Insee Flash GuadeloupeUn parc de logements dynamique et davantage de logements vacants

Laurence Galli-Morvan

En Guadeloupe, le parc de logements augmente en moyenne de 3 500 logements par an entre 2010 et 2015. Cet accroissement est porté par une hausse importante des résidences secondaires et des logements vacants. Les résidences principales y contribuent également, malgré la baisse de la population. La réduction de la taille des ménages explique en partie cette croissance. Les communautés d’agglomération de La Riviera du Levant et de Cap Excellence concentrent la plupart des nouveaux logements. En revanche, la part des ménages propriétaires reste stable sur la période.

Insee Flash Guadeloupe
No 92 
Paru le :Paru le26/06/2018
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Laurence Galli-Morvan
Insee Flash Guadeloupe No 92 - Juin 2018

En 2015, la Guadeloupe compte 223 720 logements soit 17 790 de plus qu’en 2010. Avec une hausse de 1,7 % par an, la Guadeloupe est la 4e région où la croissance annuelle du nombre de logements est la plus forte. Elle se positionne derrière la Guyane, la Corse et La Réunion. L’accroissement du parc guadeloupéen reste soutenu depuis plusieurs décennies : le nombre de logements a doublé en trente ans.

De plus en plus de résidences secondaires et de logements vacants

Entre 2010 et 2015, le dynamisme du parc de logements guadeloupéen est marqué par la forte croissance des résidences secondaires et des logements occasionnels (+ 38,7 %, soit 4 900 logements de plus). Cette progression est même la plus importante des régions de France sur la période. Le développement récent de l’hébergement touristique en gîte et de la location saisonnière (recensés comme des résidences secondaires) contribue fortement à cet essor. En Guadeloupe, six résidences secondaires sur dix ont moins de trente ans.

Le taux de logements vacants a augmenté d’un point en cinq ans, pour atteindre 15 %. Ce taux, le plus élevé de France, est au même niveau qu’en Martinique et deux fois plus important que la moyenne hexagonale. La Guadeloupe concentre ainsi 34 000 logements vacants en 2015.

Si une partie de la vacance est nécessaire au bon fonctionnement des marchés du logement, la Guadeloupe souffre en plus d’une vacance structurelle. Cette dernière s’explique notamment par la vétusté des logements : six logements vacants sur dix ont plus de trente ans et 42 % des logements vacants ne possèdent pas l’eau et/ou l’électricité. En outre, de nombreux logements sont abandonnés suite à des problèmes d’indivision ou de constructions inachevées.

Hausse du nombre de résidences principales malgré la baisse démographique

En 2015, les trois quarts des logements guadeloupéens sont des résidences principales. Malgré une population en baisse, leur nombre augmente de 5 % entre 2010 et 2015.

Comme en Martinique, la hausse des résidences principales résulte de la modification des comportements en matière de cohabitation (encadré). Il y a moins de familles nombreuses et davantage de personnes âgées seules dans leur logement. Le nombre d’occupants par logement décroît : en 2015, une résidence principale n’abrite plus que 2,30 personnes en moyenne, contre 2,45 en 2010.

Ainsi, pour 100 nouveaux logements, la baisse de la population aurait dû causer la perte de 14 résidences principales, mais cette perte est compensée par 59 nouvelles résidences principales en raison de la décohabitation (figure 1).

Par ailleurs, depuis 2010, le taux de résidences principales de type individuel stagne. En 2015, les trois quarts des résidences principales guadeloupéennes sont des maisons. C’est davantage qu’en France hexagonale où seulement six résidences principales sur dix sont de ce type.

