Prix des logements anciens et loyers entre 2000 et 2010

Entre la fin des années 1990 et mi-2008, les prix des logements anciens ont augmenté de façon ininterrompue à des rythmes annuels pouvant atteindre 15 % au plus fort de leur progression en 2004-2005. Après avoir baissé de 7,1 % en 2009, baisse significative mais de courte durée, ils sont repartis vivement à la hausse depuis fin 2009 (+ 6,3 % en 2010).

La remontée des prix s'accompagne d'une reprise du nombre de transactions : 780 000 en 2010 après un creux à 600 000 en 2009. La hausse des prix est particulièrement marquée en Île-de-France, notamment pour les appartements (graphique 1). En 2010, le niveau des prix des appartements anciens franciliens dépasse le pic atteint en 2008. Au total, entre 1998 et 2008, c'est à Paris que les prix des appartements ont le plus augmenté (+ 185 %) suivis de la petite couronne (+ 156 %) et de la grande couronne (+ 142 %). De façon symétrique, la baisse en 2009 a été plus forte en grande couronne que dans le reste de l'Île-de-France tandis que la remontée des prix s'affaiblit à mesure que l'on s'éloigne de la capitale, creusant les écarts de prix entre ces trois zones. En province en 2010, ce sont les prix des maisons qui augmentent le plus vite alors que depuis 2000 ils avaient décroché par rapport aux appartements.

De 1998 à 2010, la hausse des prix des logements anciens (+ 141 %) a été beaucoup plus rapide que celle des revenus par unité de consommation (+ 43 %). Les loyers ont augmenté en moyenne un peu moins vite que les revenus, au rythme moyen de 2,4 % par an, soit + 33 % (graphique 2). En effet, ils sont en partie régulés par la puissance publique (encadré 1). Ils ont cependant augmenté plus vite que les prix à la consommation jusqu'en 2009, à l'exception des années 2000-2001 (période de gel des loyers dans le secteur social) et 2008 (flambée des prix du pétrole et des matières premières). De 1998 à 2010, l'ensemble des prix à la consommation a ainsi progressé de 21 %.

Les années 2002-2005 se sont caractérisées par une accélération des loyers pouvant aller jusqu'à 3,6 % d'augmentation annuelle (graphique 3). À cette époque, l'indice de référence sur lequel étaient indexés les loyers connaissait lui-même une accélération tandis que l'inflation demeurait stable autour de 2 % par an.

À partir de 2006, l'évolution des loyers a ralenti : + 3,1 % entre 2006 et 2007 et un peu plus de 2 % en 2008 et 2009. C'est en grande partie la conséquence de la mise en place d'un nouvel indice légal de révision des loyers (l'indice de référence des loyers - IRL), dont les évolutions ont été inférieures à celles de l'indice légal précédent. En 2010, l'évolution annuelle des loyers a été particulièrement modérée (+ 1,5 %), soit un rythme identique à celui de la hausse des prix à la consommation. Au cours de cette année, l'évolution de l'indice de référence des loyers a été la plus faible de la décennie (+ 0,4 % en moyenne) ; en conséquence, une forte proportion des loyers n'ont pas été révisés (35 %, contre moins de 5 % en 2007 et 15 % en 2008 et 2009).

Depuis le gel des loyers dans le secteur social en 2000 et jusqu'en 2007, les loyers du secteur libre ont progressé à un rythme égal ou supérieur à celui du secteur social, à l'exception d'un rattrapage en 2003 dans le secteur HLM. Après une accélération quasi ininterrompue jusqu'en 2005, ils ont ralenti et progressent même moins vite que ceux du secteur social depuis 2008 (respectivement + 1,7 % et + 2,5 % par an en moyenne depuis cette date).

Entre 2000 et 2010, les loyers du secteur libre et ceux du secteur social ont connu la même progression (+ 29 %). En revanche, les logements HLM les plus récents (construits après 1982) ont connu des hausses de loyers plus faibles (+ 23 %).

