacant :logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants – proposé à la vente ou à la location ; déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation ; en attente de règlement de succession ; gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (logement très vétuste, etc).
Résidence secondaire : logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Sont aussi comptabilisés les logements meublés (et ayant une cuisine) ouvert à la location pour des séjours touristiques, situés dans les résidences hôtelières et plus rarement dans les gîtes, ainsi que les mobile- homes fixes dans les campings ouverts à l’année.
Logement occasionnel : logement ordinaire utilisé occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille). La distinction entre logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile à établir, c'est pourquoi, les deux catégories sont souvent regroupées.

Unité urbaine : commune ou ensemble de communes présentant une zone de bâti continu qui compte au moins 2 000 habitants.
Aire urbaine ou grande aire urbaine : ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un grand pôle, et par des communes rurales ou unités urbaines dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci.
Grand pôle : unité urbaine de 10 000 emplois ou plus qui anime une grande aire urbaine suivant le zonage en aire urbaine de 2010. Les communes qui le composent sont soit ville-centre, soit banlieue. On distingue également des moyens pôles (unités urbaines de 5 000 à moins de 10 000 emplois) et des petits pôles (unités urbaines de 1 500 à moins de 5 000 emplois).
Ville-centre : unité urbaine multicommunale (ou agglomération multicommunale). Si une commune abrite plus de 50 % de la population de l’unité urbaine, elle est seule ville-centre. Sinon, toutes les communes dont la population dépasse de 50 % celle de la commune la plus peuplée, ainsi que cette dernière, sont villes-centre. Les communes urbaines qui ne sont pas villes-centre constituent la banlieue de l’agglomération multicommunale.
Couronnes des grands pôles : elles correspondent aux communes rurales ou unités urbaines non comprises dans les grands pôles, dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans une ou plusieurs grandes aires urbaines. Les autres couronnes regroupent les communes ne faisant pas partie des couronnes des grands pôles dont au moins 40 % des actifs ayant un emploi travaillent dans une ou plusieurs aires.
Communes isolées hors influence des pôles : communes n’appartenant pas à un pôle ou à une couronne.
Zone tendue : fixées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, les zones tendues sont les unités urbaines de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Elles regroupent 28 unités urbaines de métropole : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Pour en savoir plus

Vallès V., « 374 000 logements supplémentaires chaque année entre 2010 et 2015 - La vacance résidentielle s'accentue », Insee Première n° 1700, juin 2018

Amonou D. et Midy L., « Moins de logements vacants dans les Pays de la Loire », Insee Flash Pays de la Loire, n° 82, avril 2018.

Laferrère A., Pouliquen E. et Rougerie C., « Le logement en France depuis 30 ans », in Les conditions de logement en France, Insee Références, édition 2017, février 2017.