Figure 1 – La croissance des résidences principales guadeloupéennes est due à la décohabitationFacteurs d’évolution du parc de logements par région entre 2010 et 2015 (en%)

La croissance des résidences principales guadeloupéennes est due à la décohabitation - Lecture : entre 2010 et 2015 pour 100 nouveaux logements en Guadeloupe, la baisse de la population aurait dû causer la perte de 14 logements, mais cette perte est compensée par 59 nouveaux logements dus à la décohabitation, 27 logements vacants et 28 résidences secondaires et logements occasionnels
Résidences principales dues à la croissance démographique Résidences principales dues à la décohabitation Logements vacants Résidences secondaires et logements occasionnels
Guyane 68 6,58 21,86 2,92
Hexagone 39 27,42 23,17 11,18
Guadeloupe -13,91 59,18 26,86 27,87
Martinique -38,27 76,08 50,79 11,4
  • Lecture : entre 2010 et 2015 pour 100 nouveaux logements en Guadeloupe, la baisse de la population aurait dû causer la perte de 14 logements, mais cette perte est compensée par 59 nouveaux logements dus à la décohabitation, 27 logements vacants et 28 résidences secondaires et logements occasionnels
  • Insee, Recensement de la population 2010 et 2015.

Figure 1 – La croissance des résidences principales guadeloupéennes est due à la décohabitationFacteurs d’évolution du parc de logements par région entre 2010 et 2015 (en%)

  • Lecture : entre 2010 et 2015 pour 100 nouveaux logements en Guadeloupe, la baisse de la population aurait dû causer la perte de 14 logements, mais cette perte est compensée par 59 nouveaux logements dus à la décohabitation, 27 logements vacants et 28 résidences secondaires et logements occasionnels
  • Insee, Recensement de la population 2010 et 2015.

Attractivité de la Riviera du Levant et de Cap Excellence

Les plus fortes augmentations de logements se situent dans les villes touristiques et dans la communauté d’agglomération de Cap Excellence.

Sainte-Anne, Saint-François et Le Gosier, communes de la Riviera du Levant, se partagent trois nouveaux logements sur dix (figure 2). La moitié des résidences secondaires guadeloupéennes se situe également dans ces zones d’attraction touristique et de villégiature. Cette concentration de nouveaux logements reflète les mouvements de la population : Le Gosier et Sainte-Anne gagnent des habitants entre 2010 et 2015.

Les villes des Abymes et de Baie-Mahault se partagent 15 % des nouveaux logements. Ces deux communes limitrophes constituent le cœur économique de la région. La commune des Abymes demeure la plus habitée de la Guadeloupe avec 31 000 logements en 2015.

Figure 2 – Les zones touristiques attirentÉvolution du nombre de logements entre 2010 et 2015 par commune

Les zones touristiques attirent
Évolution du nombre de logements entre 2010 et 2015
Goyave -194
Terre-de-Haut -62
Basse-Terre -40
Bouillante 59
Terre-de-Bas 61
La Désirade 68
Vieux-Fort 103
Anse-Bertrand 117
Capesterre-de-Marie-Galante 145
Pointe-à-Pitre 221
Grand-Bourg 229
Saint-Louis 254
Petit-Canal 259
Gourbeyre 260
Pointe-Noire 268
Port-Louis 356
Vieux-Habitants 366
Sainte-Rose 478
Baillif 499
Saint-Claude 543
Trois-Rivières 590
Deshaies 636
Petit-Bourg 898
Capesterre-Belle-Eau 936
Le Moule 998
Lamentin 1088
Morne-à-l'Eau 1127
Le Gosier 1296
Les Abymes 1329
Baie-Mahault 1339
Saint-François 1482
Sainte-Anne 2080
Totaux 17789
  • Source : Insee, Recensement de la population 2010 et 2015.

Figure 2 – Les zones touristiques attirentÉvolution du nombre de logements entre 2010 et 2015 par commune

  • Source : Insee, Recensement de la population 2010 et 2015.

Le taux de ménages propriétaires est stable

Depuis 2010, la part des ménages propriétaires stagne. Six ménages sur dix possèdent leur résidence principale, similairement à la moyenne hexagonale en 2015. Les ménages propriétaires sont le plus souvent des couples ayant au moins un enfant. Ils vivent dans des logements plus spacieux : 31 % d’entre eux occupent des logements de plus de 100 mètres carrés, contre seulement 8 % des locataires.

En revanche, l’hébergement à titre gratuit demeure 2,5 fois plus fréquent que dans l’Hexagone (5 % des résidences principales contre 2 %).

Les facteurs influençant la croissance des résidences principales

L’évolution du nombre de logements d’un territoire dépend de l’évolution des logements vacants, des résidences secondaires ou occasionnelles et des résidences principales.