Les indices des loyers et des prix des logements anciens traduisent des évolutions à qualité constante, c'est-à-dire qu'ils ne tiennent pas compte des changements de la structure du parc des logements loués ou vendus : amélioration du confort, évolution du nombre de pièces ou de la surface par personne, etc. Autant d'éléments qui peuvent concourir à une hausse des prix ou des loyers effectifs supérieure à celle indiquée par les indices à qualité constante.

De plus, le coût total d'un logement doit aussi s'apprécier en ajoutant les dépenses annexes telles que les charges ou encore les dépenses énergétiques.

Si l'on prend en compte l'ensemble de ces éléments, la part du revenu que les ménages consacrent à leur logement (loyers ou mensualités de remboursement des emprunts, charges collectives et dépenses individuelles d'énergie et d'eau) a légèrement augmenté entre 1996 et 2006. Cette évolution moyenne masque des disparités selon le statut d'occupation (tableau 1). C'est pour les locataires du secteur libre que l'augmentation est la plus forte : en 2006, ils consacrent 28,5 % de leurs ressources à ces dépenses de logement (25,8 % en 1996). À l'opposé, en 2006, le poids des dépenses de logement s'établit à 6,8 % pour les propriétaires non accédants (7,2 % en 1996). Les hausses ont été particulièrement fortes pour les ménages à faibles ressources (respectivement + 6 points et + 3 points pour les locataires du secteur libre et les accédants appartenant aux trois premiers déciles de niveau de vie avant imposition), notamment parce qu'ils ont supporté, outre la hausse générale des prix et des loyers, un coût supplémentaire lié à une amélioration, plus rapide que pour le reste de la population, de la taille et de la qualité de leurs logements.

Depuis 2000, les loyers ont augmenté moins vite en province que dans l'agglomération parisienne, sauf en 2006 dans le secteur libre et en 2008 dans le secteur social (+ 32 % dans l'agglomération parisienne en dix ans, + 29 % dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants, + 25 % dans les petites et moyennes agglomérations). L'écart entre l'Île-de-France et la province s'est davantage creusé dans le secteur social (respectivement + 32 % et + 26 %) que dans le parc privé (+ 32 % et + 28 % - graphique 4).

En province, dans le secteur libre, ce sont les loyers des trois pièces ou plus qui ont augmenté le plus alors que, dans l'agglomération parisienne, ce sont ceux des petites surfaces. Cela peut s'expliquer par une mobilité des locataires plus forte qu'en province et une demande plus importante pour les petits logements au loyer plus abordable.

Tous ménages confondus (propriétaires et locataires), si l'on tient compte de la qualité des logements et de l'ensemble des dépenses afférentes, les taux d'effort des ménages provinciaux et franciliens se sont fortement rapprochés en dix ans, quel que soit le statut d'occupation. Excepté pour les propriétaires non accédants, la part des ressources consacrées aux dépenses de logement est restée quasiment stable en Île-de-France alors qu'elle a augmenté de deux points en province, où les logements sont plus récents et plus grands. Les dépenses d'énergie, par exemple, ont un poids dans le budget des ménages plus lourd en province qu'en Île-de-France du fait de surfaces habitables plus importantes.

La diversité des situations du marché immobilier peut également être évaluée par le ratio correspondant au niveau de loyer rapporté au prix estimé d'un même logement s'il était mis en vente (tableau 2). Pour cela, on calcule le prix d'un logement occupé par un locataire grâce aux prix des transactions réalisées sur d'autres biens à la même époque (encadré 2). Le loyer annuel des appartements du secteur libre représentait 7,4 % de leur prix en 1996 (rapport médian). Il est descendu à 4,1 % en 2006, conséquence de la hausse très élevée des prix comparativement à celle des loyers.

Toutes choses égales par ailleurs, ce ratio est maximal pour les petits logements dont les loyers sont plus élevés, et décroît lorsque la surface augmente. Il est plus faible pour les appartements récents (construits après 1981). Il est plus faible également à Paris et dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans la petite couronne de la région parisienne, où les prix sont les plus élevés.

Entre 1996 et 2006, les évolutions ont été différentes selon les zones géographiques : à Paris et en petite couronne parisienne, le ratio loyer / prix a moins baissé que la moyenne, conséquence d'une augmentation des prix mais aussi des loyers plus élevée qu'ailleurs.