L’évolution du nombre de résidences principales est soumise à deux effets :

  • un effet dû à la croissance démographique qui permet de savoir quel aurait été le nombre de logements supplémentaires nécessaires pour loger les nouveaux habitants si la taille moyenne des ménages restait inchangée (effet négatif pour la Guadeloupe en raison de la baisse de la population) ;
  • un effet dû aux évolutions des comportements de cohabitation qui permet de savoir quel serait le volume de logements nécessaires pour absorber la baisse de la taille moyenne des ménages à nombre d’habitants constant.

Définitions

Indivision : Situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien ou d'un même ensemble de biens.

Décohabitation : Processus par lequel un individu quitte le logement qu’il partageait avec d’autres personnes.

Propriétaire : la notion de « propriétaire » dans cette étude est issue du Recensement de la population. Elle ne s’attache pas à la détention d’un titre de propriété mais à une déclaration spontanée des ménages lors de l’enquête de Recensement.

Un logement ou logement ordinaire, est défini du point de vue de son utilisation. C'est un local utilisé pour l'habitation qui doit être :

  • séparé, c'est-à-dire complètement fermé par des murs et cloisons, sans communication avec un autre local si ce n'est par les parties communes de l'immeuble (couloir, escalier, vestibule, etc.) ;
  • indépendant, à savoir ayant une entrée d'où l'on a directement accès sur l'extérieur ou les parties communes de l'immeuble, sans devoir traverser un autre local.

Certains logements ayant des caractéristiques particulières, font aussi partie des logements au sens de l'Insee : les logements-foyers pour personnes âgées, les chambres meublées, les habitations précaires ou de fortune (caravanes, mobile home, etc.). Les locaux d'habitation (résidences offrant des services spécifiques) relevant d'une même autorité gestionnaire et dont les habitants partagent à titre habituel un mode de vie commun (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, à vocation sociale, pour personnes handicapées, etc.) ne sont pas considérés comme des logements ordinaires.
Résidence principale : logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.
Logement vacant :logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants – proposé à la vente ou à la location ; déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation ; en attente de règlement de succession ; gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (logement très vétuste, etc).
Résidence secondaire : logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Sont aussi comptabilisés les logements meublés (et ayant une cuisine) ouvert à la location pour des séjours touristiques, situés dans les résidences hôtelières et plus rarement dans les gîtes, ainsi que les mobile- homes fixes dans les campings ouverts à l’année.
Logement occasionnel : logement ordinaire utilisé occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille). La distinction entre logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile à établir, c'est pourquoi, les deux catégories sont souvent regroupées.

Unité urbaine : commune ou ensemble de communes présentant une zone de bâti continu qui compte au moins 2 000 habitants.
Aire urbaine ou grande aire urbaine : ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un grand pôle, et par des communes rurales ou unités urbaines dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci.
Grand pôle : unité urbaine de 10 000 emplois ou plus qui anime une grande aire urbaine suivant le zonage en aire urbaine de 2010. Les communes qui le composent sont soit ville-centre, soit banlieue. On distingue également des moyens pôles (unités urbaines de 5 000 à moins de 10 000 emplois) et des petits pôles (unités urbaines de 1 500 à moins de 5 000 emplois).
Ville-centre : unité urbaine multicommunale (ou agglomération multicommunale). Si une commune abrite plus de 50 % de la population de l’unité urbaine, elle est seule ville-centre. Sinon, toutes les communes dont la population dépasse de 50 % celle de la commune la plus peuplée, ainsi que cette dernière, sont villes-centre. Les communes urbaines qui ne sont pas villes-centre constituent la banlieue de l’agglomération multicommunale.
Couronnes des grands pôles : elles correspondent aux communes rurales ou unités urbaines non comprises dans les grands pôles, dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans une ou plusieurs grandes aires urbaines. Les autres couronnes regroupent les communes ne faisant pas partie des couronnes des grands pôles dont au moins 40 % des actifs ayant un emploi travaillent dans une ou plusieurs aires.
Communes isolées hors influence des pôles : communes n’appartenant pas à un pôle ou à une couronne.
Zone tendue : fixées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, les zones tendues sont les unités urbaines de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Elles regroupent 28 unités urbaines de métropole : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Indivision : Situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien ou d'un même ensemble de biens.

Décohabitation : Processus par lequel un individu quitte le logement qu’il partageait avec d’autres personnes.

Propriétaire : la notion de « propriétaire » dans cette étude est issue du Recensement de la population. Elle ne s’attache pas à la détention d’un titre de propriété mais à une déclaration spontanée des ménages lors de l’enquête de Recensement.

Un logement ou logement ordinaire, est défini du point de vue de son utilisation. C'est un local utilisé pour l'habitation qui doit être :

  • séparé, c'est-à-dire complètement fermé par des murs et cloisons, sans communication avec un autre local si ce n'est par les parties communes de l'immeuble (couloir, escalier, vestibule, etc.) ;
  • indépendant, à savoir ayant une entrée d'où l'on a directement accès sur l'extérieur ou les parties communes de l'immeuble, sans devoir traverser un autre local.

Certains logements ayant des caractéristiques particulières, font aussi partie des logements au sens de l'Insee : les logements-foyers pour personnes âgées, les chambres meublées, les habitations précaires ou de fortune (caravanes, mobile home, etc.). Les locaux d'habitation (résidences offrant des services spécifiques) relevant d'une même autorité gestionnaire et dont les habitants partagent à titre habituel un mode de vie commun (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, à vocation sociale, pour personnes handicapées, etc.) ne sont pas considérés comme des logements ordinaires.
Résidence principale : logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.
Logement vacant :logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants – proposé à la vente ou à la location ; déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation ; en attente de règlement de succession ; gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (logement très vétuste, etc).
Résidence secondaire : logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Sont aussi comptabilisés les logements meublés (et ayant une cuisine) ouvert à la location pour des séjours touristiques, situés dans les résidences hôtelières et plus rarement dans les gîtes, ainsi que les mobile- homes fixes dans les campings ouverts à l’année.
Logement occasionnel : logement ordinaire utilisé occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille). La distinction entre logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile à établir, c'est pourquoi, les deux catégories sont souvent regroupées.

Unité urbaine : commune ou ensemble de communes présentant une zone de bâti continu qui compte au moins 2 000 habitants.
Aire urbaine ou grande aire urbaine : ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un grand pôle, et par des communes rurales ou unités urbaines dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci.
Grand pôle : unité urbaine de 10 000 emplois ou plus qui anime une grande aire urbaine suivant le zonage en aire urbaine de 2010. Les communes qui le composent sont soit ville-centre, soit banlieue. On distingue également des moyens pôles (unités urbaines de 5 000 à moins de 10 000 emplois) et des petits pôles (unités urbaines de 1 500 à moins de 5 000 emplois).
Ville-centre : unité urbaine multicommunale (ou agglomération multicommunale). Si une commune abrite plus de 50 % de la population de l’unité urbaine, elle est seule ville-centre. Sinon, toutes les communes dont la population dépasse de 50 % celle de la commune la plus peuplée, ainsi que cette dernière, sont villes-centre. Les communes urbaines qui ne sont pas villes-centre constituent la banlieue de l’agglomération multicommunale.
Couronnes des grands pôles : elles correspondent aux communes rurales ou unités urbaines non comprises dans les grands pôles, dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans une ou plusieurs grandes aires urbaines. Les autres couronnes regroupent les communes ne faisant pas partie des couronnes des grands pôles dont au moins 40 % des actifs ayant un emploi travaillent dans une ou plusieurs aires.
Communes isolées hors influence des pôles : communes n’appartenant pas à un pôle ou à une couronne.
Zone tendue : fixées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, les zones tendues sont les unités urbaines de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Elles regroupent 28 unités urbaines de métropole : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Pour en savoir plus

  « Le logement en Guadeloupe : un parc renouvelé mais peu de propriétaires accédants  », Dossier Guadeloupe n° 12, Insee Dirag, Conseil Départemental de la Guadeloupe, DEAL Guadeloupe. Mai 2017.

Résultats du recensement de la population 2015 sur insee.fr